地域要因

明治通り周辺では大型飲食ビルの開発等もあり、商業地域として集積性が向上している。

地域要因の将来予測

周辺に大型飲食店舗ビルが建設される等活性化している地域である。また、市内ホテルの客室不足が指摘される中、ホテルの立地としても評価が高い地域であり、地価は上昇基調となっている。

価格決定の理由

近隣地域には飲食店等が入居する店舗ビルが集積している。収益価格は最有効使用の店舗ビルを想定して求めたものであるが、賃料設定等の想定要素が多く含まれている。一方、比準価格は、博多区の実際に取引事例に基づき査定しており市場の実態を反映したものである。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR博多駅を中心に、外延的に広がるビジネス地区においても、繁華性の高まりから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算値間に開差が生じたため、調整して鑑定評価額を決定する。比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、賃料の遅行性により、地価の回復が賃料に反映されておらず、やや低位に求められた。また、収益価格には多くの想定要素も含まれることからやや説得力に欠けると判断した。以上より、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

景気回復傾向に加えて新規オフィスビルの供給が限定的であるため、周辺のオフィス賃貸市場は復調している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は最有効使用の店舗兼事務所ビルの建築を想定して求めたものであるが、賃料設定等の収支項目や建築工事費等の想定要素が多数含まれている。一方、比準価格は、実際に取引事例に基づき査定しており市場の実態を反映したものである。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

呉服町エリアは、博多駅及び天神駅へのアクセスが良好であることから単身者向けの賃貸マンション供給が活発化している。

地域要因の将来予測

事務所ビルが多い大博通り沿いに位置するが、生活利便性が高い立地のため高層共同住宅地としての色彩を帯びつつある。背後地域で共同住宅の建設が活発化しており、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅ビルの建築を想定して求めたものであるが、賃料設定等の収支項目や建築工事費等の想定要素が多数含まれ、相対的な信頼性はやや劣る。一方、比準価格は、博多区の商業地の取引事例に基づき査定しており市場の実態を反映したものである。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅も見られるところであるが、周辺でミニ開発も見られ、需要の広がりが感じられる。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で、特段の変動要因は見受けられず、今後とも一般住宅を中心とする利用状態が維持されるものと予測する。住宅需要は回復傾向にあり、地価は緩やかに上昇するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は東区の住宅地域の中でも、立地条件に留意して取引事例を収集し、下原地区の事例を採用のうえ試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR及び地下鉄線の両線の利用が可能であるため、賃貸及び分譲マンション素地としての需要が堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、店舗利用は低層階のみであり収益性に限界があることから、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が比較的良好であるため、近隣地域及びその周辺地域では賃貸用を中心にマンション開発が活発で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東区南部の混在住宅地域で、最寄り駅から都心へのアクセスが比較的良好であるので、共同住宅地の需要が強く認められる地域である。旺盛なマンション用地需要を背景にして、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

最寄り駅から都心へのアクセス等が比較的良好であるため、賃貸用のマンション・アパ−トを中心に、戸建住宅、店舗も混在する地域である。収益価格は戸建住宅等の自用の建物も混在する地域であるので、比準価格と比較してやや低位に試算された。本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、周辺標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業の工事により各所で工事が進行中。工事が終了した街区では店舗や事務所兼共同住宅が増加しており希少価値よ高値の取引も多くみられる

地域要因の将来予測

当該地域は「香椎駅周辺土地区画整理事業」地区内にあり、当該事業の推進とともにその発展が期待される。背後の住宅等が増加していることから、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

上記需要者は収益性に着目して意思決定をするものの、適正な還元利回り及び建物想定と賃料把握がやや困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺地域の公示地等の水準及び背後地を含む土地区画整理事業の進捗度並びにテナントの推移・動向等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、幹線道路沿いに店舗、事業所等、及び中層の共同住宅が建ち並ぶ住商混在地域である。比準価格は、同一需給圏に存する取引事例から比準した価格であり、市場性を反映した価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、やや低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

既成住宅地域であるが、立地条件の良さからアパート等の収益物件への投資が目立ち、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

利便性の良い住宅地で、今後とも現状の利用状態が維持されるものと予測する。周辺地域一帯では収益物件の取引が目立ち、これに下支えされ、地価は上昇基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパート等が混在する地域であるが、賃貸物件は供給過剰気味で家賃水準は伸び悩み、収益価格は低位に求められた。また、当価格は試算の過程に想定要素を多分に含む。一方、比準価格は、標準地が所在する箱崎地区等の取引事例から試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に周辺標準地とのバランス検討等も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的良好な居住環境を維持しており、地価はやや上昇傾向にある。土砂災害警戒区域に指定されたが、この要因が土地価格に与える影響は小さい。

地域要因の将来予測

最寄り駅への接近性及び居住環境とも概ね良好であり、周辺では戸建住宅のミニ開発も活発である。住宅地需要の回復により、地価はやや上昇傾向にある。土砂災害警戒区域に指定されたが、土地価格への影響は小さい。

価格決定の理由

取引の中心は自用目的での戸建住宅で、同一需給圏の類似地域の信頼性が高い事例を採用し比準価格を求めた。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、アパートなどの収益建物はほとんどみられない住宅地域にあり、収益還元法が適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市場性を反映した、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都市高速道路との連続性に比較的恵まれた立地等を背景に、地価は横這い傾向から上昇傾向に推移している。

地域要因の将来予測

倉庫、営業所、作業所等が建ち並ぶ工業地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は見受けられず、当該地域は今後当分の間、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は自社使用を目的とした取引が中心となる工業地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を妥当なものと判断し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

消費不況から外食産業等の売上も減退していたが、個人消費の回復から、周辺では複合商業施設の出店も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界がある店舗付共同住宅の建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が良好であるため、近隣地域およびその周辺地域では、アパートやマンションの立地が増加している。

地域要因の将来予測

東区南部の混在住宅地域で、最寄り駅から都心へのアクセスが良好であるので、賃貸需要が十分見込まれる事から共同住宅地の需要が堅調な地域である。マンション用地需要の回復から、地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

最寄り駅から都心へのアクセス等が比較的良好であるため戸建住宅、賃貸用のマンション・アパ−ト等が混在する地域であるが、戸建住宅等の自用の建物も混在する地域で、収益性に特化した価格形成がされた地域では無いため、収益価格は比準価格と比較してやや低位に試算された。従って、比準価格は市場性を反映した説得力ある価格なので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性に優れる住宅地域であるため、個人投資家向けの投資用アパート用地としての需要が堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界のある低層アパートの建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡中心部への交通利便性に優れることから地域配送のニーズが高く、最寄駅等へも近く労働力の確保も容易であることから底堅い需要が認められる

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では、臨海型の工業地域という地域的特性から新たに賃貸用の建物（流通業務倉庫等）を建築するための土地取引や既存の賃貸物件の取引等の収益性に着目した取引は少なく、自用目的での不動産取引が中心である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。