地域要因

駅の新設や区役所の設置により住宅地としての熟成度が高まっている。

地域要因の将来予測

西川原駅新設以降、市内中心部に近く利便性の高い住宅地として少ない農地も開発されている。地価は上昇傾向が見られている。

価格決定の理由

比準価格は、市場で成立した価格に適切な補修正を行って求め、同一小学校区の事例による実証性の高い価格である。一方収益価格は、賃貸用不動産を想定して求めた理論的な価格であるが、建築費、維持管理費、耐用年数、利回り等に想定事項を多く含むためやや精度が劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡や前年価格からの推移にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

環境良好な熟成した住宅地域であり、周辺で分譲住宅地の新規の供給も若干見られるが、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

環境良好な熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動はないが、需要には底堅いものがあるため、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、周辺には共同住宅も見られず、画地規模等から収益価格の試算は非現実的なので適用を断念した。快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、同一需給圏内における多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を標準に、他の標準地との広域的な検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高島駅、東岡山駅周辺の住宅地も新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。

地域要因の将来予測

国道、県道、山陽本線いずれにも近接するという好立地の戸建住宅地域である。新規分譲の余地は小さく、取引は中古住宅が稀に発生する程度である。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

求められた試算価格は比準価格のみである。付近には共同住宅も見られるが、当該画地の規模が小さく、必要不可欠である駐車場の確保が困難なため、土地残余法は断念した。しかし比準価格については、採用した事例の類似性は高く、各種補修性も適切で、取引市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格と思料する。従って、比準価格を標準に、前年価格との検討も考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

主要県道沿いの路線商業地域であり、繁華性は比較的良好である。商業施設の立地が進んでおり、景気動向等を背景に需要は若干強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、やや広域的に幹線道路沿いの事例を採用しているが、地域市場分析、収益性分析に基づき適切に補修正を行っており、地域的な市場の状況を的確に反映している。収益価格は、今後とも自己利用、定期借地を権限とする利用、取引が中心の地域であり、収益性に着目して価格形成が行われるほど賃貸市場が成熟した状況にはない。したがって比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地、前年価格からの検討も加え、鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道2号線バイパス周辺の住宅地も南区役所移転、新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。

地域要因の将来予測

幹線背後の空地も見られる戸建住宅地域である。南区の中では岡山市中心市街地に近い地域であり、徐々にベッドタウン化が進むものと思料するが、目立った動きは見られない。地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格及び収益価格を得た。比準価格は実際に取引市場において成立した事例に基づいて求められており、実証的かつ客観的である。他方収益価格は、収益性の観点から試算しており、理論的であるが、賃貸市場がやや未成熟で、低位に求められている。従って収益性よりも、居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、低金利や相続税対策等から、賃貸共同住宅用地に対する需要が増加傾向である。

地域要因の将来予測

市街地南部の区画整理済みの住宅地域。低金利や相続税対策などから賃貸コーポを中心に未利用地の開発が進むものと予測する。中心部への接近性・利便性に優り地価は概ね横這い乃至微上昇傾向で推移する。

価格決定の理由

対象標準地は住宅、アパート等が多い区画整理済みの混在地域に存する。賃貸コーポ等も多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。原価法は既成市街地で再調達原価の把握が困難なため非適用とした。取引事例比較法はアパート等敷地の取引事例を中心に求めたもので実証的である。以上から、相対的信頼性の高い比準価格を重視し収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

環境良好な熟成した住宅地域であり、周辺で新規の分譲住宅地の供給も若干見られるが、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

環境良好な熟成した住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、需要には底堅いものがあるため、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、第一種低層住居専用地域で自己使用の戸建住宅が中心となっており、賃貸市場が成立していないため収益価格の試算は非現実的なので適用を断念した。快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、同一需給圏内における多数の取引事例をもとに試算された実証的で説得力のある比準価格を標準に、代表標準地との検討及び前年からの地価動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高島駅、東岡山駅周辺の住宅地も新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。

地域要因の将来予測

周辺には空地も残る閑静な戸建住宅地域である。高島駅も近く、中心部への通勤等にも便利である。ベッドタウン化が進行しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

求められた試算価格は比準価格のみである。画地規模が小さく、駐車場の確保が困難なため、収益価格は求め得なかった。しかし比準価格については、採用した事例の類似性は高く、各種補修性も適切で、取引市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格と思料する。従って、比準価格を標準に、代表標準地、前年価格との検討も考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、低金利や相続税対策等から、新規分譲地や収益コーポ用地に対する需要が増加傾向である。

地域要因の将来予測

市街地南部、都市計画街路直背後の小規模住宅団地。地域要因に特段変動はなく今後も現状維持で推移するものと予測する。中心部への接近性・利便性に優り、地価は概ね横這い乃至微上昇傾向で推移する。

価格決定の理由

対象標準地は、幹線道路直背後の既存住宅団地に存する。周辺にはアパート等の共同住宅等も混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。原価法は既成市街地で再調達原価の把握が困難なため非適用とした。取引事例比較法は幹線道路背後の住宅地の取引を中心に求めたもので実証的である。従って、比準価格を重視し収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高島駅、東岡山駅周辺の住宅地も新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。

地域要因の将来予測

周辺で道路の開通や区画整理が行われ、中心部への利便性、居住環境が向上した。このため宅地開発が活発であり、更地取引も多い。近隣地域周辺の需要も高まっており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

求められた試算価格は比準価格のみである。周辺は規模の小さい戸建住宅が連なり、収益価格は求め得なかった。しかし、採用した事例の類似性は高く、各種補修性も適切で、取引市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格と思料する。従って居住の快適性が優先される住宅地域であることから、比準価格を標準に、代表標準地、前年価格との検討も考慮の上、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

岡山中心市街地へ約2㎞圏の平坦な地勢の中規模一般住宅地域で、地域要因に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

対象地域は中心市街地に比較的近く利便性は高いものの幅員がやや狭い既存の住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、現状を維持するものと予測する。今後も地価は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域から比較可能な取引事例を補修正して求めた価格で、市場の実態を反映している。対象標準地は岡山駅西方の普通住宅地域に所在し、収益価格は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいので適用しない。対象標準地は中規模一般住宅が多い幹線街路背後の住宅地域であり、事情補正を含まず、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡にも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の高い路線商業地域である。店舗集積が進んでおり、供給がほとんどなく、また、景気回復等を背景に需要は比較的強い状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、やや広域的に事例を採用しているが、地域市場分析、収益性分析に基づき適切に補修正を行っており、地域的な市場の状況を的確に反映している。収益価格は、投資も見られるが自己利用、定期借地を権限とする利用、取引が中心の地域であり、収益性に着目して価格形成が行われるほど賃貸市場が成熟した状況にはない。したがって比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地、前年価格からの検討も加え、鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街地中心に近い利便性、住環境の良好な住宅地域で地域要因に特段の変動はない。根強い需要に支えられ地価動向は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

岡山市内の人気の高い住宅地域で、今後とも良好な住環境を維持しつつ安定的に推移するものと予測される。地価動向は底堅い需要に支えられ上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

近隣地域内は低層自用建物が多いが、良好な学区、利便性等から賃貸物件も見られる。比準価格は、自己使用目的の取引事例から求めたもので堅調な需要に基づく実勢を反映していると認められる。収益価格は、高価格帯の住宅地域にあって土地価格と賃料水準に乖離が見られることから低目に試算された。以上から、実証的な比準価格を重視し収益価格を参考に、周辺の類似する標準地との均衡、前年からの地価動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道であるが、幅員は広くない。背後住宅地及び浦安地区の発展等に依存しており、需要は改善傾向にあり、地価は下げ止まりの状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、やや広域的に事例を採用しているが、地域市場分析、収益性分析に基づき適切に補修正を行っており、地域的な市場の状況を的確に反映している。収益価格は、今後とも自己利用、定期借地を権限とする利用、取引が中心と考えられる地域であり、収益性に着目して価格形成が行われるほど賃貸市場が成熟した状況にはない。したがって、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、前年価格からの検討も加え、鑑定評価額を決定した。

地域要因

県下の人気地区で、名声・ブランド力を備えており富裕者層を中心とした需要が堅調も供給僅少。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

岡山市中心市街地のほぼ北に位置する著名な高級住宅地域である。大学等が集まる文教地区であり、岡山県総合運動公園も隣接し、快適性も備えている。地価水準はこれらを背景に上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は文教地区として著名な津島地区内の優良住宅地域の取引事例から求められており実証的かつ客観的な価格である。近隣に岡山大学をはじめ4大学があるため周辺にはアパート等の収益物件も多いが、当該標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。したがって説得力の高い比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

地域要因

土地の利用状況は安定しており、営業所等が立地する商業地域であり、市場特性に大きな変動はなく、地価は横ばいとなっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は周辺類似の豊富な事例から求めたもので、現実の市場性を反映した精度の高い価格である。近隣地域周辺には営業所、事業所等の外、単身者及びファミリー向けのマンション、コーポ等の収益物件も見られるが、賃料水準として土地価格に見合う適正なものが見出しにくく、収益価格は相対的に信頼性が劣る。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

好調な分譲マンション市況を背景に大元駅前、野田、西古松、問屋町などで分譲マンション建設がみられる。

地域要因の将来予測

分譲マンション、戸建住宅、事業所等が混在する地域。地域要因に影響を及ぼす特段の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例を基礎とした実証的な試算価格である。開発法による価格は、対象標準地の主たる需要者である不動産開発業者の投資採算性を反映した価格である。取引事例比較法において考慮した開発可能性に係る価格形成要因は、開発法における建物想定、分譲計画の策定において考慮されており、本件では両試算価格は概ね同一の価格を指向したことから両価格を相互に関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では新規の住宅地開発も見られ、住宅地需要はやや増加基調で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。価格形成に大きな変動を及ぼす要因等は特にないが、小規模住宅団地開発等も見られ土地需要は底堅い。今後地価はやや上昇基調で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は福富地区の戸建住宅の多い住宅地域に存する。収益還元法は、当該標準地が画地規模が小さい分譲地であり、共同住宅の想定は経済合理性に反すると判断し、その適用を断念した。一方、比準価格は規範性の高い取引事例に基づいたもので市場の実態を反映した実証的な試算価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、周辺類似地域の前年からの推移、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。