岡山県岡山市北区津島新野１丁目１１６４番１２(法界院駅・岡山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


155,000円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市北区津島新野１丁目１１６４番１２(岡山県岡山市北区津島新野１−７−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を155,000円/㎡としました。

岡山県岡山市北区津島新野１丁目１１６４番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市北区津島新野１丁目１１６４番１２
住居表示津島新野１−７−２３
価格155,000円/㎡
交通施設、距離岡山、2,100m
地積162㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

棚田恭行氏による調査レポート

不動産鑑定士棚田恭行
価格155,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因県下の人気地区で、名声・ブランド力を備えており富裕者層を中心とした需要が堅調も供給僅少。地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測岡山市中心市街地のほぼ北に位置する著名な高級住宅地域である。大学等が集まる文教地区であり、岡山県総合運動公園も隣接し、快適性も備えている。地価水準はこれらを背景に上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR岡山駅を中心とする概ね3㎞圏内の高級住宅地域一円である。需要者の中心は中心部への通勤者で、総額が嵩むことから富裕者層が多く、年齢層も高い傾向がある。快適性・利便性の高い良好な住宅地であり、地縁的選好性も高いことから市場に供給される物件は少なく、優良物件の場合は高値取引もみられる。土地は200㎡で2500∼3500万円程度、新築戸建の場合は5000∼6000万円程度が需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復を続けており、雇用・所得環境の改善、金融緩和政策及び税制の改正等により、不動産市場は強含みである。

栗岡義則氏による調査レポート

不動産鑑定士栗岡義則
価格155,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因岡山駅へ2㎞圏の閑静な高級住宅地域で、需要は堅調で着実に土地利用が進んでいる。
地域要因の将来予測岡山市の代表的な高級住宅地域で、文教地区であり岡山県総合運動公園に近接し、住環境が良いため需要は高い。今後も地価は上昇基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山駅の北方一円の比較的利便性の高い住宅地域である。主たる需要者は岡山市中心部へ通勤し、あるいはその周辺に居住する個人が中心である。取引の中心価格帯は土地総額で2，000∼3，000万円程度、新築戸建で5，000万円程度である。利便性が確保され、需要は堅調が続き、地価は幾分上昇基調にある。
一般的要因金融緩和政策の継続と安定的な生産消費で、比較的好調に景気は続いている。現下の状況で、不動産市場に大きな変化はない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水区域(昭和47年(1972) 集中豪雨)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6834588
北緯 133度91819

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

法界院駅(地価相場 64,850円/㎡)岡山駅(地価相場 48,400円/㎡)西川原駅(地価相場 91,700円/㎡)城下駅(地価相場 48,400円/㎡)備前三門駅(地価相場 65,200円/㎡)西大寺町駅(地価相場 48,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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