岡山県岡山市南区浜野２丁目１００７番６(清輝橋駅・東山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
75,700円
2016年01月01日に行った岡山県岡山市南区浜野２丁目１００７番６(岡山県岡山市南区浜野２−１０−５１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県岡山市南区浜野２丁目１００７番６ |
| 住居表示 | 浜野２−１０−５１ |
| 価格 | 75,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岡山、5,200m |
| 地積 | 734㎡ |
| 形状 | 台形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、営業所が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西27.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐藤俊輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤俊輔 |
|---|---|
| 価格 | 75,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 他の代替競争関係にある不動産と比較した場合の優劣、市場競争力の程度に変動はない。 |
| 地域要因 | 主要県道沿いの路線商業地域であり、繁華性は比較的良好である。商業施設の立地が進んでおり、景気動向等を背景に需要は若干強含みである。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、岡山市中心市街地南部郊外、主要幹線道路沿いにロードサイド型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。主たる需要者は投資、自己利用を目的とする法人である。供給が少ないほか定期借地を権原とする建物も多く、取引は散見される程度である。中心価格帯は総額はばらつきがあるが、単価では㎡当り6∼9万円内外である。ホームセンターの出店等も見られ、景気動向、背後住宅地への人口流入等を背景に需要は改善傾向にある。 |
| 一般的要因 | 景気動向、好調な背後住宅地需要を背景に岡山市中心市街地に近い郊外路線商業地域に対する需要は総じて回復基調にある。 |
佐々木正尚氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐々木正尚 |
|---|---|
| 価格 | 75,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動はない。標準的画地に比しやや形状が劣るが、競争力は概ね普通程度である。 |
| 地域要因 | 郊外の路線商業地域で地域要因に大きな変動はないが収益性の回復感から新規立地も見られる。路線商業地需要は底堅く推移していると認められる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、岡山市南方の郊外幹線街路沿線に位置する商業地域と把握される。主な需要者は店舗、営業所を経営する地場の事業者等で、ほかに沿道サービス向け店舗として大手法人も散見される。商業背後地としては広く岡山市北区南部から玉野市にまで及ぶが、顧客の選好性が大手資本へ集中するほか新規立地等もあり競争は激化する状況にある。取引自体が少なく、取引目的、画地規模、取引事情等の多様性から中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 県内景況は概ね安定的であるが中国経済の減速、将来の消費税再増税等から不透明感が窺える。当市の商業地需要は中心部にあっては概ね堅調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6278384 北緯 133度9374383 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
清輝橋駅(地価相場 29,950円/㎡)東山駅(地価相場 64,600円/㎡)小橋駅(地価相場 44,350円/㎡)大元駅(地価相場 44,350円/㎡)西大寺町駅(地価相場 48,400円/㎡)備前西市駅(地価相場 88,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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