岡山県岡山市北区伊島町１丁目１１３６番８(岡山駅・備前三門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


154,000円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市北区伊島町１丁目１１３６番８(岡山県岡山市北区伊島町１−３−４２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を154,000円/㎡としました。

岡山県岡山市北区伊島町１丁目１１３６番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市北区伊島町１丁目１１３６番８
住居表示伊島町１−３−４２
価格154,000円/㎡
交通施設、距離岡山、1,700m
地積233㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い環境の良い住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々木正尚氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木正尚
価格154,000円/㎡
個別的要因特段の変動はない。西向きで、当該地域にあっては日照等、居住の快適性がやや優れている。
地域要因市街地中心に近い利便性、住環境の良好な住宅地域で地域要因に特段の変動はない。根強い需要に支えられ地価動向は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測岡山市内の人気の高い住宅地域で、今後とも良好な住環境を維持しつつ安定的に推移するものと予測される。地価動向は底堅い需要に支えられ上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏の範囲は、岡山中心市街地から概ね3㎞圏内に位置する住環境の良好な住宅地域と判断される。本標準地の所在する地域は、中心市街地に比較的近い小学校周辺の閑静な住宅地域である。需要者の属性は40代∼50代の中間層ないし富裕層が中心で、地価動向は底堅い人気と需要に支えられ上昇傾向が窺える。市場での需要の中心となる価格帯は、土地で概ね3000∼4000万円、新築戸建住宅で概ね5000∼8000万円程度と把握される。
一般的要因県内景況は概ね安定的であるが、金融市場の将来的不安感から不透明感が窺える。当市の住宅地需要は中心部と郊外の二極化が見られる。

遠藤明氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤明
価格154,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部に近い準優良住宅地域の一角で地域要因に特段の変動は見られないが、近時隣接する地域で分譲マンション開発の動きがみられた。
地域要因の将来予測岡山市内の準優良住宅地域の一角。熟成した住宅地域で当面は現状維持で推移していくが、まとまった規模の画地でマンション開発が進むと予測する。地価動向は安定した需要に支えられ微上昇傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山中心市街地から約1∼3㎞圏内に位置する準優良住宅地域一円と判定した。対象地域は中心市街地に比較的近い閑静な準優良住宅地域で一時期は官舎跡等まとまった規模の画地で宅地開発やマンション開発も散見された。主たる需要者は40代∼50代の富裕層が中心である。供給は限定的で事情を含むものが多いが、市場での需要の中心となる価格帯は土地で概ね2000∼4000万円、新築戸建ては概ね5000∼7000万円程度と見られる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復を続けている。個人消費は底堅く、設備投資・住宅投資は持ち直している。公共投資は下げ止まり、輸出は減少している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水区域(昭和47年(1972) 集中豪雨)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度675579
北緯 133度9109161

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岡山駅(地価相場 48,400円/㎡)備前三門駅(地価相場 65,200円/㎡)法界院駅(地価相場 64,850円/㎡)城下駅(地価相場 48,400円/㎡)西川原駅(地価相場 91,700円/㎡)大安寺駅(地価相場 61,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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