岡山県岡山市中区円山字早田畑３３７番１１外(東山駅・小橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


53,300円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市中区円山字早田畑３３７番１１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,300円/㎡としました。

岡山県岡山市中区円山字早田畑３３７番１１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市中区円山字早田畑３３７番１１外
住居表示 
価格53,300円/㎡
交通施設、距離岡山、6,200m
地積233㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況傾斜地に中規模一般住宅が並ぶ住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

德田走氏による調査レポート

不動産鑑定士德田走
価格53,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因県道背後の傾斜地勢に位置する住宅地域で、地域要因に変動はない。
市場の特性同一需給圏は、旭川以東に存する主要地方道岡山牛窓線を中心とする住宅地域一円である。需要者は、岡山市内に勤務する30代∼40代の一次取得者等が中心である。生活利便性が良好な住宅地域ではあるが、高台の住宅地の需要は平坦地に比べて弱く、地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が1，000∼1，500万円程度、新築の戸建物件が、2，500∼3，000万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが、米国経済の動向、中国経済の減速等の影響により、将来の景気に不透明感が窺える。

林祐介氏による調査レポート

不動産鑑定士林祐介
価格53,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺街路の幅員が狭く、地勢もやや傾斜しているため、需要は相対的に弱含んでおり、取引は平坦な地勢である県道岡山牛窓線以南に集中している。
市場の特性同一需給圏の範囲は岡山市中心部から車で5∼10キロ程度の、岡山市南東部に位置する郊外型の住宅団地である。賃貸からの住み替えなどを購入動機とするものであり、主な購入層は岡山市在住の30代以降の一次取得者である。平坦な県道岡山牛窓線以南は堅調な需要を背景に分譲が盛んであるが、近隣地域周辺はやや取引が少ない傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地は1，000万円程度、新築戸建住宅は3，000万円程度が需要の限界となっている。
一般的要因富山小学校区の人口は平成28年11月末時点で、過去5年間に約1．0％と僅かに増加しており、高齢化率は高くなく、30．2％となっている。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水区域(昭和47年(1972) 集中豪雨)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6516227
北緯 133度9641557

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岡山県岡山市中区平井３丁目９９６番５１岡山県岡山市中区山崎字下本林３０１番２６岡山県岡山市中区福泊字東二反地１１番２２

参考：近隣駅の地価相場

東山駅(地価相場 64,600円/㎡)小橋駅(地価相場 44,350円/㎡)西大寺町駅(地価相場 48,400円/㎡)清輝橋駅(地価相場 29,950円/㎡)城下駅(地価相場 48,400円/㎡)高島駅(地価相場 66,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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