岡山県岡山市北区下伊福２丁目２７６番１８(備前三門駅・岡山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


86,800円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市北区下伊福２丁目２７６番１８(岡山県岡山市北区下伊福２−６−３９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を86,800円/㎡としました。

岡山県岡山市北区下伊福２丁目２７６番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市北区下伊福２丁目２７６番１８
住居表示下伊福２−６−３９
価格86,800円/㎡
交通施設、距離岡山、1,300m
地積165㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い幹線街路背後の住宅地域
前面道路の状況南4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

栗岡義則氏による調査レポート

不動産鑑定士栗岡義則
価格87,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因岡山中心市街地へ約2㎞圏の平坦な地勢の中規模一般住宅地域で、地域要因に大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測対象地域は中心市街地に比較的近く利便性は高いものの幅員がやや狭い既存の住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、現状を維持するものと予測する。今後も地価は上昇基調と予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山駅の西方一円の比較的利便性の高い住宅地域である。主たる需要者は岡山市中心部とその周辺に居住する個人が中心である。取引の中心価格帯は土地総額で1，500∼2，000万円程度、新築戸建で3，500万円程度である。利便性が確保され、需要は堅調が続き、地価は幾分上昇基調にある。
一般的要因金融緩和政策の継続と安定的な生産消費で、比較的好調に景気は続いている。現下の状況で、不動産市場に大きな変化はない。

藤原康正氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原康正
価格86,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺幹線道路の整備進展により沿線には各種店舗も増加している。生活利便性は高まっており、将来の需要増が見込まれる。
地域要因の将来予測対象地域は幅員がやや狭いところがあるが、中心市街地に比較的近く幹線道路の直背後で利便性は良い。都市計画道路米倉津島線が国道180号まで開通したこともあり、根強い需要を背景に地価は若干の上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、岡山駅の西方一円の比較的利便性の高い住宅地域である。主たる需要者は、岡山市中心部及びその周辺に地縁がある個人が中心となる。既成住宅地域で新規の分譲開発は少ないが、立地の良さから元々根強い需要がある。都市計画道路の開通等により地域的将来性が期待し得る状況にあり、地価の水準は若干の上昇傾向にあると思われる。中心となる価格帯は土地は1500∼2000万円程度で、新築戸建は3500∼4000万円程度である。
一般的要因金融緩和と税制の改正が不動産市場を下支えしており、富裕層を中心に将来の増税期、インフレ等を見据えた不動産取得意欲は旺盛である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6644718
北緯 133度9053227

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

備前三門駅(地価相場 65,200円/㎡)岡山駅(地価相場 48,400円/㎡)大安寺駅(地価相場 61,800円/㎡)大元駅(地価相場 44,350円/㎡)城下駅(地価相場 48,400円/㎡)北長瀬駅(地価相場 100,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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