岡山県岡山市中区東川原字尾島道東３５４番１４(西川原駅・高島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


88,000円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市中区東川原字尾島道東３５４番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を88,000円/㎡としました。

岡山県岡山市中区東川原字尾島道東３５４番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市中区東川原字尾島道東３５４番１４
住居表示 
価格88,000円/㎡
交通施設、距離西川原、1,400m
地積158㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多く利便性のよい住宅地域
前面道路の状況北西6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤川亮氏による調査レポート

不動産鑑定士藤川亮
価格88,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因空地も少ない住宅地として安定的に推移している。
地域要因の将来予測宅地化も進み空地もほとんど見られない住宅地として熟成しており、今後も安定的に推移するものと予測される。地価は、供給が少ないため強含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は岡山市中区のやや品等の高い住宅地域が中心となる。主な需要者は岡山市内勤務のサラリーマンで比較的年収の多い層の需要が多い。低金利や消費税の先高感から需要は旺盛で、供給は空地も少なく新規の分譲もないため、地価は強含みで推移している。中心となるのは、更地で1，500万円以上、新規戸建では総額3，500万円∼4，500万円程度である。中古の戸建物件の取引も多い。
一般的要因低金利、消費増税の延期、相続税の課税強化等により住宅地の需要は堅調な状況が続いている。

梶岡初氏による調査レポート

不動産鑑定士梶岡初
価格88,000円/㎡
個別的要因ない。
地域要因西河原駅東側の住宅地は、中心部への利便性や閑静な居住環境の良さが選好され、依然として需要は強い。
地域要因の将来予測駅、商業施設、小学校、区役所等にも近く、中心部への通勤に便利な地域である。閑静で居住環境にも優れ、人気の高い地域である。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山市中区の幹線背後に位置する戸建住宅地域一帯である。小学校、区役所、スーパー等利便施設も徒歩圏内にある利便性に優れた閑静な住宅街である。主な需要者は岡山市中心部に通勤する30∼40代のサラリーマンが中心である。このところ底堅い需要に対して、供給が限定的で値上がり傾向で推移している。
一般的要因岡山駅前の大型店舗開設、幹線道路整備進展に伴って、地価上昇は中心部から郊外へと拡大しつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6745502
北緯 133度9463267

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西川原駅(地価相場 91,700円/㎡)高島駅(地価相場 66,500円/㎡)城下駅(地価相場 48,400円/㎡)法界院駅(地価相場 64,850円/㎡)東山駅(地価相場 64,600円/㎡)小橋駅(地価相場 44,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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