岡山県岡山市中区福泊字東二反地１１番２２(大多羅駅・東山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


53,000円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市中区福泊字東二反地１１番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,000円/㎡としました。

岡山県岡山市中区福泊字東二反地１１番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市中区福泊字東二反地１１番２２
住居表示 
価格53,000円/㎡
交通施設、距離岡山、8,400m
地積187㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

德田走氏による調査レポート

不動産鑑定士德田走
価格53,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環境良好な熟成した住宅地域であり、周辺で新規の分譲住宅地の供給も若干見られるが、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測環境良好な熟成した住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、需要には底堅いものがあるため、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、旭川以東に存する主要地方道岡山牛窓線を中心とした住宅地域一円である。需要者は、岡山市内に通勤する30代∼40代の一次取得者等が中心である。生活利便性が良好な住宅地域で根強い需要も認められ、景気の緩やかな回復基調等の影響により地価の下落幅は縮小傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地が1，000万円程度、新築の戸建物件が、2，500∼3000万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが、米国経済の動向、中国経済の減速等の影響により、将来の景気に不透明感が窺える。

林祐介氏による調査レポート

不動産鑑定士林祐介
価格53,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因河川に近く、やや海抜の低い地域であるが、宅地需要は堅調で、取引価格への影響は見受けられない。今後も同様に推移していくものと予測する。
地域要因の将来予測岡山市中心部から西大寺方面へ至る県道背後の成熟した住宅団地である。北区中心部と東区中心部の中間付近に位置し、生活利便性は良好である。ただし、やや過剰供給気味であり、価格の下方圧力となっている。
市場の特性同一需給圏の範囲は岡山市中心部から車で5∼10キロ程度の、岡山市南東部に位置する郊外型の住宅団地である。賃貸からの住み替えなどを購入動機とするものであり、主な購入層は岡山市在住の30代以降の一次取得者となっている。第1種低層住居専用地域に指定され区画整然とした街並みを形成しており、中古住宅の需要も根強い地域である。取引の中心となる価格帯は土地で1，000万円程度、新築戸建住宅で3，000万円程度が需要の限界となっている。
一般的要因富山小学校区の人口は平成28年11月末時点で、過去5年間に約1．0％と僅かに増加しており、高齢化率は高くなく、30．2％となっている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水区域(昭和47年(1972) 集中豪雨)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6551753
北緯 133度9774183

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岡山県岡山市中区山崎字下本林３０１番２６岡山県岡山市中区円山字早田畑３３７番１１外

参考：近隣駅の地価相場

大多羅駅(地価相場 49,050円/㎡)東山駅(地価相場 64,600円/㎡)東岡山駅(地価相場 56,100円/㎡)高島駅(地価相場 66,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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