岡山県岡山市南区新福１丁目８７４番１３(清輝橋駅・大元駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
64,600円
2017年01月01日に行った岡山県岡山市南区新福１丁目８７４番１３(岡山県岡山市南区新福１−８−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県岡山市南区新福１丁目８７４番１３ |
| 住居表示 | 新福１−８−１３ |
| 価格 | 64,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岡山、5,200m |
| 地積 | 221㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
梶岡初氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 梶岡初 |
|---|---|
| 価格 | 64,600円/㎡ |
| 個別的要因 | ない。 |
| 地域要因 | 国道2号線バイパス周辺の住宅地も南区役所移転、新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線背後の空地も見られる戸建住宅地域である。南区の中では岡山市中心市街地に近い地域であり、徐々にベッドタウン化が進むものと思料するが、目立った動きは見られない。地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は岡山市南区の国道2号線バイパスを中心とする幹線背後の戸建住宅地域一帯である。北区中心部オフィス街に通勤するサラリーマンのベッドタウンは周辺へと拡がる傾向にある。2号線バイパス背後の地域も、南区の中では最も利便性に優れており、周辺での宅地開発が増えている。従って地価は上昇傾向にあり、約200㎡前後の更地で、1，300万円程度、新築の戸建で3，000万円程度が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 岡山駅前の大型店舗開設、幹線道路整備進展に伴って、地価上昇は中心部から郊外へと拡大しつつある。 |
佐々木正尚氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐々木正尚 |
|---|---|
| 価格 | 64,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動はない。南東向きで、当該地域にあっては日照等、居住の快適性が優れている。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。利便性が比較的良好なことから周辺では小規模分譲地開発が見られなど住宅地需要は概ね堅調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は当市の南方郊外に位置する区画整理済みの住宅地域である。周辺幹線沿い商業地の熟成から生活利便性の向上も窺えるが、当面は現状維持的に推移するものと予測される。地価はやや上昇傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、岡山駅から3∼5km圏の岡山市南方面郊外住宅地域と把握される。主な需要者は岡山市内に通勤する市内外に居住の40代前後の自己住宅取得者である。最寄り駅への距離はあるものの、各種利便施設等への接近性、幹線街路への連続性等の生活利便性は比較的良好な住宅地域であり、需給状況は比較的安定的である。取引の中心となる価格帯は、土地は1200∼1500万円程度、新築戸建住宅は3500万円前後と認められる。 |
| 一般的要因 | 県内景況は概ね安定的であるが、金融市場の将来的不安感から不透明感が窺える。当市の住宅地需要は中心部と郊外の二極化が見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6294546 北緯 133度9334065 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
清輝橋駅(地価相場 29,950円/㎡)大元駅(地価相場 44,350円/㎡)東山駅(地価相場 64,600円/㎡)小橋駅(地価相場 44,350円/㎡)備前西市駅(地価相場 88,000円/㎡)西大寺町駅(地価相場 48,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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