岡山県岡山市中区高屋字セウ４１４番５(高島駅・東岡山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,400円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市中区高屋字セウ４１４番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,400円/㎡としました。

岡山県岡山市中区高屋字セウ４１４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市中区高屋字セウ４１４番５
住居表示 
価格64,400円/㎡
交通施設、距離高島、1,300m
地積161㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梶岡初氏による調査レポート

不動産鑑定士梶岡初
価格64,400円/㎡
個別的要因ない。
地域要因高島駅、東岡山駅周辺の住宅地も新道開設等により、ベッドタウン化が進行している。
地域要因の将来予測周辺には空地も残る閑静な戸建住宅地域である。高島駅も近く、中心部への通勤等にも便利である。ベッドタウン化が進行しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山市中区の幹線背後に位置する戸建住宅地域一帯である。周辺地域にはまだ戸建住宅の外に、農地も残るところもあり、幹線道路からはやや離れている。このため利便性よりも、閑静な居住環境が優先される地域である。周辺での宅地開発も東側を中心に見られる。中心となる価格帯は、160㎡前後の更地で1，000万円程度、新築の戸建で2，500∼3，000万円程度である。
一般的要因岡山駅前の大型店舗開設、幹線道路整備進展に伴って、地価上昇は中心部から郊外へと拡大しつつある。

藤原康正氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原康正
価格64,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道250号背後の閑静な住宅地域で地域要因に特段の変化はない。生活利便性の比較的良好な住宅地域であり需要も堅調に推移している。
地域要因の将来予測一部アパート等もみられるが、中規模一般住宅として熟成しつつあり、今後も閑静な住環境を維持して行くものと予測する。住環境、利便性等を反映して、地価は若干の上昇傾向となっている。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線高島駅から東岡山駅を最寄り駅とする国道250号背後の住宅地域一円である。主たる需要者は、30∼40歳代の主に岡山市へ通勤する一般勤労者等である。通勤、通学、生活上の利便性が比較的良好なため、需要は概ね堅調である反面、供給は限定的である。中心価格帯は、土地は1000∼1500万円前後、戸建住宅は総額2500∼3500万円程度までで、それ以上の高額物件になるとより市中心部へ需要が移る傾向がある。
一般的要因日銀のマイナス金利により低金利が当面継続する安心感と消費増税の再延期決定により市内の近郊住宅地に対する需要及び地価水準は安定している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6753562
北緯 133度9690604

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県岡山市中区兼基字黒中北３７番６外岡山県岡山市中区藤原字東前田１５番１５岡山県岡山市中区四御神１番５５岡山県岡山市中区高島新屋敷字相川田２２９番５岡山県岡山市中区雄町４５１番１０岡山県岡山市中区兼基字黒中北３７番６外

参考：近隣駅の地価相場

高島駅(地価相場 66,500円/㎡)東岡山駅(地価相場 56,100円/㎡)西川原駅(地価相場 91,700円/㎡)東山駅(地価相場 64,600円/㎡)大多羅駅(地価相場 49,050円/㎡)小橋駅(地価相場 44,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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