岡山県岡山市北区大元１丁目１１番１０５(大元駅・備前西市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


135,000円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市北区大元１丁目１１番１０５(岡山県岡山市北区大元１−１１−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を135,000円/㎡としました。

岡山県岡山市北区大元１丁目１１番１０５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市北区大元１丁目１１番１０５
住居表示大元１−１１−８
価格135,000円/㎡
交通施設、距離大元、950m
地積1,559㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)14F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況幹線道路背後でマンションの多い混在住宅地域
前面道路の状況東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大塚太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚太郎
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因好調な分譲マンション市況を背景に大元駅前、野田、西古松、問屋町などで分譲マンション建設がみられる。
地域要因の将来予測分譲マンション、戸建住宅、事業所等が混在する地域。地域要因に影響を及ぼす特段の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山駅の6㎞圏内の分譲マンション販売・建築が可能な大規模画地であり、主たる需要者はマンション素地を希求する大手又は地場の開発業者である。建築費は高止まりの状況にあるものの、分譲マンションの売れ行きは総じて好調であるため開発業者の取得意欲は衰えておらず、大元駅前、野田地区、西古松地区、問屋町地区などで分譲マンション建設の動きが見られる。中心価格帯は容積率100％当たり45，000円／㎡が中心である。
一般的要因岡山市中心部では自己利用目的、投資目的とも底堅い需要がみられ、地価は緩やかな上昇基調にある。

山城多賀夫氏による調査レポート

不動産鑑定士山城多賀夫
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はない。市街地での分譲マンションの販売動向は好調で、引き続き一定の供給が続いている。
地域要因の将来予測幹線背後に分譲マンション、戸建住宅、事業所等が混在する地域で、地域的に熟成しており、今後も静態的に推移するものと予測する。マンション適地については、供給不足から地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、岡山駅を中心とした概ね6km圏内にあって、マンション建築が可能な大規模画地が介在する市街地一円である。需要者は、分譲マンションの建築を目的とする大手や地場のデベロッパーである。消費税の増税延期により、駆け込み的な販売、素地取得の動きは落ち着いているものの、エンドユーザーへの販売状況は好調で、デベロッパーの取得意欲は衰えていない。慢性的な供給不足もあってマンション適地の地価は上昇傾向で推移している。
一般的要因県内景気は基調として緩やかな回復を続けており、当市においても地域により濃淡はあるが、全体として需給動向は改善傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6446538
北緯 133度9031666

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大元駅(地価相場 44,350円/㎡)備前西市駅(地価相場 88,000円/㎡)北長瀬駅(地価相場 100,500円/㎡)清輝橋駅(地価相場 29,950円/㎡)大安寺駅(地価相場 61,800円/㎡)備前三門駅(地価相場 65,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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