岡山県岡山市北区青江１丁目１１１８番９(大元駅・清輝橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


88,000円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市北区青江１丁目１１１８番９(岡山県岡山市北区青江１−５−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を88,000円/㎡としました。

岡山県岡山市北区青江１丁目１１１８番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市北区青江１丁目１１１８番９
住居表示青江１−５−２１
価格88,000円/㎡
交通施設、距離岡山、4,000m
地積459㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート等が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚村善明氏による調査レポート

不動産鑑定士塚村善明
価格88,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、低金利や相続税対策等から、賃貸共同住宅用地に対する需要が増加傾向である。
地域要因の将来予測市街地南部の区画整理済みの住宅地域。低金利や相続税対策などから賃貸コーポを中心に未利用地の開発が進むものと予測する。中心部への接近性・利便性に優り地価は概ね横這い乃至微上昇傾向で推移する。
市場の特性同一需給圏はJR岡山駅から南部乃至南西部で約5㎞圏内の住宅地域である。需要者は30∼40代で、市中心部への通勤者が中心であるが、画地規模が大きく共同住宅敷地としての需要もある。取引される価格帯は、戸建用更地が1500∼2000万円程度、新築が3300∼4000万円程度。共同住宅用では相続税対策等の取引が増加傾向である。利便性の良好な住宅地域として根強い需要が認められ、都心回帰の傾向を反映し、地価動向は堅調に推移している。
一般的要因個人消費は底堅く推移し、設備投資、住宅投資は持ち直し、公共投資は下げ止まっている。

大塚太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚太郎
価格88,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測地域要因に影響を及ぼす特段の変動要因は認められないため、今後も戸建住宅と賃貸共同住宅が混在する住宅地域としての現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山駅の南部から南西部で約5㎞圏内の住宅地域である。主たる需要者は岡山市中心部へ通勤する一次取得者層である。取引価格水準は、戸建住宅用が1，500∼2，000万円程度、新築戸建住宅が3，500∼4，000万円程度である。地主の土地有効活用による賃貸用共同住宅もみられ、戸建住宅用地、共同住宅用地とも緩やかな地価上昇局面を迎えている。
一般的要因岡山市中心部では自己利用目的、投資目的とも底堅い需要がみられ、地価は緩やかな上昇基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6356923
北緯 133度9181859

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大元駅(地価相場 44,350円/㎡)清輝橋駅(地価相場 29,950円/㎡)備前西市駅(地価相場 88,000円/㎡)西大寺町駅(地価相場 48,400円/㎡)小橋駅(地価相場 44,350円/㎡)東山駅(地価相場 64,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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