岡山県岡山市中区住吉町２丁目６５番(城下駅・小橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


137,000円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市中区住吉町２丁目６５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を137,000円/㎡としました。

岡山県岡山市中区住吉町２丁目６５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市中区住吉町２丁目６５番
住居表示 
価格137,000円/㎡
交通施設、距離岡山、2,800m
地積410㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長家靖氏による調査レポート

不動産鑑定士長家靖
価格137,000円/㎡
個別的要因規模はやや大きいが、当該地域は大規模画地も多く需要者層が一般住宅地と異なることから、市場性が阻害される程度ではない。
地域要因後楽園に隣接する閑静で優良な住宅地域で、地縁的選好性の高い地域であることから、強い需要が認められる。
地域要因の将来予測後楽園及び岡山城を間近に望む閑静な住宅地域。市内屈指の高級住宅地として知名度は高く、需要は堅調であり、地価は上昇傾向で、当面こうした状況で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、岡山市北区・中区一円に所在する高級住宅地域である。北区の代表的住宅地である伊島・伊福・津島地区と比較して、近隣の住宅地域の範囲は限られるが、後楽園に隣接する優れた環境と歴史を持ち、画地規模は大きいが、地縁的選好性は特に強く、需要者は高額所得者層が中心で、この所需要は堅調である。取引される価格帯は、規模の差が大きいことから土地についての価格帯としての把握は難しい。
一般的要因アベノミクス以降、景気は全般的に回復傾向にあり、岡山市においては都市機能が高まり、中心部に近い地域への需要中心に強含みである。

仁科毅氏による調査レポート

不動産鑑定士仁科毅
価格137,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因閑静な住宅地域で地域要因に特段の変動はない。高級住宅地への底堅い需要はあるが供給は少ないため、地価は上昇傾向である。
地域要因の将来予測後楽園及び岡山城を間近に望む閑静な住宅地域として、地域要因は安定的に推移するものと予測する。岡山市内の高級住宅地としての知名度は高く、需要は堅調であり地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、後楽園周辺及び岡山大学周辺の高級住宅地域である。特に住吉町については旧来からの屋敷街で画地規模の大きな住宅地が多いことから総額が大きくなるものの、高額所得者層を中心として需要は堅調である。注文住宅が多いため建売住宅の供給は少なく、資産目的の需要も見られる。規模等の画地条件が様々であることから、市場において中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、堅調な住宅需要を背景に地価上昇が見られる地域もあるが、環境の良否や立地条件等に対する選別の傾向が強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6661648
北緯 133度9403995

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岡山県岡山市中区国富字新畠東７４９番５岡山県岡山市中区東川原字尾島道東３５４番１４岡山県岡山市中区西川原１丁目３７８番１岡山県岡山市中区藤原光町２丁目１９番３外岡山県岡山市中区国富３丁目６５８番１６岡山県岡山市中区浜字中四ノ坪３５６番１岡山県岡山市中区門田屋敷２丁目２番１２６岡山県岡山市中区東山２丁目１４番１３１岡山県岡山市北区蕃山町３番１０３外岡山県岡山市北区富田町２丁目７番１１１外岡山県岡山市北区錦町８番１１３岡山県岡山市北区平和町６番１１３外岡山県岡山市北区表町２丁目７番１１６岡山県岡山市北区中山下１丁目５番１０７外岡山県岡山市北区中山下１丁目２番１０７岡山県岡山市北区表町２丁目３番１２５外岡山県岡山市北区天瀬南町２９番２岡山県岡山市北区内山下２丁目２番１０３外岡山県岡山市北区弓之町１０番１１７外岡山県岡山市北区番町１丁目１０番

参考：近隣駅の地価相場

城下駅(地価相場 48,400円/㎡)小橋駅(地価相場 44,350円/㎡)東山駅(地価相場 64,600円/㎡)西大寺町駅(地価相場 48,400円/㎡)西川原駅(地価相場 91,700円/㎡)岡山駅(地価相場 48,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード