岡山県岡山市南区福富西２丁目２９１番１８(備前西市駅・清輝橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


58,000円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市南区福富西２丁目２９１番１８(岡山県岡山市南区福富西２−２５−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,000円/㎡としました。

岡山県岡山市南区福富西２丁目２９１番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市南区福富西２丁目２９１番１８
住居表示福富西２−２５−３
価格58,000円/㎡
交通施設、距離岡山、6,200m
地積198㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、建売住宅が混在する分譲住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中宏明氏による調査レポート

不動産鑑定士田中宏明
価格57,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺では新規の住宅地開発も見られ、住宅地需要はやや増加基調で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。価格形成に大きな変動を及ぼす要因等は特にないが、小規模住宅団地開発等も見られ土地需要は底堅い。今後地価はやや上昇基調で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、岡山市南区の福富地区及びその周辺の住宅地域全域と判定した。需要者の中心は、市内に通勤する30代∼40代の一次取得者である。当該地区には小売大型店舗をはじめ利便施設が多数存している。小規模ではあるが宅地開発も散見されていて需要は底堅い。市場の中心価格帯は、土地は1，000万円∼1，300万円程度、新築戸建住宅は2，500万円∼3，300万円程度である。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やかな回復基調が続いている。

佐々木正尚氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木正尚
価格58,100円/㎡
個別的要因特段の変動はない。当該地域内の住宅地として概ね標準的であり、競争力は普通程度である。
地域要因地域要因に特段の変動はない。利便性が比較的良好なことから周辺では小規模分譲地開発が見られる。地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は当市の南方郊外に位置する住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく当面は現状維持的に推移するものと予測される。土地需要は比較的堅調で地価は概ね安定的に推移している。
市場の特性同一需給圏の範囲は岡山駅から4∼8km圏の当市南方郊外住宅地域と判断される。主な需要者は岡山市内に通勤する市内外に居住の40代前後の自己住宅取得者である。最寄り駅へ遠く、また周辺街路の配置状況は劣るが、各種利便施設への接近性、周辺幹線街路への連続性等の生活利便性が比較的良好な住宅地域であり、需給状況は比較的安定的である。取引の中心となる価格帯は土地は1000∼1500万円程度、新築戸建住宅は3000万円前後と推認される。
一般的要因県内景況は概ね安定的であるが、金融市場の将来的不安感から不透明感が窺える。当市の住宅地需要は中心部と郊外の二極化が見られる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6210945
北緯 133度9324151

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

備前西市駅(地価相場 88,000円/㎡)清輝橋駅(地価相場 29,950円/㎡)大元駅(地価相場 44,350円/㎡)東山駅(地価相場 64,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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