地域要因

小規模住宅のほか併用住宅等が混在する住宅地域で、大型店舗開業（予定）の影響もあってか、需要はやや持ち直しつつある。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅や併用住宅等が混在する住宅地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。兵庫区臨海部では本年6月に大型店舗の開業が予定されており、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心的であり、兵庫区南部において環境等の類似した取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周囲にはアパート等の賃貸物件も見られるものの、画地規模、間口等の条件により、経済合理的な賃貸経営が成り立つ賃貸住宅等を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅の多い住宅地域であり、周辺環境に特段の変動はなく、需要は依然としてやや弱い。

地域要因の将来予測

山麓線以南、山陽電鉄線以北の中規模一般住宅の多い住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、総額面から需要はやや弱く、地価は横這い程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心的であり、環境等の類似した多数の信頼性のある取引事例に基づき実証的な比準価格を試算し得た。一方、周辺にはマンション、ハイツ等も散見されるが戸建住宅中心の地域内に存するため賃貸事例も少なく、収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、収益価格は参考に留め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地からやや隔絶された山手の住宅地であり、利便性で劣ることから需要はやや弱含みである。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

区北部の丘陵地を開発した市街地からやや隔絶間のある住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地内に所在しており、転勤等に伴う一時的な貸家が見られる程度で、経済合理性の成り立つ賃貸事業を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で取引はほとんどが自己使用目的であり、取引価格の水準を指標に価格決定されている。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

人口減少が続く神戸電鉄沿線の旧来からの住宅地域であり、需要の弱含み状態が継続している。

地域要因の将来予測

人口減少が続く神戸電鉄沿線に位置する旧来からの住宅地域で当分は現状を維持すると予測する。地勢等の面で生活利便性が劣ることから需要は弱含みであり、当面は下落傾向の地価で推移すると予測する。

価格決定の理由

本件標準地は一般住宅が多い住宅地域に位置し、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

兵庫運河周辺都市景観形成地域内に存しており、地域要因に顕著な変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ中に低未利用地や併用住宅も散在する住宅地域であるが、自己使用目的での取引が支配的な市場環境にあり、事業採算性の観点から、有効な賃貸住宅を想定することが非現実的であったため、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、周辺には大型店舗を含む商業施設の集積もあり、利便性からも相対的に需要は底堅い。

地域要因の将来予測

当該地域は既に中小規模一般住宅が建ち並んだ熟成した既成住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺の土地利用を考慮すると、画地規模が小さく、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。当該地域は居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。以上により単価と総額の関連にも十分留意のうえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境の良好な中央区西部山手の住宅地域であり、周辺環境に特段変動はない。供給が限定的であるのに対し、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。なお、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、マンション等の混在する地域であるが、自己使用目的の取引が中心的であり、中央区山手の住宅地又は住商混在地に係る取引事例を多数収集し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、付近にはマンション等も見られるものの、規範性のある賃貸事例は少なく、収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、収益価格は参考に止め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、指定基準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

長田神社や周辺の市場等を中心に形成された旧来からの商業地域の一角にある。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は既に事務所ビルや店舗併用住宅が建ち並んだ熟成した旧来からの商業地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域においては、貸店舗や貸事務所等も見受けられるが、古くから営業を継続している店舗等が多く、明確な新規賃料水準の把握が困難である。また、取引される場合の動機は、投資目的よりも自己使用目的での売買であることが多く、収益性を重視した価格形成がなされているとまでは言えない状況下にある。従って、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別の変化は認められない。長田区南部の平坦な住宅地域で利便性の良好な地域である。

地域要因の将来予測

神戸市南部の区画整理済の平坦な住宅地であり、最寄駅や都心への接近性も良く、生活利便施設も集積しており住宅地としての熟成が期待される。需要は堅調で地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さいため、経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益目的の取引もほとんど見られないことから収益還元法は適用しない。自用目的の戸建住宅地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として意思決定を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅近接の商業地域であるが、店舗の連たん性や集積が低く、商業地としての需要は弱い。

地域要因の将来予測

中高層の店舗や店舗併用住宅等の見られる地域であり、地域要因に特別の変動はなく、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

需要者の多くは収益性を考慮しつつも市場での取引価格の水準を重要な指標として意思決定を行っていると考えられる。比準価格は市場での成約価格を算定根拠として求めたものであり実証的な価格である。一方収益価格は想定要素を含む手法でありやや精度が劣る。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中低層共同住宅を中心とした混在住宅地で、環境・利便性に着目した実需を集め、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中央区と兵庫区との区境付近に位置し、住宅、店舗、中低層共同住宅等が混在する住宅地域である。地域要因に格別変動はなく、今後概ね現状程度で推移するとともに、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

中央区と兵庫区との区境に位置し、自用目的での取引が主な地域で、比準価格については同一需給圏内の類似地域において代替性を有する取引事例から適切に比準した結果、信頼性は高い。一方周辺も含め賃貸物件も見られるが、土地に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格は参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中層の事務所、店舗、医院等が見られる商業地域であり、近時は利便性を活かしたマンション素地としての需要も見られるようになった。

地域要因の将来予測

中層の事務所、店舗、医院のほかマンション等も見られる中央区西部の商業地域であり、当面の間は現状を維持するものと予測する。マンション用地としての需要も見込まれ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

商業地の中心部からやや離れて自己使用目的の土地取引が多く、中央区内における価格水準等の類似した取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、賃貸物件も見られるものの個別性等により規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎に求めた収益価格の相対的信頼性はやや劣ると判断する。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で経路もほぼ平坦であり、駅周辺には商業施設等の集積もあり、居住環境は良好。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は既に中小規模一般住宅が建ち並んだ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺は比較的規模の小さい戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模が小さく、間口も狭小であることから、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。