兵庫県神戸市兵庫区東出町３丁目５６番(神戸駅・中央市場前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


140,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区東出町３丁目５６番(兵庫県神戸市兵庫区東出町３−１５−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を140,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区東出町３丁目５６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区東出町３丁目５６番
住居表示東出町３−１５−３
価格140,000円/㎡
交通施設、距離神戸、930m
地積70㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中浩氏による調査レポート

不動産鑑定士田中浩
価格139,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模住宅のほか併用住宅等が混在する住宅地域で、大型店舗開業（予定）の影響もあってか、需要はやや持ち直しつつある。
地域要因の将来予測小規模一般住宅や併用住宅等が混在する住宅地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。兵庫区臨海部では本年6月に大型店舗の開業が予定されており、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線及び市営地下鉄海岸線等の各沿線で、概ね神戸市中西部の圏域に存する浜手の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者等が多く、圏外からの転入者は少ない。小規模一般住宅のほか併用住宅等も混在する住宅地域で、大型店舗開業による生活利便性の向上が見込まれるのに加え、規模が小さく値頃感から需要は徐々に持ち直しつつある。土地は、標準地と同規模であれば1000万円前後が中心的価格帯となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、兵庫区の人口は減少傾向にある。

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格140,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因兵庫区の人口は5年前より減少しているが、減少率に鈍化がみられる。細街路の多い地域で、環境面の劣位が、価格水準により需要は認められる。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域であり、今後は老朽建物の建て替え等が進み、安定的に推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はJR沿線等で、概ね神戸市南部市街地の標準的な住宅地域。需要者は神戸市内の居住者が大半を占め、地縁的選好性も強く、外部からの転入は少ない。中古物件の取引が多く、区内の住宅地域としては価格水準は低位にある。需要は限定的であるが、価格は割安感があり、安定的に推移している。土地で950万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6732208
北緯 135度1799018

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

神戸駅(地価相場 226,000円/㎡)中央市場前駅(地価相場 184,000円/㎡)高速神戸駅(地価相場 219,000円/㎡)新開地駅(地価相場 181,000円/㎡)大倉山駅(地価相場 226,000円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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