地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性にやや欠ける商業地であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

低層店舗、共同住宅、事業所等が見られる。郊外型の商業地域。住宅用途への転用も見られるが、当面は現状のままの土地利用形態を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中層の店舗兼共同住宅等も見られる商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は鑑定標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄池下駅至近の商業地であり、超高層マンションの竣工等により地域のイメージがアップしており需要は堅調といえる。

地域要因の将来予測

中層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地下鉄駅至近に超高層マンションが竣工完売し、商業繁華性が向上している。地価は一般的要因の動向に左右されやすいが、当面は上昇基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は鑑定標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、事務所やマンションが建つ幹線沿いの商業地域であって、需要者の中には収益性を重視する個人や法人も考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

賃貸マンション立地が可能な商業地に対する不動産需要は、収益物件への需要が旺盛なことから、堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も旺盛になってきている。そのため、ある程度精度の高い収益価格が求められるようになってきている。したがって、実際の市場を反映した比準価格とともに、収益性を反映した収益価格も十分に考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動はなく、地下鉄東山線沿線の駅周辺の商業地に対する需要は依然として底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は鑑定標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅を中心とし、居住環境・利便性ともに良い準優良住宅地域であり、広域的で潜在的な需要は強い。地価は上昇するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場実勢を反映した実証的な価格であり、本件においては、収益価格が低位に試算されている。対象地の市場の特性として居住環境等を重視して行動する需要者が中心であり、価格に見合った賃料水準が形成されていないことに起因するものと考えられる。以上より、比準価格には高い説得力が認められることから、比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、さらには代表標準地との均衡にも留意し、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中低層店舗や高層マンションが見られる商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家も考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。比準価格は、幹線、準幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格をやや重視するも、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区内全域特に駅近・幹線沿いのマンション需給の増大、背後地住宅地の価格上昇・景気の回復等により商業地の地価も引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

各種店舗や事務所・共同住宅が立地する路線商業地域であり、現況を維持して将来的にも推移していくものと予測される。

価格決定の理由

中層の店舗付共同住宅や各種店舗・事務所等が立地する商業地域であり、核となる商業施設はない。自用の店舗や事務所・共同住宅が中心である。収益価格は賃貸収益から求めたが投下資本を回収できる収益性を保持するほどの賃貸市場の成熟程度はやや低い。実証的で説得力のある比準価格を標準として収益価格を関連づけ、現在の経済状況並びに不動産市況と代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であるが、最寄駅への接近性が良好で利便性が高いため、閑静な住環境を維持しつつ共同住宅等の増加も予測される。

価格決定の理由

本件では、経済合理性を有する賃貸住宅の建築が想定できず、収益価格については試算しなかった。当該地域は、共同住宅、賃貸マンション等も見られるが、対象地の画地規模を考慮すると自用目的での取引が一般的で、収益性よりも居住の快適性が重視される。また、比準価格は市場実勢を反映しており市場参加者の観点から説得力も高いと考えられることから、比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心部に近く、地下鉄等利便性も良好であり、マンション用地需要や賃貸マンション等に対する投資需要は強含みであり、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中区・東区区境周辺の幹線沿いの事例を採用し、各事例の規範性を考慮した実証的な価格である。収益価格は、現況を踏まえ店舗兼事務所を想定の上試算したが、近時のオフィス需要の弱さ等を受けて収益性はやや低く算出され、またマンション転用や実需目的の取引も存するなど、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、投資需要、住宅系用途の需要増により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は中区及び東区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格といえ説得力を有する。需要者の中には収益性を重視する個人、法人も想定されるが、需要者が期待する利回り、賃料及び空室率等については適正な水準を見出しにくい状況にある。従って、現在の市場動向を考慮し、実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量のうえ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路背後の地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

栄中心部に近く交通利便性がよいためマンション地域に移行しつつある。不動産投資意欲は上昇傾向が顕著であり、地価は強含みと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中区内の普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られ、投資利回りの低下により収益価格は上昇しているものの、店舗需要がやや低く、収益価格中心の価格形成には至っていない。従って市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路沿いの地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

中区中心部外縁の幹線道路沿いの商業地域である。特別の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、中区及び東区西部の普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られるが、店舗・事務所需要がやや低く、近年分譲及び賃貸マンションが増加している。本件では市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

賃貸マンション立地が可能な商業地に対する不動産需要は、収益物件への需要が旺盛なことから、堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も旺盛になってきている。そのため、ある程度精度の高い収益価格が求められるようになってきている。したがって、実際の市場を反映した比準価格とともに、収益性を反映した収益価格も十分に考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗住宅併用地域であるが、地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

 中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は、一般的要因の動向に左右されやすく、当面は上昇基調を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係わるもので適格性を有している。需用者は上記のとおり地元企業・投資家等であるが、利用用途の過半が住宅であるため、賃貸事業の投資採算性は幾分劣る。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡を考量して、土地需給の動向等を勘案のもと、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗兼共同住宅等が多い幹線道路沿いの商業地域である。特段の変動要因は見られないが、一般的要因の影響もあって需要は強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は地下鉄駅徒歩圏内の利便性の比較的良好な地域であり、収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高騰により採算が悪化し不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高いが、査定価格間に開差がある。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

千種区の西部に位置し、旧来からの既成の住宅地域である。地域要因に特段の変動なく、需要も安定的で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地域で、地域の状況を変える特段の要因もなく、当面は現状のまま推移すると思料される。

価格決定の理由

比準価格及び収益価格を求め鑑定評価額を決定した。比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格で、収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。近隣地域は、戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、収益性よりも快適性・利便性を重視して価格が形成される地域であると思料される。したがって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地に係る価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都市部における地価上昇の影響を受け、当地域も地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は取引事例より求めた市場性を反映されたものであり、実際の取引では投資要素も反映された実証的な価格と言える。収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より、市場特性を勘案のうえ、実証的である比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

賃貸マンション立地が可能な商業地に対する不動産需要は、収益物件への需要が旺盛なことから、堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も旺盛になってきている。そのため、収益価格もある程度の水準で試算できた。とはいえ、実需に基づく取引が依然として比重が高いと言える。したがって、実際の市場を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。