地域要因

活性化の進む市電環状線沿線の中心市街地への接近性が良好なことから、安定した土地需要が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例に基づき試算を行った。収益価格は賃貸借需要が稀薄であり土地価格に見あう賃料を徴収できないことから低位に求められた。以上から代表標準地との検討を踏まえ、地元企業等の実需を中心とする取引事例より求めた比準価格を重視し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

歓楽街は駅前に顧客流出が顕著で空き店舗の増加、環境悪化により収益性が低下。周辺部は駐車場経営等が増加し需要が多様化している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸市場が低調でテナント収入を目的とした投資市場において期待利回りが投資主体により大きな開きが生じているため、収益価格の信頼性は低く、また建物価格の上昇により収益性が悪化している。比準価格は周辺で信頼性の高い取引事例が得られ、取引の事情も勘案して査定しており規範性の高い価格が得られたと判断する。よって比準価格を標準として、益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北陸新幹線開業により飲食店を中心にテナント需要が旺盛であり、駐車場やマンション需要も堅調であるため、需給関係は強めに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例から試算した。収益価格は賃貸需要が低層階を主とする飲食店を除き希薄であり、また土地価格に見合う賃料を徴収できないことから低位に求められた。したがって、収益価格は参考にとどめ、地域の市場動向を踏まえ、周辺標準地との均衡を考慮したうえ、実需等を反映した取引事例より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

富山市中心部に比較的近接した住宅地域であり、需給動向は堅調であり、地価水準は概ね横這いに推移している。

地域要因の将来予測

文教地区周辺に位置する既成住宅地域であり、今後閑静な居住環境を維持しつつも、暫くは地価水準が安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的のほか賃貸用目的の取引も多いが、周辺に学生向けアパートや賃貸マンションが多く、若干供給過剰にあり、土地価格に見合う賃料（家賃）水準が形成されていないため、収益価格がかなり低位に試算された。従って、代表標準地の公示価格との均衡に留意し、比準価格を重視すると共に、収益価格を参酌するに留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西武跡地の再開発事業は建物取壊しが行われており、平成27年春には北陸新幹線、旧大和跡地のキラリの開業等があったが影響は少ない。

地域要因の将来予測

県の代表的なアーケード小売店街。周辺地域では再開発事業が進んでおり、完成後の繁華性が期待されるが、郊外の大型店舗による顧客の流出も懸念材料として残っている。

価格決定の理由

本地域のような高価格帯アーケード街の取引事例は乏しいため、市中心部商業地における比準可能な事例を5事例を採用した。取引事例はいずれも中心商業地域内に所在し中央商業地の実勢を反映している。一方収益価格は賃料及び想定建物の設定如何により左右される面があり、規範性は比準価格より劣ると認められる。従って、実勢価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にすると共に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

事務所街はオフィス需要が低調で空室率の高止りが続き厳しい環境にあるが、地元企業の事務所ビル売買もあり、コインパーキング目的の需要も強い。

地域要因の将来予測

代表的事務所街で、中央警察署の移転が予定されていて、今後は飲食店等が増加すると予測される。事務所空室率は高止まりしているが、駐車場用地やマンション用地需要が地価を下支えしている。

価格決定の理由

事務所街であるが賃貸市場が停滞し、賃貸収入を目的とした投資市場において期待利回りが投資主体により大きな開きが生じている地域であり、収益価格の信頼性は相対的に低い。比準価格は市場性を裏付ける取引事例に基づき求めており、規範性のある価格が得られたと判断する。よって比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対前年11月末 世帯数・人口数増減比＋10．3％，＋3．4％（星井町地区＋1．1％，−1．2％）

地域要因の将来予測

再開発事業の進む中心商業地の南側の商住混在地域で、今後併用住宅地としていくものと予測。地価は再開発事業後の環境条件の変化の影響下にあるものと予測される。

価格決定の理由

中心部周辺の類似地域に所在する事例を採用した。採用した事例は、いずれも地域の実勢を反映している。近隣地域内は自用目的の店舗が中心となっている。近年の市街地における商況の沈滞傾向を反映して、商事業者向けの賃貸市場における需要の程度は総じて低い。このため、信頼性ある取引事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

賃貸による出店が主であるが、底値感・値頃感、背後の住宅地の地価水準に対する割安感が需要を喚起し、需給は堅調で地価は横這いで安定している。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。底値感・値頃感、背後の住宅地の地価水準に対する割安感が需要を顕在化させ、地価は横這いで安定しており今後も底堅く推移すると予測する。

価格決定の理由

店舗・事務所等自用目的の取引が主である。同一需給圏内の類似地域において収集した多数の取引事例のうち、規範性に富むものを選択し精度の高い比準価格を試算し得た。一方、出店形態が事業用定期借地を中心とする流れの中にあって、貸店舗等の需要は総じて低いため賃料水準の把握が難しく、収益価格は相対的に精度が劣る。従って、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考にとどめ、信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の高い中心市街地で、安定した有効需要により、地価は堅調な基調が維持されている。

地域要因の将来予測

周辺での住環境の整備が進み（西町再開発、中央小学校建設等）、近隣地域周辺への有効需要は今後も高い水準で維持されると予測されるが、地価は需要層との関係で概ね横ばい傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係が認められる取引事例から試算した。収益価格は近隣地域における標準的画地の規模が小さく、間口も狭いことからアパート建築が困難なため求めることができない。快適性を重視する住宅地域であるので、戸建住宅用地の取引事例から求めた比準価格を重視し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心商業地で続く再開発事業の進展や周辺地域における商業施設の建設の波及的影響を受けて繁華性の向上が期待されている。

地域要因の将来予測

今後とも地域的な変化は少ないものと予測されるが、中心商業地において続く再開発事業の波及的影響や、北側地域における商業集積度の向上の影響を受けて、地価水準は当面上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内において収集し得た信頼性のある取引事例から比準して、比準価格を試算した。また、最有効使用と判定される賃貸ビルを想定して収益価格を試算したが、テナント需要の低迷により賃料水準が抑制されていることから低位に試算された。近隣地域における需要者は自己使用目的が中心であることから、商業地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 中心市街地周辺の幹線道路沿いの商業地のうち画地規模の小さい宅地については総じて需要はやや低調であり、新規出店等も少ない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 自用目的での取引が主であり、同一需給圏内の類似地域等から商業地に係る信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。比準価格は市場性を裏付ける取引事例に基づき求めており、規範性のある価格が得られたと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理事業が行われた準幹線道路沿いの営業所等の混在する、区画整然とした住宅地域で、人気の小学校区でもあり、地価はやや強含みで推移。

地域要因の将来予測

やや広幅員の準幹線道路沿いの営業所等の混在する住宅地域で、画地規模は幾分大きいが、人気の小学校区にある区画整然とした地域であり、地価は長期下落による値頃感もあり、やや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市中心部への系統及び連続性に恵まれ、アパート等の収益物件も混在するが、収益目的の取引は乏しく、自用目的の取引が多い。比準価格は複数の信頼性のある取引事例を収集し試算したものでその精度は高い。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に試算された。よって、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格を中心に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

平成28年4月標準地背後に五福小学校の移転による新校舎が開校、通学路となる周辺部の道路整備による利便性の向上も相まって地価は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で自用目的の取引が主である。比準価格は同一需給圏内の類似地域より収集した取引事例のうち、規範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、在来地主所有の、遊休地を活用した土地利回りを考慮しないアパートも一部見られるが、事業収支の観点から経済合理性のある賃貸建物の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。従って、実証的で信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別な変動はない。中心市街地では再開発等整備が進んでいるが近隣地域は画地条件が劣る事から需要は強くない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの既成商業地域であり全般的に不動産需要は堅調であるが近隣地域は1画地規模が小さい事から路線商業地需要に耐えられず有効需要は強いとはいえない。

価格決定の理由

①標準地は国道沿いの既成商業地であり、比準価格は規範性の高い取引事例より求められた市場の実態を反映した価格である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為低く求められたと思料。②比準価格を重視し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

相対的な割安感から利便性の高い市街地住宅地に対する選好度は高く、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中心市街地に存する既成住宅地であり特段地域要因に変化はなく当面は現状を維持すると予測する。利便性の高い市街地住宅地に対する需要は堅調であり需給は安定的、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、類似地域等において市街地住宅地に存する規範性のある取引事例を収集し得た。周辺は間口の狭い小規模住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、収益物件の想定が困難であることから収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市を代表する優良住宅地域として一定のブランド力を有しているが。駅前商業地の衰退とも相まって地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

良好な住環境を有する住宅地域。居住者の高齢化が進み、将来的には相続発生等による敷地細分化の懸念もある。八尾市を代表する住宅地として潜在的な需要は多く、地価はこのところ横ばい傾向が続いている。

価格決定の理由

用途地域が第一種低層住居専用地域で、持家の建ち並ぶ戸建住宅地域である。そのため自己使用目的の取引が中心で、賃貸市場が成熟しておらず収益価格は試算できなかった。比準価格については、特に住環境に関する同質性が高く、規範性に富んだ事例を選択・適用できたため、高い信頼性を有するものと判断した。したがって、本件では比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。なお当該価格は周辺標準地価格とも均衡しており、適正・妥当なものと判断できた。