地域要因

既成住宅地域であり、住環境・利便性にやや劣る。周辺のゆめみ野地区の住宅地と比較して競争力が劣るため地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

新取手駅徒歩圏内の低層住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持して推移するものと予測する。周辺で土地区画整理事業が施行中であり、新興住宅地との競合により地価は下落基調で推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域で、周辺には共同住宅も散見されるが、土地所有者の有効活用の範囲であり、賃料水準が低く収益用不動産として投資目的で取引されることは少ない。よって、住宅地の取引実態をより良く反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

街路が狭い小規模住宅地域であり、ゆめみ野地区等で優良な宅地供給が増えていることから、相対的な競争力低下は依然として続いている。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地としての住環境は継続するものと予測する。景気は回復傾向にあるものの、周辺地区での優良宅地の供給が多いため、地価は弱含み傾向にて推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は新取手駅至近の戸建住宅を主体とした住宅地域であるが、利便性が良いことからアパートも存する。収益還元法は敷地規模が小さく適正な賃貸経営規模を確保出来ないため適用を断念した。居住環境が重視される住宅地域のため、比準価格には十分な説得力があるものと判断した。よって比準価格を採用し、後記規準価格との価格の均衡にも留意のうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定したものである。

地域要因

在来化した路線商業地域であり、店舗、業務需要は新興性の高い路線地域に集まる傾向が強く、依然として需給は弱い。

地域要因の将来予測

国道294号線沿いの路線商業地域として熟成しており、今後も現状維持で推移すると予測される。近隣周辺は集客店舗の進出度に欠け相対的な繁華性の劣勢が見られ、当面、近隣地価は弱含みの推移と予測される。

価格決定の理由

比準価格は取手市のほか、龍ケ崎市内で発生し対象標準地と性格が概ね類似した5事例から試算されており、対象標準地の市場性を反映した価格が試算されたと思料する。また近隣地域は路線商業地であるものの、個人経営店舗、共同住宅建在等商業純化には至っておらず、賃貸市場形成は熟成途上と判断した。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

街路条件が悪い小規模住宅地域であり、隣接のゆめみ野地区で優良な宅地供給が増えているため、相対的な競争力低下は依然として続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地としての環境を維持するものと予測する。景気は回復傾向にあるが、周辺地域で優良宅地の供給が多いため、地価は弱含み傾向が続くものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は新取手駅徒歩圏の戸建住宅を主体とした住宅地域であるが、利便性が良いことからアパートも存する。収益還元法は敷地規模が小さく適正な賃貸経営規模を確保出来ないため適用を断念した。居住環境が重視される住宅地域のため、比準価格には十分な説得力があるものと判断した。よって比準価格を採用し、後記規準価格との価格の均衡にも留意のうえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定したものである。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。駅徒歩圏内の熟成した分譲住宅地域で、底値感から、地価水準は落ち着きつつある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の熟成した分譲住宅地域で熟成度が高く、今後とも地域要因の大きな変動もなく、ほぼ現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺の大規模地には節税目的のアパート等の介在もあるが、対象標準地は駅徒歩圏内の熟成した分譲住宅地でアパート敷地としては画地規模が小さく、一般的に想定される需要者は自己使用を目的としたエンドユーザーである。一方、取引事例比較法の適用に際しては、概ね同水準に得られた比準値の中でも相対的に規範性が高いと判断される事例を重視して試算した。よって、代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや郊外に位置するものの住環境は比較的良好な地域である。しかし競合する住宅地域も多く、需要回復には至っていない。

地域要因の将来予測

宅地開発後時間が経過し、熟成が進んだ住宅地域である。しかし他地域との競争激化を反映し宅地需要が全体的に弱い。よって地価は当分の間、緩やかな下落傾向が続くと思料する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を得た。当該地域は、戸建住宅を中心とする居住環境の良好な熟成が進んだ住宅地域であり共同住宅はほぼ見られない。よって市場参加者は自己住宅を需要する者が中心であり、居住の快適性や利便性が重視されることが一般的である。よって本件では対象となる需要者の側面を勘案して、客観的であって実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地から求めた価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化区域内に品等上位の低価格宅地が増えているため、調区内既存住宅地の市場性減退は顕著であり、底値圏が見えない状態が続いている。

地域要因の将来予測

調区内の普通住宅地域として熟成しており、当面現環境を維持するものと予測する。市街化区域内に品等上位の低価格宅地が増えているため、調区内の既存住宅地の選好性は低下、地価下落は顕著である。

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内に所在し、収益性からの価格接近に馴染まないことから、収益還元法は非適用となったため、取引事例比較法一手法のみの適用となった。比準価格の試算においては、やや地域特性の異なる事例も採用せざるを得なかったが、各種補修正はいずれも適切であり、比準価格の妥当性は評価し得る。以上より、市場参加者の意思決定過程等を考慮し、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺環境は良好である。また付近で市道が開通するなど、利便性が上昇する要因もある。一方、競合する住宅地域も多く、苦戦している。

地域要因の将来予測

小規模の一般住宅等が多い、比較的新しい住宅地域である。宅地開発後相当程度期間が経過しており、熟成が進んでいる。しかし高齢化も進むなど新規需要は乏しく、地価は緩やかな下落傾向が続くと思量する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を得た。収益価格は画地規模等から収益目的不動産の需要が見込めず、その適用を断念した。市場参加者は自用地取得を目的とした者に限定されると予想され、快適性や利便性の良否が投資判断に大きな影響を与えると思量する。以上から価格判定にあたっては主たる需要者の視点を念頭に置き、客観的であって実証的な価格である比準価格を採用し、かつ代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅への接近性に優れる住宅地域であるが、道路がやや狭隘で自動車利用等の利便性が弱い。

地域要因の将来予測

熟成が進みつつある低層住宅地で、鉄道駅にも近接する地域であるが、周囲の宅地供給は豊富でありそれに見合う需要はやや弱く当面は地価は弱含みで推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

対象標準地は自己使用目的の戸建住宅を中心とする賃貸市場の未成熟な住宅地域に存し、元本（土地価格）に見合う賃料水準が収受されにくく、収益価格は低位に求められた。住宅地域は収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格が形成されるのが一般的である。本件においては、市場を反映した実証的な比準価格を重視して、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡に留意し上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域での住宅地供給が増加しており、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅主体の古くからの住宅団地であるが、一部アパートも見られる。画地規模等から土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は取手市内の住宅地の事例から試算されたもので、市場性を反映した実証的価格といえる。また、自用目的の取引が主体であることから比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

在来からの近隣商業地域で、商住混在化から収益性、繁華性の回復は見られないが、背後住宅地価格に近づきつつあり、地価下落緩和は継続した。

地域要因の将来予測

在来からの近隣商業地域として熟成しているので今後もほぼ現状維持での推移と予測される。総じて商業地需要の郊外化が定着する一方、地価は住宅地並みに至っており、近隣地価は横ばい乃至弱含みでの推移と予測される

価格決定の理由

比準価格は取手市内で発生した5事例を採用して試算した。繁華性の違い等からやや大きい地域格差率を示したものも認められたが、試算の結果、概ね対象標準地の市場性を反映した価格が試算されたと思料される。近隣地域は住宅建在度の高い近隣商業地域であり、商業純化は途上、賃貸市場形成は熟成途上と判断した。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

街路条件、接近条件に変化は見られない。また、付近に大規模小売店の出店も特に見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート混在地としての住環境を維持していくと予測する。JR取手駅徒歩圏で利便性が良いため、地価は安定化傾向に向かうものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域はJR取手駅徒歩圏のため、アパートも混在する在来住宅地である。収益価格は建築費の高騰等を反映して、低位に試算された。当該地域は居住環境を重要視する住宅地であるため、市場性を反映した比準価格により信頼性があるものと判断した。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、後記規準価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定したものである。

地域要因

国道6号線に面する普通商業地である。集客力のある商業施設、業態を変えての店舗展開はないが車の通行量のみ多い。

地域要因の将来予測

国道6号線に面した金融機関・飲食店及び各種事業所が多い商業地域であるが、商業施設の集積度は低い。大規模小売店舗が展開する用地も確保されていないので、現状維持で推移すると予測される。

価格決定の理由

取手駅北口及び西口再開発が、進捗しても業務用地としての機能の向上はもはや期待されない。したがって、テナント需要が反映されて空室が多く、事務所賃料及び店舗家賃は弱含みである。そのため収益価格は低位に求められた。よって、取引事例から得られた比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

取手駅徒歩圏の居住環境及び街路条件良好な住宅地で稀少性があることから、都心への通勤者を中心に宅地需要は底堅い。

地域要因の将来予測

取手駅徒歩圏の稀少性から宅地需要が根強いが、同水準での駅東口のほか守谷市への需要シフトの影響もあって当面地価は弱含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

取手駅徒歩圏で居住性及び利便性に優れるためアパートが比較的多いが、大半が在来地主によるもので土地価格に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に求められた。比準価格は取手市の内取手駅勢圏の住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえる。自用目的の取引が主で居住の快適性を重視し、信頼性のある比準価格を採用し収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境、利便性が良好な住宅地域であり、地域要因の変動は認められないが、廉価な戸建分譲地との競合が見られ、地価は依然として弱含みである。

地域要因の将来予測

利便性が良好な住宅地域として熟成しているので、今後も現状維持での推移と予測される。依然として地価は弱含み状であるが当該地域要因及び市場回復による需要回帰が期待され、地価は沈静化に向かうと予測される。

価格決定の理由

比準価格は常総線沿線に位置する取引事例を中心に採用して試算されており、市場の実態が反映された信頼性の高い価格と思料される。周辺にはアパート等の収益物件が多数見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので収益価格は低位に試算された。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらには代表標準地との均衡にも留意して、本件鑑定評価額を上記とおり決定した。

地域要因

イオン取手店が平成27年9月に閉店となった。戸頭地区の利便性への影響が懸念される。

地域要因の将来予測

当該地域は既成住宅地域として熟成しており、今後も現在の状況で推移するものと思われる。周辺の宅地需給状況を反映し、地価は依然として弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域（戸頭駅勢圏住宅地域）は一般住宅を中心に共同住宅も散見されることから収益価格も試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。既存土地所有者が共同住宅を建築する場合が大半で賃貸経営を前提とした土地取得需要は弱く土地取引では収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるのが一般的である。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

付近の大型ショッピングセンターが閉店。またゆめみ野地区等、周辺地域での宅地供給が増えており相対的需要減が懸念される。

地域要因の将来予測

小学校、店舗等の利便施設への接近性に優れており熟成している。市内新規住宅地の供給増及び取手市住宅地域の相対的地位の低下が地価に影響を及ぼすことが考えられる。

価格決定の理由

当地域（取手市既成住宅地域）は一般住宅を中心に共同住宅も散見されることから収益価格も試算したが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。既存土地所有者が共同住宅を建築する場合が大半で賃貸経営を前提とした土地取得需要は弱く、土地取引では収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるのが一般的である。よって比準価格を重視し収益価格は参考にとどめ鑑定評価額を上記のとおり決定した。