茨城県取手市戸頭９丁目１６番１３(戸頭駅・南守谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


51,500円

2016年01月01日に行った茨城県取手市戸頭９丁目１６番１３(茨城県取手市戸頭９−１６−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,500円/㎡としました。

茨城県取手市戸頭９丁目１６番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番茨城県取手市戸頭９丁目１６番１３
住居表示戸頭９−１６−２５
価格51,500円/㎡
交通施設、距離戸頭、700m
地積237㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤沼宏明氏による調査レポート

不動産鑑定士藤沼宏明
価格51,600円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因中規模一般住宅が建ち並ぶ街区街路が整然とした住宅地域であり、地価は底値圏にありやや弱含みで推移。
地域要因の将来予測低層住宅地として熟成しており、今後も現状に近いままで推移していくものと予測する。小学校廃校やイオン取手閉店などのマイナス要因があり、当面地価はやや弱含み傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね取手市を中心にその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心は取手市に居住する30∼40歳代の一次取得者となるが、TX利用が至便であることで県外からの需要も見られる。但し、戸頭団地は開発後かなりの年数を経過していることから空き家等が増え人口減が著しい。需要の中心となる価格帯は、土地は70坪程度で1200万円前後、新築の戸建物件は2500万円前後が中心価格帯となっている。
一般的要因①人口減少率大・高齢化率30％超、②建築着工数増加傾向（持家横這い）、③ゆめみ野地区取引活発化、④イオン取手閉店、カスミゆめみ野店開店

海老澤聡氏による調査レポート

不動産鑑定士海老澤聡
価格51,400円/㎡
個別的要因特段の変動はない。
地域要因TX沿線の住宅地域との競合が見られるも区画整然とした分譲住宅地域であり、一定の需要が認められ、地価下落幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測区画整然とした利便性も比較的良好な低層住宅地域として熟成しており、標準的使用は今後も現状を維持するものと予測する。守谷市等に宅地需要を吸収され、地価下落が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は取手市及びその隣接市町における住宅地の圏域で、対象標準地は関東鉄道常総線沿線に存する大規模分譲住宅団地と特に強い代替関係が成立する。需要者は取手市及び隣接市町に地縁を有する者（一次取得者層）と都心への通勤者が典型的であるが、つくば市や守谷市にその需要を吸収されてしまっていることから、戸頭団地の需要が弱まっている。需要の中心となる価格帯は、土地のみで1千万円台前半程度、土地建物総額で2．5千万円前後と思われる。
一般的要因希少性のある高台の分譲地では高額取引も見られ、地価の下落幅は縮小傾向。利便性の高い取手駅徒歩圏と郊外部とで顕著な二極化傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9291659
北緯 140度0081999

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

戸頭駅(地価相場 61,900円/㎡)南守谷駅(地価相場 90,800円/㎡)稲戸井駅(地価相場 45,550円/㎡)ゆめみ野駅(地価相場 40,600円/㎡)守谷駅(地価相場 91,000円/㎡)新取手駅(地価相場 56,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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