茨城県取手市寺田字佃４７２２番３９(新取手駅・ゆめみ野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


38,000円

2016年01月01日に行った茨城県取手市寺田字佃４７２２番３９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,000円/㎡としました。

茨城県取手市寺田字佃４７２２番３９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番茨城県取手市寺田字佃４７２２番３９
住居表示 
価格38,000円/㎡
交通施設、距離新取手、450m
地積132㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西3.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木和貴氏による調査レポート

不動産鑑定士植木和貴
価格37,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路が狭い小規模住宅地域であり、ゆめみ野地区等で優良な宅地供給が増えていることから、相対的な競争力低下は依然として続いている。
地域要因の将来予測小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地としての住環境は継続するものと予測する。景気は回復傾向にあるものの、周辺地区での優良宅地の供給が多いため、地価は弱含み傾向にて推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は取手市及び隣接市の通勤利便性が高い中・小規模住宅地である。需要者は上記同一需給圏内の30代から40代の一次取得者及び買替層が中心となる。景気は回復傾向にあるが、ゆめみ野地区等で物件供給は依然として多く、供給が過剰な状態は続いている。需要の中心となる価格帯は、土地については40坪程度で500万円程度であり、新築戸建物件については2000万円台前半程度が主流である。
一般的要因①取手市内の人口は減少傾向にあり、都市計画道路は事業進行中である。②区画整理事業の進行等より、宅地供給は依然として多い状況である。

太田聖史氏による調査レポート

不動産鑑定士太田聖史
価格38,100円/㎡
個別的要因道路方位について優れる。その他、個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内の緑が残る既成住宅地域。ゆめみ野地区土地区画整理地等で品等上位の優良住宅地の供給が増加、相対的な市場競争力は低下している。
地域要因の将来予測熟成しつつある低層住宅地域であり、今後とも現状程度の住環境を維持するものと予測する。選好性の劣る関東鉄道常総線沿線ではローコスト物件が主流となりつつあり、地価押し下げ圧力は強まると予測する。
市場の特性同一需給圏は取手市内の既成住宅地域一帯であり、特に関東鉄道常総線沿線の地域と代替競争関係が認められる。需要者の中心は圏内に居住する30∼40代前半の一次取得者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。ゆめみ野地区の土地区画整理事業が進行中、割安感を狙って業者が安値で販売する傾向があり、新興性に欠ける住宅地の地価押し下げ圧力は継続している。土地は50坪強で650万円弱、新築戸建は2000万円強が中心価格帯となる。
一般的要因人口減少、老齢化率上昇が継続。不動産購買層の減少及び近隣市への需要流出等により押し下げ圧力が顕著、地価下落基調が続いている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生草地帯植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9146101
北緯 140度0391334

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県取手市井野字前土井６１２番茨城県取手市稲字向原１０８４番茨城県取手市小文間字中妻耕地４２３６番茨城県取手市下高井字永山２４２９番４茨城県取手市桑原字三舛蒔耕地１０４２番茨城県取手市寺田字西浦３２２１番茨城県取手市下高井字見次１９１８番茨城県取手市西１丁目１３６番１３５茨城県取手市野々井字前原２０９番１６茨城県取手市桑原字三升蒔耕地１０５５番１１茨城県取手市大字寺田字原谷６３３６番２外茨城県取手市野々井字向山１４２１番１２外茨城県取手市東３丁目１０２１番３茨城県取手市井野字前土井４４４９番１茨城県取手市戸頭１丁目１６番１４茨城県取手市藤代字蔵前溝下１８５０番１２

参考：近隣駅の地価相場

新取手駅(地価相場 56,200円/㎡)ゆめみ野駅(地価相場 40,600円/㎡)寺原駅(地価相場 56,700円/㎡)西取手駅(地価相場 56,700円/㎡)稲戸井駅(地価相場 45,550円/㎡)戸頭駅(地価相場 61,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード