茨城県取手市山王字前畑３３８番１(寺原駅・新取手駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


17,000円

2016年01月01日に行った茨城県取手市山王字前畑３３８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,000円/㎡としました。

茨城県取手市山王字前畑３３８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番茨城県取手市山王字前畑３３８番１
住居表示 
価格17,000円/㎡
交通施設、距離藤代、5,900m
地積506㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と中規模一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北西6.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋研二氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋研二
価格17,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因需要は調区内分譲地及び低価格の市街地住宅地に集まる傾向のほか近隣特有の地域的特性（強いコミニティー）が相俟り、近隣地価は依然下落中である
地域要因の将来予測近隣は在来からの農家集落地域として熟成しており、今後もほぼ現状維持での推移と予測される。公法規制は緩やかであるが、地域的特性から絶対数の需要流入は期待できず、当面、近隣地価は弱含み傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏は取手市内が中心であるが、周辺市町に所在する農家集落地域も含むと判断される。需要者は同一需給圏に所在する一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ないと思料される。近隣地域は区域指定が実施され公法規制が緩やかという特性を有するが、既成集落という社会性から新規需要流入はほぼ皆無であり、需給は依然として弱い。取引が少なく中心価格帯の把握は困難であるが、市街地との比較から概ね6万／坪前後と考えられる。
一般的要因①人口は減少傾向（高齢化率上昇）②市内需要は取手駅周辺に集まる傾向③市街地価格の低下等、調区内宅地の低迷が継続中である。

佐野俊夫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐野俊夫
価格17,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因集落的な既存住宅地域であり目立った需要増は現状では期待できない。
地域要因の将来予測旧来からの集落地域で今後も住環境の変化はないものと思料され、ほぼ現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね取手市及び周辺地域の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は取手市及び前記圏域に居住する者（一次取得者層）が中心であるが、土地需要自体あまりなく不動産取引市況は停滞している。当圏域に地縁のある者が需要者の大半である。取引規模も様々であり、その数も少ないので需要の中心価格帯（総額）の把握は困難である。
一般的要因人口は減少中で特に老齢化人口比率が周辺市町村と比べても高い状況にあり市況は低迷している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度93515319999999
北緯 140度0663134

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県北相馬郡藤代町上萱場字新田２９９番茨城県取手市山王字前畑３３８番１茨城県取手市宮和田字道上１０２１番３１

参考：近隣駅の地価相場

寺原駅(地価相場 56,700円/㎡)新取手駅(地価相場 56,200円/㎡)西取手駅(地価相場 56,700円/㎡)ゆめみ野駅(地価相場 40,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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