地域要因

旧来からの概ね成熟した住宅地域で、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅や共同住宅を中心とする住宅地域で、特段の変動要因もないことから今後もこの状態を維持するものと予測する。地価水準は昨今の経済情勢を反映して概ね横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用の住宅取得を目的とした取引が多く、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し採用することで説得力のある比準価格を得た。一方、賃貸物件として共同住宅も見受けられるが、その数は少なく収益性より居住の快適性を重視する当該地域においては、得られた収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。都営新宿線急行停車「船堀」駅から徒歩圏の住宅地であり、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

船堀駅徒歩圏の熟成した既成住宅地であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状のままで推移するものと予測する。地価水準も総じて強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

交通接近性等の利便性から収益物件の取引も見られるが、自己の居住用目的の取引件数が大半である。また、収益価格は想定間取りにより変動の可能性が大きく、手法の限界を認めざるを得ない。最有効使用は低層住宅地であり、主たる需要者が重視する価格形成要因は収益性よりも居住の快適性等であると判断される。よって、説得力が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

主要幹線道路沿いの駅前商業地域にあり、土地供給余力が極めて限定され、表面化された取引も少ない。特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

主要幹線道路沿い且つ視認性良好な駅前商業地域のため、開発の余地は限定的であり、当面現状で推移するものと予測する。都心商業地地価上昇の余波を受け、希少立地を中心に強含み傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、地域格差率がやや大きなものも見られるが、事例特性に応じたウエイト付けがなされており、市場実態を適切に反映した説得力の高い価格が試算された。一方収益価格は、投資用不動産の売買が活発なエリアではなく地価水準に見合う賃料形成がなされておらず、低位に試算された。よって相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域は、一般住宅、共同住宅、事業所等が見られる地域であるが、今後は住宅地域として熟成していくと推測される。このような地域にあっては自用目的のエンドユーザーが需要者層の中心となる。そのような需要者は収益性より居住性・快適性を重視するであろうことから、求められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

船堀駅徒歩圏の準工業地域で用途の多様性があるほか、工場、事業所の多い地域で、地元企業の実需取引も散見され、地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法では、工業地域の取引事例を中心に、対象不動産と競合・代替関係にある実際の取引事例に基づき、規範性の高い比準価格が得られた。一方、元自用の既存工場、倉庫を賃貸に供した貸倉庫もみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。以上より、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの路線商業地域である。地域要因に特段の変化はみられない。景気動向等を反映して、地価は前年同様に上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

江戸川区・葛飾区内の路線商業地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。標準地は、自己使用目的の事業者も需要者と考えられるため、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されているとはいえず、収益還元法の適用には想定事項が多いことを勘案すれば、収益価格はやや信頼性に欠けると判断せざるを得ない。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離がある路線商業地域で、地域要因に特段の変化はない。景気動向等を反映して、地価は前年同様に上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

江戸川区内の路線商業地域及び近隣商業地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地の存する地域は、繁華性が比較的低く、賃料水準が低めにおさえられている。さらに収益還元法の適用には想定事項が多いことを勘案すれば、収益価格はやや信頼性に欠けると判断せざるを得ない。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徒歩圏内の住宅地で、需給は安定している。周辺で区画整理事業等が進行中であり、良好な街並みが形成されつつある。

地域要因の将来予測

一般住宅、小規模作業所等の混在する住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。徒歩圏内の住宅地域で、需給が安定しており、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅の中に小規模作業所等が混在する住宅地域であるが、借り手市場が続く賃貸市場の現状から、元本価値に見合った賃料を収受し得ず、収益価格は低位に試算された。一方の比準価格は船堀駅周辺の事例から得た豊富な資料に裏付けられ、精度が高い。価格形成において生活利便性や居住の快適性が重視される住宅地域であるので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、周辺地域も含めて一定の需要が認められる地域である。

地域要因の将来予測

低層住宅の多い混在住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。住環境は良好であり、地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域では自用の居住用不動産取引が中心で、対象不動産と競合・代替関係にある実際の取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、同地域には共同住宅も存するものの、投資目的の取引は少なく、収益性よりも利便性や居住の快適性が重視されて価格が形成される傾向が強い。よって、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一之江駅から近く、住宅の需要が強い地域。駅周辺の区画整理事業の進展により商業施設等が整備され、利便性が向上してきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は一之江駅徒歩圏住宅地の取引事例をもとに試算されており、地域の実勢を反映している。一方収益価格は周辺には共同住宅が見られるが投資用物件は少なく、地主による土地活用がほとんどであり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、やや低位に試算された。収益性よりも立地や住環境に重きを置く市場であることから、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一之江駅から徒歩圏に位置し、小規模住宅やアパートが密集している住宅地域である。地区計画の制定等により新たなまちづくりが期待されている。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内の、低層の一般住宅やアパートが連たんする住宅地域。地価は、景気回復の影響を受け上昇するものと考える。地区計画による新しい街づくりが始動しており、将来的には住環境が向上すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、一之江駅と瑞江駅が最寄り駅の住環境が類似の住宅地を中心に求められており、不動産取引市場の実態を良く反映し精度も高い。収益価格は、地主経営のアパートが主であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域であり、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内であり、戸建住宅と共同住宅が多い住宅地域である。居住環境に特段の変化はない。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が見られる住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価水準は、緩やかな上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地は最寄駅である都営新宿線一之江駅から徒歩圏にあり、生活の利便性及び居住の快適性を重視する住宅地域であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言い難く、収益価格がやや低位に試算された。従って、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや距離を有する概ね成熟した住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

最寄り駅からやや距離を有するが、住宅地域として概ね成熟しており、今後ともこの現状を維持するものと予測する。地価水準は昨今の経済情勢を反映して横ばい程度で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

取引の多くは自用目的であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し採用することで説得力のある比準価格を得た。一方、近隣地域周辺には賃貸物件としてアパートも見受けられるが、収益物件としての取引は少なく、得られた収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から1kmの成熟した住宅店舗の混在する住宅地域である。最近の経済動向を反映し、地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか、店舗等も混在する住宅地域であるが、地域要因に特段の変化は見られず、今後とも現状維持で維持するものと予測する。地価は、景気回復の影響を受け上昇するものと考える。

価格決定の理由

比準価格は、船堀駅が最寄り駅の住環境が類似の住宅地を中心に求められており、不動産取引市場の実態を良く反映し精度も高い。収益価格は、地主経営のアパートが主であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域であり、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

地区計画事業並びに密集住宅市街地整備促進事業の進展により、区画道路の拡幅・整備が進んでいる。

地域要因の将来予測

駅に近く利便性には優れる熟成した密集住宅地である。地区計画事業等の進展に伴い、良好な街区が広がりつつある。需要は堅調で、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

街区が整備されつつあるなかで、周辺では、良好な交通接近性を活かした小規模宅地の新築共同住宅も散見されるが、取引の大半は自己の居住用であり、規範性高い取引事例から査定された比準価格は説得力が高いと判断される。対象標準地の画地規模や基準容積率を考慮すると、主たる需要者は自己の居住目的の個人と判断されることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏外で、作業所の混在も見られる住宅地域であるが、区内の住宅地では相対的に割安感がある。地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

住宅、作業所等が混在する地域で、新規利用は住宅が中心であり、徐々に住宅比率が高まるものと予測する。地価は引き続き底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺は住宅のほか作業所等が混在する住宅地域であるが、新規利用・取引の中心は自用の住宅用途である。本件では、代替性の高い取引事例に基づき実証的な比準価格が求められた。一方で収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。以上より、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。