東京都江戸川区東小岩５丁目２７３７番２(西葛西駅・船堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
344,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区東小岩５丁目２７３７番２(東京都江戸川区東小岩５−２７−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を344,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区東小岩５丁目２７３７番２ |
| 住居表示 | 東小岩５−２７−６ |
| 価格 | 344,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小岩、820m |
| 地積 | 149㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかに共同住宅等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西7.3m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
江藤美香氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江藤美香 |
|---|---|
| 価格 | 344,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 特段の変動はみられないが、小岩駅周辺地区地区計画が進行している。駅南側では、先行して店舗付高層マンションが竣工した。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した既成住宅地であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状のままで推移するものと予測する。穏やかな景気回復基調に伴い、地価水準も総じて強含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は城東地域内JR総武線及び京成電鉄本線駅圏域で、特に「小岩」地区駅徒歩圏内は代替性が高い。需要者は城東地域及び周辺市の居住者が中心である。従来から相対的に需要が強く価格帯も高い地域であったが、細街路や入り組んだ街区が多いことから、近年の区内での競争力はやや軟化傾向である。市場の中心価格帯は土地は1㎡あたり30万円台、土地建物総額で4，000万円台となっている。 |
| 一般的要因 | 区内の人口は増加しており、取引件数はおおむね横ばいである。総じて穏やかな景気回復基調のなか、地価の上昇傾向に二極化が伺える。 |
森脇哲史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森脇哲史 |
|---|---|
| 価格 | 343,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。 |
| 地域要因 | 地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、上昇へと転じている。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR総武線沿線の住宅地域である。小岩駅周辺は店舗の集積も良く生活利便性は良好であることから、駅徒歩圏の需要は高く、駅距離があっても需要は見込める。マイホームを購入する社会人が中心需要者層である。中心価格帯は、土地売りで2，000∼3，000万円、建売で3，500∼4，500万円程度であるが、まとまった規模の土地であればマンション等の開発を目論む不動産業者の需要も見込める。 |
| 一般的要因 | 景気は上昇傾向であり、不動産市況も回復傾向で、実需の増加に伴い、不動産取引数も増加傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度67292785644531 北緯 139度85305786132812 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都江戸川区葛西２丁目３９１３番３東京都江戸川区堀江町２７３１番ほか３筆の一部東京都江戸川区松江５丁目１１４４番１東京都江戸川区西葛西２丁目２２番１０外東京都江戸川区中葛西３丁目２３番２１東京都江戸川区中央３丁目５３０番３東京都江戸川区北葛西４丁目１番４３東京都江戸川区松本一丁目２０９番３東京都江戸川区西葛西３丁目１０番５
参考：近隣駅の地価相場
西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)南砂町駅(地価相場 360,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)大島駅(地価相場 358,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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