東京都江戸川区西葛西１丁目２３７１番８(西葛西駅・船堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
302,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区西葛西１丁目２３７１番８(東京都江戸川区西葛西１−２−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を302,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区西葛西１丁目２３７１番８ |
| 住居表示 | 西葛西１−２−１１ |
| 価格 | 302,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西葛西、1,200m |
| 地積 | 72㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.5m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
川崎信和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川崎信和 |
|---|---|
| 価格 | 302,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 当区への堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移している。葛西エリアは区内でも特に人気のエリアであり、強含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。都心からの波及効果もあり当区の住宅地の需要は堅調であり、同様の傾向が続いていくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね、江戸川区内に存する住宅地域であり、特に地下鉄東西線及び都営新宿線の駅を最寄り駅とする住宅地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、小規模なものは江戸川区内の1次取得者層が、規模の大きなものは不動産業者等が中心と考えられる。需給動向は、都心の波及効果を受け住宅需要は増している。市場の中心価格帯は、土地が70∼100㎡前後で新築総額4500万∼5600万円程度が多い。 |
| 一般的要因 | 当区は育児面の支援も充実おり子育て世帯も多く、人口も微増で推移している。都心からの波及効果もあり当区の住宅地への需要は増している。 |
岡村淑子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡村淑子 |
|---|---|
| 価格 | 301,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内の標準的な住宅地であり、競争力は標準的である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 選好性の高い西葛西駅を最寄りとする住宅地域であるが、交通接近条件等に若干劣り、西葛西駅徒歩圏住宅地域の中ではやや競争力に劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変化はないので、当分の間現状維持と予測する。需給は概ね安定的で地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東西線沿線や都営新宿線南部に位置する住宅地域である。需要者の中心は自己居住用の不動産を求める個人や地元不動産開発業者等である。規模がまとまるとマンション用地としての需要もある。西葛西駅徒歩圏内の住宅地域は江戸川区内でも選好性の高い利便性に富む地域で、戸建住宅とマンションとが代替・競争関係にある。需要の中心は土地が70∼100㎡で3000∼3500万円程度まで、新築戸建は5000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復傾向を持続しており不動産市場も概ね需給は安定的である。一部の需要者は所得の伸び悩みや消費税増税等に不安を抱いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6722295 北緯 139度8531175 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都江戸川区葛西２丁目３９１３番３東京都江戸川区西葛西１丁目２４７１番２５東京都江戸川区松江５丁目１１４４番１東京都江戸川区西葛西２丁目２２番１０外東京都江戸川区中葛西３丁目２３番２１東京都江戸川区中央３丁目５３０番３東京都江戸川区北葛西４丁目１番４３東京都江戸川区松本一丁目２０９番３東京都江戸川区西葛西３丁目１０番５
参考：近隣駅の地価相場
西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)南砂町駅(地価相場 360,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)大島駅(地価相場 358,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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