東京都江戸川区船堀２丁目３４番４(船堀駅・東大島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
359,000円
2017年01月01日に行った東京都江戸川区船堀２丁目３４番４(東京都江戸川区船堀２−１９−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を359,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区船堀２丁目３４番４ |
| 住居表示 | 船堀２−１９−７ |
| 価格 | 359,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 船堀、550m |
| 地積 | 173㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.5m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
江藤美香氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江藤美香 |
|---|---|
| 価格 | 359,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。都営新宿線急行停車「船堀」駅から徒歩圏の住宅地であり、需要は底堅い。 |
| 地域要因の将来予測 | 船堀駅徒歩圏の熟成した既成住宅地であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状のままで推移するものと予測する。地価水準も総じて強含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江戸川区内中部の住宅地域で、特に都営新宿線沿線の各駅から徒歩圏内は代替性が高い。需要者は区内・周辺区市の居住者が中心である。急行停車駅の船堀駅から徒歩圏の戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ低層住宅地で需要は堅調である。市場の中心価格帯は土地が1㎡あたり30万円台、新築戸建住宅で4，000万円台から5，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 23区内における相対的割安感から、全般的に需要は底堅いが、区内でも地価の上昇基調に二極化がみられる。 |
岡村淑子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡村淑子 |
|---|---|
| 価格 | 359,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内の標準的な住宅地であり、競争力は標準的である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 画地規模が需要の中心よりやや大きい地域であるが、駅徒歩圏の利便性の高い住宅地域であり、需給は概ね安定的である。地域要因に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層の普通住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変化はないので、当分の間現状維持と予測する。一定の需要が認められ地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は都営新宿線沿線に位置する住宅地域である。需要者の中心は自己居住用の不動産を求める第1次・第2次取得者層の個人や地元不動産開発業者等である。最寄駅及び都心への交通接近条件に優れる住宅地で安定した需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心は、土地は70∼100㎡程度で2500∼3500万円程度、新築建売住宅は4000万円台程度である。 |
| 一般的要因 | 住宅金利低下により住宅需要は堅調であるが、建築費の高止まりや需要者の所得の伸びが限定的であることから、市場にはなお不安定要素がある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6815399 北緯 139度8604974 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)大島駅(地価相場 358,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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