東京都江東区東砂２丁目２１２番５(東大島駅・大島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


315,000円

2017年01月01日に行った東京都江東区東砂２丁目２１２番５(東京都江東区東砂２−９−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を315,000円/㎡としました。

東京都江東区東砂２丁目２１２番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江東区東砂２丁目２１２番５
住居表示東砂２−９−２
価格315,000円/㎡
交通施設、距離東大島、1,100m
地積75㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に作業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況北3.6m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

五十嵐恵美氏による調査レポート

不動産鑑定士五十嵐恵美
価格315,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からやや離れるため、需給は安定的である。狭小な新築建売分譲地は、総額との関係から土地価格は高値で取引されている。
地域要因の将来予測地域要因について特段の変動が認められないため、今後も低層住宅地域を維持していくものと思料する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する
市場の特性同一需給圏は、都営地下鉄新宿線各駅及び東京メトロ東西線「南砂町」駅を最寄駅とする住宅地域が中心。小規模工場も混在し、画地規模が比較的小さい住宅が建ち並んでいる。需要者は、一次取得者が中心であり、区画割りした新築戸建住宅や底地の供給もみられる。土地価格は、総額との関係で高値で取引されているものもあるが、新築戸建住宅で総額で概ね3∼4000万円前半であり、それ以上となると需要はやや減退する。
一般的要因新築分譲マンション、戸建住宅建築着工件数増加により、人口は増加し、需給も安定し、価格も上昇傾向。不安材料もあるが景気は回復基調である。

藤田桂太氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田桂太
価格315,000円/㎡
個別的要因地域における標準的な画地である。特筆すべき要因の変動はない。
地域要因都営新宿線沿線の画地規模のやや狭小な住宅地域である。駅接近性にやや劣るが、区内の住宅地に対する需要は底堅く地価は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江東区東部の都営新宿線、東京メトロ東西線等沿線の混在住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人、地元中小法人等が中心である。区内の住宅地に対する需要は底堅く地価は緩やかな上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、比較的小規模な住宅が多いこともあり、土地は2千万円∼2．5千万円程度、新築戸建住宅の場合3千万円∼4千万円台前半程度である。
一般的要因景気に不透明感も認められるが、区内の人口は増加傾向にあり、また低金利の継続等を背景に、地価は緩やかな上昇基調が継続している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6831973
北緯 139度8421074

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)大島駅(地価相場 358,000円/㎡)西大島駅(地価相場 362,000円/㎡)南砂町駅(地価相場 360,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)亀戸水神駅(地価相場 379,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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