東京都江戸川区船掘２丁目５６６番(船堀駅・東大島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


653,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区船掘２丁目５６６番(東京都江戸川区船掘２−２３−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を653,000円/㎡としました。

東京都江戸川区船掘２丁目５６６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区船掘２丁目５６６番
住居表示船掘２−２３−１８
価格653,000円/㎡
交通施設、距離船掘、130m
地積631㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層店舗、事務所兼共同住宅が多い商業地域
前面道路の状況南東30.0m都道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松本裕氏による調査レポート

不動産鑑定士松本裕
価格653,000円/㎡
個別的要因間口広大且つ規模500㎡超の角地であり、希少性が高い。用途の多様性もあり、競争力は中以上である。
地域要因主要幹線道路沿いの駅前商業地域にあり、土地供給余力が極めて限定され、表面化された取引も少ない。特筆すべき地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測主要幹線道路沿い且つ視認性良好な駅前商業地域のため、開発の余地は限定的であり、当面現状で推移するものと予測する。都心商業地地価上昇の余波を受け、希少立地を中心に強含み傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね江戸川区及び周辺区（葛飾区・江東区・墨田区）の商業地域。特に江戸川区内の幹線道路に面する駅前商業地域との代替性が高い。典型的需要者は①店舗・事務所・共同住宅等の開発用地取得を目的とする不動産業者②投資用不動産購入目的の法人事業者及び地元個人富裕層。都心商業地の地価上昇の波及効果から需要は強い。中心価格帯の把握が困難であるが、同一需給圏内の商業地成約値との比較検討から、坪220万前後と推定される。
一般的要因震災後一時減少した区内人口は、回復基調が鮮明となり、震災前との比較においても増加している。住宅着工数は、総じて堅調に推移している。

佐藤智之氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤智之
価格652,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中高層店舗、事務所兼共同住宅が多い主要幹線道路沿いの駅前商業地域で、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測中高層店舗、事務所兼共同住宅が見られる船堀街道沿いの駅前商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状維持と予測する。駅前商業地に対する需要は高く、地価は暫く強含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区及び周辺区内の商業地域で、特に駅前商業地域の代替性が高い。需要者の中心は実需目的の法人事業者や店舗・事務所ビル、マンション等の開発を目的とする不動産業者等。近年はマンション用地に対する開発業者の取得意欲が高く、容積率が確保できる比較的纏まった土地については、その稀少性から高値での取引も散見される。取引価格は規模・用途等によって様々であり、1㎡当たり50万円∼70万円程度と幅広い。
一般的要因区内の取引件数、住宅着工戸数は概ね安定的に推移している。人口は微増傾向で、高齢化が進んでいるが、平均年齢は23区の中で低い水準にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6831066
北緯 139度8631194

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)大島駅(地価相場 358,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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