地域要因

当該地域では新規供給も少なく、特筆すべき地域要因の変動は認められない。周辺での取引件数、取引価格とも前年と概ね同様の水準である。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。取引は相対的に少なく、地価は今後も横ばいから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づくことから、市場の実態を反映した価格である。一方収益価格は、周辺では中低層の共同住宅も見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと及び近年の建築費の高止まりからやや低位に試算された。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺にミニ分譲地が散見されるが、近隣地域及び、周辺地域に特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層の戸建が建ち並ぶ住宅地域である。地域に特段の変動要因はなく今後も概ね現状で推移すると予測する。地価水準は、横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は、低層の戸建が建ち並ぶ住宅地域であり、自己所有目的の取引が主である。収益獲得を目的とした賃貸住宅は、ほとんどなく賃貸市場の熟成度が低いことから収益還元法は適用しなかった。以上のことから本件においては同一需給圏に存する取引事例からアプローチして査定した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

交通接近条件に恵まれた住宅地域で宅地需要は底堅く、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は認められないが、交通接近条件に恵まれた地域であり、地価は今後とも上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される既成の住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であるため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は現実の市場で成立した取引事例から求めた実証的な価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域は住宅地域として成熟しており、最寄り駅への接近性及び居住環境が比較的良好であるので、需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄り駅への接近性及び居住環境とも概ね良好な区画整然とした高台の住宅地域で、周辺では戸建住宅のミニ開発も活発である。住宅地需要は堅調で、地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

取引の中心は自用目的での戸建住宅で、同一需給圏の類似地域の信頼性が高い事例を採用し比準価格を求めた。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、賃貸用アパートなどの収益建物が少ない住宅地域にあり、収益還元法が適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市場性を反映した、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、幹線道路沿いに店舗、事業所等、及び中層の共同住宅が建ち並ぶ住商混在地域である。比準価格は、同一需給圏に存する取引事例から比準した価格であり、市場性を反映した価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、やや低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

比較的良好な居住環境を維持しており、地価はやや上昇傾向にある。土砂災害警戒区域に指定されたが、この要因が土地価格に与える影響は小さい。

地域要因の将来予測

最寄り駅への接近性及び居住環境とも概ね良好であり、周辺では戸建住宅のミニ開発も活発である。住宅地需要の回復により、地価はやや上昇傾向にある。土砂災害警戒区域に指定されたが、土地価格への影響は小さい。

価格決定の理由

取引の中心は自用目的での戸建住宅で、同一需給圏の類似地域の信頼性が高い事例を採用し比準価格を求めた。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、アパートなどの収益建物はほとんどみられない住宅地域にあり、収益還元法が適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市場性を反映した、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立地が良好であることから、戸建住宅、共同住宅等が見受けられる。住宅需要は徐々に拡大しており、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。立地の優位性が認められる不動産取引は増加しており、地価は緩やかに上昇していくものと予測される。

価格決定の理由

立地が良好であることから、戸建住宅、賃貸マンション、アパートなどが見受けられる。収益価格は賃料の粘着性などにより低位となった。本件では快適性を指向する住宅地域にあることより、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした閑静な住宅地であり、根強い住宅需要が認められ古家付の取引が多い。地価は底堅く、安定的に推移している。

地域要因の将来予測

郊外の熟成した大規模住宅団地で、特段の変動要因は見受けられず、今後とも閑静な住環境が維持されるものと予測する。住宅需要は回復基調にあり、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は東区の住宅地域の中でも、立地条件に留意して取引事例を収集し、高美台地区の事例を採用のうえ試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅や利便施設に近接する幹線道路背後の閑静な住宅地域で、近くに大学もあることから、自用他用と幅広い需要が見込まれる

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では、ファミリー向けのほか、学生・単身者向けのアパートも数多く見受けられ、自用目的の取引の他に新たに賃貸建物（アパート等）を建築するための土地取引や既存の賃貸物件の取引等の収益性に着目した取引も、近年見受けられる。したがって、比準価格を重視し、投資採算性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性がやや劣る既存住宅地で、選好性が弱いが、駅周辺の住宅地の地価上昇の波及で、地価は上昇傾向を継続している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地として熟成しており、将来も地域要因の急激な変化は考えられない。交通利便性がやや劣るが、駅周辺住宅地の地価上昇の波及で、地価は上昇傾向を継続しており、今後も同様の基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、自己使用目的の取引が中心で、かつ交通利便性がやや劣る戸建住宅地域であることから、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算出来なかった。よって代表標準地からの検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺で小規模な戸建開発が散見されるが、近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅とアパート等が混在する住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は僅かながらではあるが上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、駅からの利便性は高いものの系統連続性がやや劣る旧来からの住宅地域である。大学が近くにあることから収益獲得を目的とした低層のアパートは散見されるものの、低層の戸建住宅が中心の地域である。収益価格は、賃貸市場の熟成度が低いことから、やや低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

郊外にある既成住宅地であるが、駅接近性に優れ、値頃感もあって、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

東区郊外の既成住宅地域であり、今後とも現状の利用状態が維持されるものと予測する。住宅需要は回復の兆しが見られ、地価は横ばいから上昇基調になるものと予測する。

価格決定の理由

アパート等が散見されるが、所有地の有効活用を目的とした物件が多く、収益性が取引の絶対的な価値判断指標となるまでには至っておらず、収益価格の説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は、周辺住宅地域の取引事例を重視し試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を重視し収益価格を参考に留め、更に周辺標準地とのバランス検討等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅も見られるところであるが、周辺でミニ開発も見られ、需要の広がりが感じられる。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で、特段の変動要因は見受けられず、今後とも一般住宅を中心とする利用状態が維持されるものと予測する。住宅需要は回復傾向にあり、地価は緩やかに上昇するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は東区の住宅地域の中でも、立地条件に留意して取引事例を収集し、下原地区の事例を採用のうえ試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域である。一般的要因を背景として地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後とも住宅地として推移するものと予測する。景気は回復基調にあり、堅調な不動産市場等を反映して地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象地は自己所有を主とした一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する多数の取引事例を収集し規範性の高い事例を選択して試算価格を求めたものであり信頼性が高い。よって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地需要は増加しているが、やや高台の戸建住宅地区で利便性劣ることから上昇幅は減殺。

地域要因の将来予測

「香椎グリーンタウン」と称する、中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。高台の住宅地ではあるが、周辺の取引等が堅調に推移していることから、地価は若干上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅地区でアパート等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度。自用目的の取引が支配的であり、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更には標準地が継続地点であること及び周辺の中小分譲地の成約状況・売り物件の推移並びに住宅地としての利便性・快適性の程度等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業の工事により各所で工事が進行中。工事が終了した街区では店舗や事務所兼共同住宅が増加しており希少価値よ高値の取引も多くみられる

地域要因の将来予測

当該地域は「香椎駅周辺土地区画整理事業」地区内にあり、当該事業の推進とともにその発展が期待される。背後の住宅等が増加していることから、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

上記需要者は収益性に着目して意思決定をするものの、適正な還元利回り及び建物想定と賃料把握がやや困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺地域の公示地等の水準及び背後地を含む土地区画整理事業の進捗度並びにテナントの推移・動向等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。