福岡県福岡市東区下原２丁目１３２７番９８(九産大前駅・香椎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
59,700円
2016年01月01日に行った福岡県福岡市東区下原２丁目１３２７番９８(福岡県福岡市東区下原２−８−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市東区下原２丁目１３２７番９８ |
| 住居表示 | 下原２−８−４ |
| 価格 | 59,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 香椎、2,200m |
| 地積 | 204㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中園二郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中園二郎 |
|---|---|
| 価格 | 59,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 住宅地需要は増加しているが、やや高台の戸建住宅地区で利便性劣ることから上昇幅は減殺。 |
| 地域要因の将来予測 | 「香椎グリーンタウン」と称する、中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。高台の住宅地ではあるが、周辺の取引等が堅調に推移していることから、地価は若干上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR鹿児島本線・西鉄貝塚線及びJR香椎線沿線で、香椎以北∼美和台地区までの戸建住宅地域。需要の中心は福岡市及びその周辺の1次取得者である。人工島やJR・西鉄千早駅周辺、さらには新宮町・福津市等の戸建・マンション等の新規供給増に加え、小規模画地での取引が活発化していることから、地価は横這いから上昇傾向にある。土地は1，400∼1，500万円、新築の戸建の物件は2，500∼3，000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 東区は人口・世帯数とも前年に比べ増加している。土地取引件数は年間3，300件程度で、住宅着工戸数は分譲を中心に前年より微増。 |
浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浩 |
|---|---|
| 価格 | 59,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 区画整然とした閑静な住宅地であるが、高台地に位置し、かつ地勢に勾配があることにより、生活弱者等の需要の一部が喚起されないこともある |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。不動産取引に底堅い動きは認められるものの、地価水準は現状程度で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ねJR鹿児島本線沿線の福岡市東区の北部及び新宮町一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に居住している最終需要者（マイホーム取得者）である。市場の需給動向は、最寄バス停から比較的傾斜を持つ坂道を上った高台に位置していることなどから、平たん地に比べ需要はやや弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよるが1200万円前後、中古住宅は築年や品等規模等にもよるが1700万円前後である。 |
| 一般的要因 | 人口増加傾向にある東区では、新規宅地供給は大型開発ではなくミニ開発が主で、マンションは千早駅周辺で大量に供給され始め売れ行きも好調である |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 変成岩変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度6680027 北緯 130度4574085 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
福岡県福岡市東区大字香椎字横射場２０１９番１８福岡県福岡市東区大字奈多字裏附１６２０番１ほか１筆福岡県福岡市東区大字上和白字白浜１５５３番２３福岡県福岡市東区香住ケ丘６丁目２８番７福岡県福岡市東区大字下原字町７８７番ほか１筆福岡県福岡市東区大字香椎字川添７６４番６福岡県福岡市東区大字名島字大名町２１１０番１ほか１筆福岡県福岡市東区大字下原字仲ノ原１０８２番６福岡県福岡市東区大字浜男字緑ケ丘７２２番６福岡県福岡市東区香椎駅東１丁目６１８番９福岡県福岡市東区香椎台１丁目１７５４番５５福岡県福岡市東区下原１丁目６９８番３福岡県福岡市東区香椎駅東１丁目５７１番７福岡県福岡市東区香椎駅前３丁目６７３番１１７福岡県福岡市東区唐原７丁目１６番４福岡県福岡市東区香住ヶ丘２丁目２３番１２福岡県福岡市東区下原２丁目１３２７番９８
参考：近隣駅の地価相場
九産大前駅(地価相場 74,100円/㎡)香椎駅(地価相場 81,600円/㎡)香椎宮前駅(地価相場 83,600円/㎡)香椎花園前駅(地価相場 76,600円/㎡)香椎神宮駅(地価相場 83,700円/㎡)唐の原駅(地価相場 70,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード