福岡県福岡市東区香椎４丁目２０８３番１９(香椎宮前駅・香椎神宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


112,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市東区香椎４丁目２０８３番１９(福岡県福岡市東区香椎４−１−３６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

福岡県福岡市東区香椎４丁目２０８３番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市東区香椎４丁目２０８３番１９
住居表示香椎４−１−３６
価格112,000円/㎡
交通施設、距離香椎、900m
地積1,191㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート、マンションが混在する住宅地域
前面道路の状況南西15.5m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西川浩二氏による調査レポート

不動産鑑定士西川浩二
価格110,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅まで徒歩圏内のマンション素地に対する需要は比較的堅調であり、JR千早駅周辺では分譲マンションの建設が行われている。
地域要因の将来予測地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定していることから、今後も現状の住環境を維持するものと思料される。分譲マンションの販売状況が好調であるため、地価は若干上昇で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR鹿児島本線及び西鉄貝塚線等の各最寄り駅への接近性が良好な住宅地域が所在する圏域であり、需要者の中心はマンション開発業者である。最近では、建築費の高騰に一服感があり、また、分譲マンションの販売状況も良好であることから、マンション開発業者の分譲素地に対する需要は比較的堅調である。中心となる価格帯は100∼120千円／㎡である。
一般的要因福岡市東区の人口は増加しており、不動産取引市場は堅調である。したがって、地価は上昇傾向にある。

岩隈良弘氏による調査レポート

不動産鑑定士岩隈良弘
価格113,000円/㎡
個別的要因マンション用地の需要は増加傾向にある。
地域要因最寄駅への接近性が概ね良好で、「香椎参道」という知名度も有しており、マンション市場は底堅い。地域の西端付近では都市計画道路が工事中である
地域要因の将来予測当該地域は、マンションも存する混在住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。収益物件やマンション需要が過熱しつつ有り、地価は上昇傾向である。都市計画道路の影響は無い。
市場の特性同一需給圏は、JR鹿児島本線及び香椎線、西鉄貝塚線沿線で、福岡市東区の住宅地域のうち駅徒歩圏が圏域である。大規模画地なので、中間需要者はマンションデベロッパー及びハウスメーカー、最終需要者はサラリーマンが主体である。駅徒歩圏で香椎参道という知名度もあり素地の需要は上向いており、既存の収益物件も低金利の影響で不動産市況は過熱気味である。マンション用地としての規模にもよるが、1億∼2億円の物件が需要の中心となっている。
一般的要因東区は人口世帯数共微増傾向にあり、収益物件や分譲マンション用地の需要は過熱気味である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度6539775
北緯 130度4492059

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県福岡市東区大字奈多字裏附１６２０番１ほか１筆福岡県福岡市東区大字下原字町７８７番ほか１筆福岡県福岡市東区大字名島字大名町２１１０番１ほか１筆福岡県福岡市東区水谷２丁目２０９番１２１福岡県福岡市東区香椎駅東１丁目６１８番９福岡県福岡市東区香椎台１丁目１７５４番５５福岡県福岡市東区名島２丁目２１６６番１６外１筆福岡県福岡市東区水谷３丁目２２２番７１福岡県福岡市東区舞松原３丁目１５５番１１１福岡県福岡市東区香椎駅東１丁目５７１番７

参考：近隣駅の地価相場

香椎宮前駅(地価相場 83,600円/㎡)香椎神宮駅(地価相場 83,700円/㎡)香椎駅(地価相場 81,600円/㎡)千早駅(地価相場 83,200円/㎡)舞松原駅(地価相場 83,700円/㎡)名島駅(地価相場 81,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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