福岡県福岡市東区唐原５丁目５８２番４(九産大前駅・唐の原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


60,100円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市東区唐原５丁目５８２番４(福岡県福岡市東区唐原５−８−４１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,100円/㎡としました。

福岡県福岡市東区唐原５丁目５８２番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市東区唐原５丁目５８２番４
住居表示唐原５−８−４１
価格60,100円/㎡
交通施設、距離九産大前、450m
地積141㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山下耕一
価格60,000円/㎡
個別的要因特になし。
地域要因周辺にミニ分譲地が散見されるが、近隣地域及び、周辺地域に特筆すべき地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測近隣地域は、低層の戸建が建ち並ぶ住宅地域である。地域に特段の変動要因はなく今後も概ね現状で推移すると予測する。地価水準は、横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR鹿児島本線、同香椎線、西鉄貝塚線沿線の低層戸建住宅地域である。需要者の中心は、福岡市内、及び周辺の事業所に勤務するサラリーマン等で、周辺地域からの転入も散見される。千早・香椎地区の住宅地域と比較すると居住環境や利便性の面で多少、劣るが戸建住宅の需要は比較的堅調であり、取引の中心となる価格帯は150㎡程度の土地で900万円程度である。
一般的要因東区は都心部の景気回復及び低金利を背景に、不動産市況においても、比較的堅調な状況が続いている。

徳永大典氏による調査レポート

不動産鑑定士徳永大典
価格60,100円/㎡
個別的要因取引の意思決定行動にあたって、主たる需要者が着目すると考えられる画地条件等の個別的要因については、特段の変化はみられない。
地域要因JRの線路等によりやや分断された感のある住宅地であり、需要回復の程度は、周辺に比べて弱い。
地域要因の将来予測近隣地域は、低層の住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状で推移すると予測する。周辺における新規の宅地供給との競合を受け、相対的な需要は若干の弱含みな状態が続くものと考えられる。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR鹿児島本線、同香椎線、西鉄貝塚線沿線で、概ね東区の中級住宅地域一帯。市場における主たる需要者は、市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心で、周辺地域からの転入も見られる。千早駅周辺やアイランドシティ地区等の開発分譲とも競合関係にあることから、街路条件や居住環境等の面でやや劣る近隣地域に係る競争力はやや低位にある。取引される価格帯は、150㎡程度の土地で800∼900万円前後が主流となっている。
一般的要因区の人口は増加傾向にあり、今後もアイランドシティで1000戸を超える供給が計画されるなど、引き続き開発が進む予定である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度6758098
北緯 130度4425174

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

九産大前駅(地価相場 74,100円/㎡)唐の原駅(地価相場 70,550円/㎡)香椎花園前駅(地価相場 76,600円/㎡)香椎駅(地価相場 81,600円/㎡)和白駅(地価相場 71,100円/㎡)香椎宮前駅(地価相場 83,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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