福岡県福岡市東区美和台４丁目１１８番１(三苫駅・福工大前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
73,000円
2017年01月01日に行った福岡県福岡市東区美和台４丁目１１８番１(福岡県福岡市東区美和台４−４−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市東区美和台４丁目１１８番１ |
| 住居表示 | 美和台４−４−１１ |
| 価格 | 73,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三苫、310m |
| 地積 | 224㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浩 |
|---|---|
| 価格 | 72,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 最寄駅に近接する閑静な住宅地域であることから需要は根強く、規模の大きな画地については180㎡程度に分割しての取引・利用が見られる |
| 地域要因の将来予測 | 低層住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。規模の大きな宅地にあっては、それを細分化した取引や利用が見られる。地価水準は微増傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ねJR鹿児島本線又は西鉄貝塚線沿線の福岡市東区の北部及び新宮町一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に居住している最終需要者（住替え等も含むマイホーム取得者）である。市場の需給動向は、周辺地域でも取引が堅調に行われていることから安定している。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよるが1600万円前後、中古住宅は築年や品等規模等にもよるが2200万円前後である。 |
| 一般的要因 | 東区は人口が増加傾向で、貸家の建築着工が好調、立地が優れる千早駅周辺、アイランドシティ地区では戸建・マンションとも販売は好調である |
山下洋生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山下洋生 |
|---|---|
| 価格 | 73,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整然とした住宅団地内に存する居住環境に恵まれた住宅地域であり、宅地需要は堅調で、地価は上昇基調にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 成熟した戸建住宅地域であるが、近年は画地の細分化が認められ、今後も同様の傾向が続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は西鉄貝塚線、JR鹿児島本線、JR香椎線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、福岡都心部に通勤するエンドユーザーである。当該圏域においては新築物件、中古物件ともに供給が多く、消費者マインドの向上等を背景として住宅需要も堅調に推移している。中心となる価格帯は、土地総額で1，600万円前後、新築戸建物件で3，000万円∼3，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 福岡市東区においては、人口・世帯数ともに増加傾向を示しており、宅地需要は依然として底堅く推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度7027449 北緯 130度4251871 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県粕屋郡新宮町大字湊字中地３３３番１福岡県福岡市東区大字箱崎字巡町７８６番１ほか１筆福岡県福岡市東区美和台６丁目２５６番福岡県福岡市東区大字馬出字千代松原１１０２番福岡県福岡市東区大字土井字小林１１７番福岡県福岡市東区大字上和白字六反田８７５番福岡県福岡市東区大字下和白字大新開１１４２番２３福岡県福岡市東区大字唐原字丸尾７００番３福岡県福岡市東区三苫５丁目８３６番１福岡県福岡市東区和白東４丁目８８番８福岡県福岡市東区和白丘４丁目２１６番２７福岡県福岡市東区美和台６丁目１２０番福岡県福岡市東区和白丘３丁目７１５番４４福岡県福岡市東区美和台３丁目８３番福岡県福岡市東区和白東２丁目８９９番７福岡県粕屋郡新宮町大字下府字蝉ケ浦９８番４福岡県粕屋郡新宮町大字下府新開９２０番１３福岡県粕屋郡新宮町桜山手３丁目８番３
参考：近隣駅の地価相場
三苫駅(地価相場 60,100円/㎡)福工大前駅(地価相場 67,850円/㎡)和白駅(地価相場 71,100円/㎡)西鉄新宮駅(地価相場 57,000円/㎡)奈多駅(地価相場 71,100円/㎡)新宮中央駅(地価相場 55,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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