福岡県糟屋郡新宮町桜山手３丁目８番３(西鉄新宮駅・福工大前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,000円

2017年01月01日に行った福岡県糟屋郡新宮町桜山手３丁目８番３(福岡県糟屋郡新宮町桜山手３−８−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,000円/㎡としました。

福岡県糟屋郡新宮町桜山手３丁目８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県糟屋郡新宮町桜山手３丁目８番３
住居表示桜山手３−８−３
価格70,000円/㎡
交通施設、距離福工大前、1,200m
地積205㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

徳永大典氏による調査レポート

不動産鑑定士徳永大典
価格70,000円/㎡
個別的要因取引の意思決定行動にあたって、主たる需要者が着目すると考えられる画地条件等の個別的要因については、特段の変化はみられない。
地域要因居住環境が良好な住宅地であり、隣接する「湊坂」地区とともに、中古住宅の取引も堅調に推移している。
地域要因の将来予測低層の住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状で推移するものと考えられる。桜山手や湊坂地区の中古物件の需給関係も安定していることから、地価水準については、若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、新宮町、古賀市、福岡市東区北部で、JR鹿児島本線、西鉄貝塚線の各駅を最寄駅とする戸建住宅地域。市場における主たる需要者は、福岡市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心。新宮町は福岡市のベッドタウンとして人口が急増。マンション、戸建とも大規模な開発は一段落の様相だが、住宅需要は依然旺盛であり、良質な中古物件の需要も底堅い。取引される価格帯は、200㎡程度の土地では1400∼1500万円前後が主流。
一般的要因大型住宅団地の開発、商業施設誘致等により、新宮町の人口は、県全体を大幅に上回る増加率を示しており、今後も増加が予測されている。

友野和憲氏による調査レポート

不動産鑑定士友野和憲
価格70,000円/㎡
個別的要因対象標準地は既存の住宅団地内にある。南東向きの中間画地であり、地域内ではやや優位性がある。
地域要因区画整然とした住宅団地であり、新規の分譲住宅団地と比較して選考性に優劣はない。堅調な需要を背景に、地価は引き続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅団地として熟成しており、将来も地域要因の急激な変化は考えられない。住環境が良好な住宅地で需要も堅調なため、地価は上昇傾向を継続しており、今後も同様の基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は福岡市のベッドタウンである新宮町、古賀市、及び東区北部の住宅地域内で、西鉄貝塚線、JR鹿児島本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は福岡都心へ通勤する中堅サラリーマン層であり、需要の中心となる土地の価格帯は1，500万円程度、新築戸建は3，400万円程度である。同一需給圏においては、優良な住宅団地内の土地の需要は堅調で、地価は引き続き上昇傾向を継続している。
一般的要因景気が穏やかに回復しつつある中、個人の住宅需要も改善している。新宮町ではマンション建設、宅地開発が活発で人口・世帯数が増加している。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度7065232
北緯 130度4382807

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西鉄新宮駅(地価相場 57,000円/㎡)福工大前駅(地価相場 67,850円/㎡)新宮中央駅(地価相場 55,900円/㎡)三苫駅(地価相場 60,100円/㎡)和白駅(地価相場 71,100円/㎡)古賀ゴルフ場前駅(地価相場 55,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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