地域要因

地域要因に大きな変化はないが、地価は価格の値頃感を反映して、実需を中心にほぼ横ばい傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅等を中心にアパート、空地等も見られるやや熟成度の低い住宅地域である。交通利便性や住環境はやや劣るが、当面現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、庄内川以西に位置し、アパート等の収益物件は散見されるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。現状需給関係はしっかりしており、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

庄内川以西、幹線道路背後に展開する既成の中小工場地域である。昨年から地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

需給動向から将来的には住宅地としての色彩を緩やかに強めるものと予測するが、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、速度は緩やかである。

価格決定の理由

自己利用目的の取引が中心であり、収益性が価格の決定に大きく影響する地域ではない。比準価格は種別や規模等の類似性の高い工業地の取引事例を中心に採用し、査定価格間の調整を経て決定されており、標準地の価格水準を示すものとして説得力が高い。従って、代表標準地との検討及び市場動向も踏まえ、各手法の適合性や相対的信頼性の観点から比準価格を採用し、上記の通り決定した。

地域要因

調整区域内の既成集落地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

利便性の劣る農家集落地域であり、地域の状況を変動させる特別な要因はなく、当面は現状のまま推移するものと思われる。地価は農家集落地の住宅需要が低調なこともあり、緩やかな下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

標準地は市街化調整区域に存し賃貸市場が未成熟なことから、収益還元法を適用しなかった。当該地域のような農家住宅を主とする地域は自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であり、類似地域内の多数の取引事例より試算された比準価格は信頼性が高い。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は、特に見られない。

地域要因の将来予測

南陽地区内路線商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。近接する大型SC開業の影響による交通量の増加はあるが、商圏の変化もあり、地価水準は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

当区幹線街路沿いに存した商業地域で、比準価格は周辺類似地域等より信頼できる多数の取引事例を得ることができた。 一方、収益性が重視される地域ではあるが、自用の店舗事務所等が多く、適切な賃貸事例は少ない。従って、自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることが多いことより、市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。現状需給関係はやや緩んでおり、地価は横ばい若しくはやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は、特に見られない。

地域要因の将来予測

比較的熟成した住宅地で、今後とも建替を中心に熟成度を高めるものと予測する。地価水準は、浸水リスク等より今後とも下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

快適性、利便性を重視する自用目的の取引が中心である住宅地域であり、周辺類似地域等より信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地の間口・画地規模による制約等より有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法を適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準として、代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

沿道サービス型店舗が建ち並ぶ、概ね熟成した商業地域で、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

既に商業地域としての根幹が形成されているため、将来的にも利用状況に大きな変化はないものと予測される。地価水準は景気回復の恩恵により、概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、中川区内の商業地の取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、収益性に着目した理論的な価格である。近隣地域内では自用の店舗等が中心となっており、商業事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低いことから、収益価格はやや低位に試算された。よって相対的に信頼性が高いと判断される比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、中川区の商業地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近鉄伏屋駅の徒歩10分圏内に展開する住宅地域である。昨年から地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己利用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の規範性が高い。また、比準価格は、複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、対象標準地において経済合理性に見合った収益用建物を想定できないため、収益還元法は適用できなかった。本件では、単価と総額との関連性を踏まえ、比準価格を採用して、上記の通り決定した。

地域要因

小規模開発による宅地利用が見られることなどから、需要は安定的で地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

小規模開発による宅地利用がみられる既成の住宅地域であり、特段の地域要因の変化はみられず、当面現状のままで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は面積が小さく経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の想定は困難であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格決定される。従って、本件では、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

昨年から地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

庄内川以西の住宅地域であり、一般住宅、農地、アパート等が見られる低層住宅地としての現状を維持していくが、少子高齢化の進行や需給動向から小規模住宅、単身者用アパートの増加が予測される。

価格決定の理由

自己利用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の規範性が高い。また、比準価格は、複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、対象標準地において経済合理性に見合った収益用建物を想定できないため、収益還元法は適用できなかった。本件では、代表標準地との検討及び単価と総額との関連性を踏まえ、比準価格を採用して、上記の通り決定した。

地域要因

熟成途上の住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。需要・供給ともほぼ安定しており、地価は横這いである。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業が完了した新興住宅地域であり、次第に住宅地域として熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を多数収集した。当該地域は戸建住宅やアパートも混在するが、アパート経営の多くは所有地の活用を目的とするもので土地価格の回収を目論むものではない。対象標準地は規模が小さくアパートの想定が困難であることに加え、売買市場では自己居住目的の取引相場を参考に、利便性快適性を重視して取引されるため取引事例比較法のみを適用した。比準価格を採用し代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

従来よりのやや未整備な地域であり、地域要因に大きな変化は特に見られない

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、周辺類似地域等を中心とした信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地は賃貸市場が未熟成である外、画地の形状及び画地規模による制約等より有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

比較的利便性の良好な住宅地域であり、地域要因は安定的で、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

地域の状況を変動させる開発案件等はないが、新築住宅が増えつつあることから住宅地として熟成していくものと予測する。当該地域の住宅需要は安定的であり、地価も安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅地で画地規模が小さく、事業収支の観点からも賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅等から徒歩圏外である交通接近条件が、住宅需要の盛り上がりに欠ける要因となっている。

地域要因の将来予測

周辺農地等が宅地に転換され、住宅地としての熟成度の向上が期待されるものの、利便性に劣り需要を喚起する要因に乏しい。当面は現状程度の住環境を維持し、地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法の適用は断念した。当該地域は、戸建住宅を主体とする住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で、収益性より居住の快適性が重視される地域のため、周辺の取引も取引価格の水準を指標に決定される。したがって、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、弥富市内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

空地が僅かに残るものの、土地利用に目立った動きはなく、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

住居系の利用が主体の地域で、土地利用がやや硬直的であり、将来的にも利用状況に大きな変化はないものと予測される。地価水準は安定しており、概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、中川区中央部の規範性の高い取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、地域的に自用目的での取引が主体であり、一般的に取引価格の水準が価格の指標となっていることから、比準価格を採用し、中川区の住宅地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近接する区画整理の保留地処分が、開始された。

地域要因の将来予測

交通利便性は劣るものの、街区の整った住宅地である。一方、新川に近接した住宅地でもあり浸水リスク及び保留地処分の影響があり、地価は今後とも下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、取引事例比較法は周辺類似地域等を中心に信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、画地の形状及び画地規模による制約等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。