愛知県海部郡蟹江町城４丁目５４７番(近鉄蟹江駅・蟹江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


114,000円

2017年01月01日に行った愛知県海部郡蟹江町城４丁目５４７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を114,000円/㎡としました。

愛知県海部郡蟹江町城４丁目５４７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県海部郡蟹江町城４丁目５４７番
住居表示 
価格114,000円/㎡
交通施設、距離近鉄蟹江、140m
地積376㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、営業所等が多い駅前の商業地域
前面道路の状況東8.2m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青山晃氏による調査レポート

不動産鑑定士青山晃
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路配置が今一歩なため、商業地域として客足の流動性が少ない。昨年、対象近隣に新規店舗が新たに進出している。
地域要因の将来予測金融機関の営業所等が見られる駅前商業地域である。近鉄蟹江駅前に立地し利便性と稀少性により、分譲マンション等の高度利用が進むものと予測するが、まとまった規模の画地供給は少なく、その速度は緩やかである。
市場の特性同一需給圏はJR関西本線、近鉄名古屋線沿線の駅に近い近隣商業地域を中心に周辺市区を含めて形成されている。需要者は法人、不動産業者、個人等が見込まれる。駅前の利便性と稀少性により、学習塾や分譲マンションの需要が見込まれるが、商業地域として熟成しており、対象近隣の新規店舗出店には相当期間を要した。画地規模如何によって価格が大きく変動する地域であり、中心となる価格帯は画地規模や取引目的等によりまちまちである。
一般的要因蟹江町の総人口、世帯数共に増加している。当町では近年、量販店等が相次いで出店し、商業環境に変化が見られる。

山岡通長氏による調査レポート

不動産鑑定士山岡通長
価格114,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測各種の店舗、営業所等が混在する駅前の商業地域である。蟹江町の玄関口と位置付けられる近鉄蟹江駅前は多用途の需要が見込まれるため、今後の地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR関西本線及び近鉄名古屋線沿線の主として蟹江町及びその周辺市区町の商業地域である。地元の個人事業者が需要の中心だが、名古屋駅への交通アクセスの良好さから駅前立地の優位性を活かす目的を持った圏域以外の企業の流入も認められる。また同様の理由からマンション用地としての需要も旺盛であり、表面的な繁華性には具現化されていない需要が認められる。中心となる取引の価格帯は画地規模や取引目的により様々である。
一般的要因一部のマクロ経済指標に弱さが見られるものの、依然として景気は回復基調にあり不動産市場にも一定の底打ち感が認められる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度130592
北緯 136度7935978

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県名古屋市中川区富田町千音寺字南島３５４６番１愛知県名古屋市港区南陽町大字西福田字丸山４３番１外愛知県海部郡蟹江町大字蟹江本町字ヘの割３２番１愛知県海部郡蟹江町大字今字道下２７番１０愛知県海部郡蟹江町本町７丁目６０番愛知県海部郡蟹江町大字今字川西中１５３番１外愛知県海部郡蟹江町大字蟹江新田字東中瀬１番３４愛知県海部郡蟹江町大字今字道下２７番１０愛知県海部郡蟹江町源氏３丁目３６番愛知県海部郡蟹江町大字蟹江本町字山際１番４７愛知県海部郡蟹江町大字今字川西中１５３番１外愛知県海部郡蟹江町八幡二丁目３番２愛知県海部郡蟹江町大字蟹江本町字オノ割１８番１愛知県海部郡蟹江町大字西之森字才勝１９番外愛知県海部郡蟹江町須成西六丁目１１１番愛知県海部郡蟹江町須成西６丁目１１１番

参考：近隣駅の地価相場

近鉄蟹江駅(地価相場 90,400円/㎡)蟹江駅(地価相場 87,800円/㎡)戸田駅(地価相場 90,500円/㎡)春田駅(地価相場 90,600円/㎡)富吉駅(地価相場 76,600円/㎡)永和駅(地価相場 71,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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