愛知県海部郡蟹江町西之森９丁目３２１番(永和駅・富吉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


75,200円

2017年01月01日に行った愛知県海部郡蟹江町西之森９丁目３２１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,200円/㎡としました。

愛知県海部郡蟹江町西之森９丁目３２１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県海部郡蟹江町西之森９丁目３２１番
住居表示 
価格75,200円/㎡
交通施設、距離永和、1,600m
地積194㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南5.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西村邦広氏による調査レポート

不動産鑑定士西村邦広
価格75,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ区画整理された住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。地価は概ね横這い傾向である。
地域要因の将来予測低層住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特筆すべき変動要因もなく、今後も現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR関西本線及び近鉄名古屋線沿線で、概ね蟹江町、弥富市及び名古屋市中川区の住宅地域である。需要者は蟹江町、名古屋市に勤務する30∼40代の一次取得者層が大半を占める。標準地は「永和」駅から徒歩圏外の区画整然とした住宅地域であり、需要は概ね安定的である。土地は1，500万円程度、新築戸建住宅は3，000∼3，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因穏やかな景気の回復基調が持続する中、名古屋市隣接市町村として当町における不動産市場は比較的安定的に推移している。

山岡通長氏による調査レポート

不動産鑑定士山岡通長
価格75,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。現状需給関係はしっかりしており、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR関西本線及び近鉄名古屋線沿線における蟹江町及び隣接する弥富市、愛西市等の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の在住者や名古屋市への通勤者であり、圏外からの転入者は少ない。近鉄蟹江駅及びJR蟹江駅へ徒歩圏内に位置する住宅地域と競合した場合の競争力の程度は相対的にやや弱い。土地は1，000∼1500万円程度、新築戸建住宅は3，000万円∼3，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因一部のマクロ経済指標に弱さが見られるものの、依然として景気は回復基調にあり不動産市場にも一定の底打ち感が認められる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1386269
北緯 136度7753017

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県海部郡蟹江町大字蟹江新田字与太郎１０３番４愛知県海部郡蟹江町大字蟹江本町字千ノ割１１番１愛知県海部郡蟹江町大字蟹江本町字ヘの割３２番１愛知県海部郡蟹江町大字今字道下２７番１０愛知県海部郡蟹江町大字今字川西中１５３番１外愛知県海部郡蟹江町大字今字道下２７番１０愛知県海部郡蟹江町源氏３丁目３６番愛知県海部郡蟹江町大字蟹江本町字山際１番４７愛知県海部郡蟹江町大字今字川西中１５３番１外愛知県海部郡蟹江町八幡二丁目３番２愛知県海部郡蟹江町大字蟹江本町字オノ割１８番１愛知県海部郡蟹江町大字西之森字才勝１９番外愛知県海部郡蟹江町須成西六丁目１１１番愛知県海部郡蟹江町須成西６丁目１１１番愛知県愛西市大字大野字山１８２１番５１愛知県愛西市大野町山１８２１番５１

参考：近隣駅の地価相場

永和駅(地価相場 71,500円/㎡)富吉駅(地価相場 76,600円/㎡)蟹江駅(地価相場 87,800円/㎡)近鉄蟹江駅(地価相場 90,400円/㎡)佐古木駅(地価相場 71,500円/㎡)戸田駅(地価相場 90,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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