愛知県名古屋市中川区かの里３丁目２０９番(戸田駅・春田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


94,000円

2016年01月01日に行った愛知県名古屋市中川区かの里３丁目２０９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を94,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市中川区かの里３丁目２０９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市中川区かの里３丁目２０９番
住居表示 
価格94,000円/㎡
交通施設、距離戸田、900m
地積229㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅にアパート、空地も見られる住宅地域
前面道路の状況北6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅見勝氏による調査レポート

不動産鑑定士浅見勝
価格94,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変化は、特に見られない。
地域要因の将来予測中川区の外縁部に位置した熟成途中の新興住宅地である。地価水準は、需要は弱く今後とも概ね横ばい又は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、近鉄名古屋線を中心とする中川区及び周辺市町の住宅地域一円。需要者の中心は、同一需給圏内の在住者・勤労者であるが、地縁選好性が強いことから圏外からの転入者は少ない。需給動向は、近鉄線の徒歩圏にあるものの、依然として浸水リスクに対する懸念が払拭できず、需給の程度はやや軟調である。土地は180㎡程度で1500万円∼2000万円程度、新築戸建住宅は3500万円程度までが需要の中心である。
一般的要因中川区の人口動態は、概ね微減傾向にある。土地取引件数等は、横ばい傾向にあるが、利便性の劣る地区については、地価は引き続き下落傾向にある。

水谷明氏による調査レポート

不動産鑑定士水谷明
価格94,000円/㎡
個別的要因特記すべき個別的要因の変動は所在しない。
地域要因区画整理地なるも、昔からの集落に隣接しており、比較的長期に渡って安定していたが、数年前より建売分譲関連取引が主流を占めている。
地域要因の将来予測ほぼ熟成済であるが、部分的には農地や露天駐車場も未だ介在している。これらを素地とした建売分譲は殆ど見られない。地域の豊治学区のH27年1年間の人口、世帯数の増加率は、昨年の約半分。この傾向は当分続く。
市場の特性同一需給圏は、旧富田地区。地縁関係者が需要者の中心であったが、現在では、需要者が多様化し、特に最終需要者は、建売分譲住宅関連土地購入者が大半であった。しかし、名古屋駅まで所要時間約17分の戸田駅徒歩圏内の近隣地域周辺（300m以内）に、建売分譲が殆ど見られない。地域を含む豊治学区はH27年1年間で人口0．6％世帯数1．9％増加しているが、その数値は、昨年のほぼ半分。土地取引は、180㎡程度で20百万円前後が需要の中心。
一般的要因貨幣的インフレからコストプッシュインフレ生じるも所得階層の二極化等により過剰流動性が住宅地需要に直結しない為（名目）価格への影響やや弱。

環境情報

地形・地質

内水面

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度130076
北緯 136度8148042

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

戸田駅(地価相場 90,500円/㎡)春田駅(地価相場 90,600円/㎡)伏屋駅(地価相場 114,000円/㎡)近鉄蟹江駅(地価相場 90,400円/㎡)蟹江駅(地価相場 87,800円/㎡)高畑駅(地価相場 143,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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