地域要因

好調な事業者の資金調達・投資環境が改善する一方、業務系用地の不足感から売買価格目線の乖離が縮小し、需給動向は堅調な動きを示している。

地域要因の将来予測

中小工住混在地域であり、当分現状程度の土地利用が継続するが、従来業務主体で居住選好性は稀薄である。流通・介護需要等、業種・規模による企業間格差は大きいものの需要を喚起する格別の要因変動は認められない。

価格決定の理由

周辺では小規模な倉庫・作業所や賃貸マンション・アパート等の賃貸物件も見られるが、業務住宅併用立地であり、全般に交通利便性、事業採算性を重視した自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境及び利便性が比較的良好であり、区内においての選好性は高いため、需要は安定的である。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、特段地域要因の変動は認められず、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。比較的良好な住環境が形成されており、地価は緩やかな上昇が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほか共同住宅等が混在する住宅地域であるが、主たる需要者は自己使用目的のエンドユーザーであることから、収益性よりも居住快適性や生活利便性を重視して取引意思を決定するものと考えられる。以上より、本件では、自己使用目的の不動産取引が優勢な地域特性や不動産市場の実情を考慮して、比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域における特段の変化はない。但し一般的要因の影響を受け、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中小規模住宅が多い住宅地として熟成しており、今後ともほぼ現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準については需給関係から横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した比準価格を試算し得た。また、賃貸用不動産の建築を想定して収益価格を試算したが、対象標準地は共同住宅も見受けられるものの戸建住宅を中心とする自己使用目的での取引が中心である地域に存すると思料される。従って比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

オフィス賃貸はさえないが、一棟物を自用目的に購入する中小事業者が需要を創出している。このため地価水準は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幹線沿いに中層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、今後は共同住宅等も増加するものと推定する。優れた立地環境を有することから、地価は上昇傾向が持続するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は、野田阪神駅に近く居住用物件の賃貸需要は底堅いものの、近年多く見られる自用1棟物需要は必ずしも賃貸を想定したものではなく、需要者自らの事業収支予測、すなわち賃料低減と広告効果を狙ったものが多く含まれている。そこで、より実証的な比準価格（事務所もしくは共同住宅用途）を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性が高く、西成区内でも相対的に需要は底堅いため、値頃感も相俟って地価は底値を硬直的に推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。住宅需要選好性の弱い西成区に存するものの、優れた利便性に対する値頃感等が下支えとなって、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、また小規模画地が多く、経済合理性に適うような共同住宅の想定も困難であったため収益価格を試算することは出来なかった。一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場実態を適切に示しており、規範性が高い。従って、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 小規模店舗の収益は厳しいが、駅や商業集積への接近性が優位なため、マンション用途の代替的需要が下支となり地価は引き続き微増傾向である。

地域要因の将来予測

 近隣地域は、小規模店舗が建ち並ぶ既存の近隣商業地域（商店街）であり、当面の間現状まま推移すると推測される。路面収益は厳しいも上層階居住用途が可能で需要は底堅く、地価水準は微増傾向と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域は、路面店舗や上層階・共同住宅として一定の賃貸需要があるが、近時の収益案件選別眼の厳しさから、賃料収入や投資利回りの変動リスクが高く、長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（商業用途・立地類似）を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性、居住環境に優れる住宅地域であり、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて適正に要因の補修正、比準結果のウエイト付けが行われており信頼性及び精度が高い。また、自己使用目的の取引が中心の地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わなかった。利便性、快適性が重視される住宅地域であり、多数の信頼性のある取引事例を得られたため、それらを価格に反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討並びに市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

桜川駅周辺は種々の用途が混在している。阪神なんば線開業により神戸・奈良方面へのアクセスが向上し、駅近ではホテル用地としても人気がある。

地域要因の将来予測

老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては事務所ビルのほか住居系用途やホテルの進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部での需給逼迫の状況から、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

うめきた2期区域開発に係る期待感等から、需給環境は良好である。

地域要因の将来予測

優れた都心接近性等に着目して、オフィスビル跡地にマンションが建設されるなど、住系用途への転換利用が認められ、今後についても、徐々に住系用途への転換が進むものと思料される。

価格決定の理由

本件における主たる需要者は、収益性に着目して取引の意思決定を行うものと思料され、当該需要者は特に収益価格を重視して取引を行うものと把握される。また、代替競争関係にある不動産との比較の観点から地域の特性が類似する取引事例から試算した比準価格も重視される。従って本件では、実証性を有する比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、さらに、周辺標準地とのバランス検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

オフィス賃貸はさえないが、近隣地域の店舗・共同住宅の需要は強く、建築費の落ち着きとともにデベロッパーの買い意欲は旺盛である。

地域要因の将来予測

福島駅に近い熟成した商業地域である。従来は環境・価格面からマンション開発には適さないとされたが、直近では相続税対策をうけ単身者用賃貸共同住宅の需要が強まり、地価は上昇傾向での推移が見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映した現実妥当性の高い価格である。近隣地域においては貸事務所を前提とした収益性に基づく価格形成も認められるが、直近においては同地域の共同住宅地化が進行しており、用途性の定着には今姑く時間が必要である。そこで実証性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

他地区からの流入が少なく、需要はやや停滞気味であり、標準地の価格形成に影響を及ぼす地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅に店舗が混在する住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、現状を維持していくものと考えられる。地価水準は周辺宅地の取引動向等から判断して、ほぼ横ばい基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は生野区内で街路条件や環境条件が比較的良好な住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、比準価格は市場の実勢を反映している。標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は現実性が乏しいので収益価格は試算しない。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との価格均衡性をも検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価に影響を与える要因の変化は見られない。街路条件は劣り、小規模画地も多く、市内での宅地品等は低位置にある。

地域要因の将来予測

 良好な駅への接近条件を有する熟成した住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価水準は、おおむね下げ止まっている。

価格決定の理由

近隣地域周辺には小規模な共同住宅の敷地としての利用も見られるが、前面道路が4mであり容積率は160％となる。高度利用も困難で、土地価格に相応する収益の確保は困難である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性が高い住宅地域であり、市内における住宅選好性は比較的高く、一定の需要が認められることから、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

駅に近い居住環境の良好な住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。堅調な宅地需要が存する地域であることから、地価は横ばい傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅を中心に周辺には共同住宅も見られるが、自用目的の取引が支配的である。周辺には賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地域に存するため、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格水準が中位にある街区整然とした住宅地域であり、地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並び、街区整然とする住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、自己使用目的での取引が中心である。賃貸収益を目的とする共同住宅やアパートは少なく、収益資料の収集も困難であるので、収益価格は低位に求められている。したがって、需要者は収益性よりも居住環境の快適性や利便性を重視し、取引の意思決定を行うことから、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境はやや劣るものの、収益物件として適正な立地・規模・値頃感を有しているため人気が高い。このため地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

共同住宅と事業所等が混在する住宅地域であるが、直近では共同住宅が増加している。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は道路拡幅による環境整備に起因して、相続税対策等を目的とした収益物件の開発が進められており、利回りをもとに価格形成される状況が見られている。このように居住環境・収益性をともに重視して価格を分析する必要性が増してきていることから、比準価格と収益価格とを共に重視し、関連づけることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。