大阪府大阪市西成区橘１丁目９番３１外(西天下茶屋駅・河内小阪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


174,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市西成区橘１丁目９番３１外(大阪府東大阪市橘１−１１−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を174,000円/㎡としました。

大阪府大阪市西成区橘１丁目９番３１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市西成区橘１丁目９番３１外
住居表示橘１−１１−６
価格174,000円/㎡
交通施設、距離天下茶屋、590m
地積102㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅や共同住宅を中心とする住宅地域
前面道路の状況南5.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本健爾氏による調査レポート

不動産鑑定士山本健爾
価格174,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性が高く、西成区内でも相対的に需要は底堅いため、値頃感も相俟って地価は底値を硬直的に推移している。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。住宅需要選好性の弱い西成区に存するものの、優れた利便性に対する値頃感等が下支えとなって、地価は底堅く推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西成区北部から中部にかけての住宅地域又は住宅系混在地域である。需要者は地縁性を有する取得者が中心であり、市区外からの流入者は少ない。堺市や大阪市の都心部へ直結する天下茶屋駅を最寄駅とし、交通利便性に優れるものの、従来からの需要閉塞性が原因となって、地価は底値を推移するにとどまっている。中心価格帯は新築戸建住宅で2，500万円から3，000万円程度である。
一般的要因西成区の住宅地需要選好性は、大阪市内としては相対的に弱いものの、値頃感もあって地価は底値に至っている。

太田徳治氏による調査レポート

不動産鑑定士太田徳治
価格174,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特に認められないが、画地条件の優劣による地価の個別化の動きが強い。
地域要因選別化等による底堅い動きはあるが、中間層の所得環境が改善していないことなどから実勢は言い値に対してやや弱含み、高値で売れる気配はない。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり、格別の要因変動はなく当分現状程度の土地利用が継続するが、今後は地域間競争の激化も見込まれる。地価は個別化による市場性の優劣を伴うが従来底堅く、当面安定傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は地下鉄、南海各沿線で市南部の圏域。主な需要者は当区に居住する一次・二次取得者層である。利便性が確保された混在住宅地であるが、中間層の実質所得停滞、ローン審査の適正化傾向も反映して物件ごとに選別される傾向が強まっている。建売分譲は概ね2，000∼3，000万円程度の価格帯に止まり、素地売りに至った現場では買取業者による損切りも早いが、事業採算性から素地取得意欲が減退し、既に新規の供給が見られなくなってきている。
一般的要因人口は減少傾向。過剰流動性、資産効果、相続対策等から一部で取得需要が強まっているが、優良物件の不足感、場所的優劣による需要格差が大きい。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6622233
北緯 135度5811205

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西天下茶屋駅(地価相場 172,000円/㎡)河内小阪駅(地価相場 192,000円/㎡)八戸ノ里駅(地価相場 206,000円/㎡)天下茶屋駅(地価相場 216,500円/㎡)ＪＲ河内永和駅(地価相場 186,000円/㎡)ＪＲ俊徳道駅(地価相場 182,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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