大阪府大阪市生野区桃谷２丁目３２６番４０(桃谷駅・鶴橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


199,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市生野区桃谷２丁目３２６番４０(大阪府東大阪市桃谷２−１２−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を199,000円/㎡としました。

大阪府大阪市生野区桃谷２丁目３２６番４０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市生野区桃谷２丁目３２６番４０
住居表示桃谷２−１２−２４
価格199,000円/㎡
交通施設、距離桃谷、410m
地積50㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況作業所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、店舗等が混在し、公園に近接する住宅地域
前面道路の状況西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

秋田佳紀氏による調査レポート

不動産鑑定士秋田佳紀
価格199,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因他地区からの流入が少なく、需要はやや停滞気味であり、標準地の価格形成に影響を及ぼす地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建住宅に店舗が混在する住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、現状を維持していくものと考えられる。地価水準は周辺宅地の取引動向等から判断して、ほぼ横ばい基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR大阪環状線沿線で生野区西部を中心とする住宅地域である。需要者は同一需給圏に地縁や血縁を有する一次取得者層が中心である。当区は総じて住宅選好性が低く、市場参加者は他市、他区からの流入が少ないが、当該地域は公園に隣接し住環境は良好で最寄駅からも徒歩圏にあり、需要は安定している。取引の中心価格帯は、土地は1000万円程度、新築戸建物件で3000万円前後とみられる。
一般的要因景気の緩やかな回復基調の中、生野区は人口の減少、高齢化傾向が続く。需給は割安感から比較的堅調であるが、立地条件によるバラツキがみられる。

山本健爾氏による調査レポート

不動産鑑定士山本健爾
価格199,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性や住環境等の優位性から値頃感があるものの、区外からの需要が弱いため、地価は依然として力強さを欠いている。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、当面現状のまま推移する。利便性や街路条件等に優れているものの、市場閉塞性から地価上昇への力強さに欠けているため地価は硬直的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は生野区西部の住宅地域又は住宅系混在地域である。生野区内の住宅地需要者は地縁性のある一次取得者が中心となっており、不動産市場は比較的閉塞的な傾向にある。しかし、当該地域は大規模公園に近接し、利便性や住環境も相対的に良好であるため、依然として地価に上昇傾向を認め難いものの、堅調に推移している。中心価格帯は土地のみで1，000∼1，500万円程度、新築戸建住宅で3，000万円台前半程度である。
一般的要因値頃感や各種政策効果等に下支えされて地価は底堅く推移しているものの、市場閉塞性もあって力強さに欠けている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6556423
北緯 135度5623311

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

桃谷駅(地価相場 308,000円/㎡)鶴橋駅(地価相場 308,000円/㎡)大阪上本町駅(地価相場 456,000円/㎡)今里駅(地価相場 230,000円/㎡)玉造駅(地価相場 415,000円/㎡)長瀬駅(地価相場 230,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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