大阪府大阪市福島区福島６丁目２０番２(福島駅・大阪駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


665,000円

2017年01月01日に行った大阪府大阪市福島区福島６丁目２０番２(大阪府東大阪市福島６−２０−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を665,000円/㎡としました。

大阪府大阪市福島区福島６丁目２０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府大阪市福島区福島６丁目２０番２
住居表示福島６−２０−２
価格665,000円/㎡
交通施設、距離福島、530m
地積559㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)11F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

真里谷和美氏による調査レポート

不動産鑑定士真里谷和美
価格665,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因うめきた2期区域開発に係る期待感等から、需給環境は良好である。
地域要因の将来予測優れた都心接近性等に着目して、オフィスビル跡地にマンションが建設されるなど、住系用途への転換利用が認められ、今後についても、徐々に住系用途への転換が進むものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、福島区及びその周辺区における幹線・準幹線道路沿道及び背後の商業地域であると把握される。主たる需要者は、賃貸事業収益の獲得を目的とした不動産事業者等が中心と考えられる。近年では、優れた都心接近性等に着目して住系用途への転換を見据えた素地の取得需要が活発化している。尚、取引の価格帯の幅が広範に亘るので市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因マイナス金利に代表される良好な資金調達環境等を背景に需要者の物件取得意欲は旺盛である。

丹生伸郎氏による調査レポート

不動産鑑定士丹生伸郎
価格665,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因500㎡程度のマンション適地の価格は個人富裕層や法人投資家による旺盛な投資意欲に支えられ、堅調に推移している。
地域要因の将来予測中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に大きな変化はみられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね福島区及び北区西部のマンション適地の存する圏域である。特にうめきた地区のオフィスや商業施設の拡充による勤労者層の流入が続いていることもあり、金融緩和を背景とする潤沢な資金力をもつ投資家（個人・法人）に支えられ持続的な地価上昇がみられる。マンション開発のベンチマークは容積率100％当り60万円程度になっており、金利低下の一方で世界経済リスクが潜在化しており、今後の動向が見通せない状況にある。
一般的要因金融緩和による事業・投資環境の改善、景気回復により不動産市況は回復傾向にあるが、海外景気の動向に注視が必要である。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6391467
北緯 135度5670876

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府大阪市福島区茶園町９６番３大阪府大阪市福島区玉川町２丁目８８番２大阪府大阪市西区九条通３丁目１１番５大阪府大阪市福島区上福島北３丁目５２番２の一部大阪府大阪市鶴見区放出東１丁目３３番１大阪府大阪市此花区西九条１丁目１３０番２大阪府東大阪市玉串元町１丁目５３番２大阪府東大阪市吉田５丁目７１５番２大阪府東大阪市柏田西２丁目１５９番３大阪府東大阪市衣摺６丁目８４２番４大阪府東大阪市寿町１丁目４９０番５外

参考：近隣駅の地価相場

福島駅(地価相場 665,000円/㎡)大阪駅(地価相場 936,000円/㎡)北新地駅(地価相場 1,065,000円/㎡)梅田駅(地価相場 1,125,000円/㎡)中津駅(地価相場 723,000円/㎡)渡辺橋駅(地価相場 1,023,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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