大阪府大阪市西成区南開１丁目４番２(今宮駅・弥刀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
139,000円
2017年01月01日に行った大阪府大阪市西成区南開１丁目４番２(大阪府東大阪市南開１−４−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を139,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大阪府大阪市西成区南開１丁目４番２ |
| 住居表示 | 南開１−４−３ |
| 価格 | 139,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 今宮、400m |
| 地積 | 100㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 作業場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の工場のほか、住宅も見られる工業地域 |
| 前面道路の状況 | 東8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
太田徳治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 太田徳治 |
|---|---|
| 価格 | 140,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められないが、資金需給の偏り、選別化等を背景に、相当規模の施設用地については稀少性から買い上がりの傾向も認められる。 |
| 地域要因 | 好調な事業者の資金調達・投資環境が改善する一方、業務系用地の不足感から売買価格目線の乖離が縮小し、需給動向は堅調な動きを示している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小工住混在地域であり、当分現状程度の土地利用が継続するが、従来業務主体で居住選好性は稀薄である。流通・介護需要等、業種・規模による企業間格差は大きいものの需要を喚起する格別の要因変動は認められない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市南西部を中心とした港湾区域。需要者は資金余力を持つ事業者や法人等である。運搬輸送の利便性、住宅牽連性などから、規模、利用効率に応じて倉庫や作業場、介護福祉関連の施設需要があり、賃料比での意思決定から底堅い取引が見込まれるほか、周辺の幹線道路沿いでは、駐車場付の飲食チェーン店や商業・物流施設、老人福祉施設等の面大地需要が潜在している。賃料は規模や設備品等により格差があるが、概ね底値横這い傾向で推移している。 |
| 一般的要因 | 実体経済と資金需要の回復力が未だ脆弱であるが、脱工場化等に伴う土地放出は抑制的であり、全体として地価は底値横這い傾向で推移している。 |
翁長正勝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 翁長正勝 |
|---|---|
| 価格 | 139,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当地域は業務系用途と住宅の混在する地域であり、混在の程度等に特段の変化はなく、地域要因に大きな変化は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 西成区北部の住工混在地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移すると予測する。地価水準は、景気回復の傾向は窺えるが、西成区内での選好度が劣るためやや弱含んで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR大阪環状線、南海各線、地下鉄四つ橋線沿線等で、概ね西成区の北部地域を中心とする圏域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ事業者や一次取得者。近年、地域周辺では、工場・倉庫跡地の建売住宅や共同住宅への転換も認められる。景気回復の兆候は窺えるが、地価は若干の弱含みで推移している。中心価格帯は、需要者等によって様々であるが、戸建新築物件であれば2500万円∼3000万円程度が中心価格帯と推測する。 |
| 一般的要因 | 当区も弱めの動きだが、全般的には景気の回復傾向を反映し、地価は多くで横ばい乃至は微減での推移となり、また、一部商業地では上昇も見られる。 |
環境情報
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
|---|---|
| 緯度・軽度 | 東経 34度644954 北緯 135度5892268 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
今宮駅(地価相場 319,500円/㎡)弥刀駅(地価相場 188,500円/㎡)新今宮駅(地価相場 344,500円/㎡)芦原橋駅(地価相場 309,500円/㎡)萩ノ茶屋駅(地価相場 267,500円/㎡)木津川駅(地価相場 205,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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