地域要因

特に変動は見られないが、工業地として熟成しており、地価はほぼ底を打ちつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、類似性の高い工業地・工住混在地の取引事例から試算されており、実証性の高い価格である。一方、対象標準地周辺における賃貸市場は成熟しておらず、適正な賃料水準の把握は困難であるため、収益価格の相対的信頼性は劣る。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、類似する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模一般住宅が多い住宅地域であるが、需要に強さは見られず住宅地の地価はやや弱含みで推移してきた。

地域要因の将来予測

中小規模戸建住宅地域として熟成し地域要因の変動も観察され無いので、今後とも現状及び同市住宅地としての地位が維持されるものと予測する。当地を取り巻く各種要因から、地価は微弱ながらも下落傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域に存しており、このような不動産市場の参加者は、居住快適性や類似物件の取引動向を参考に取引の意思決定を行うのが通常である。又、収益還元法に関しては、賃貸市場が未成熟なこと及び地積の点で賃貸用不動産の建築を想定する事が困難なことから、適用は断念した。よって本件では、代表標準地との検討を踏まえ、信頼できる取引事例により求められた比準価格により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に特に変動はなく、取引件数も数少なく、需給は依然として低迷している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己所有の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性よりも居住快適性が重視された価格形成がなされており、取引価格を指標として価格決定されることが一般的であるため、また、収益物件は少なく賃貸市場は未熟である上、賃貸共同住宅を想定することが困難な立地環境にあるため、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前商業地域の商況はほぼ従前通りであり、地域要因に特段の変動は見られない。長年下げ続けた駅前商業地域の地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

駅前の府道沿いに各種小売店舗、遊戯施設、商業ビル等が建ち並ぶ商業地域として大きな変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、富田林市及び隣接する羽曳野市内にある類似商業地域に所在する取引事例を採用して試算した。一方、収益価格は、共同住宅付店舗を想定して試算したが、商況がやや低い地域にあるため低位に試算された。以上より、市場の実勢を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に要因変動は認められないが、バス便利用圏の旧集落的な住宅地域で地縁性が強いため、外部からの流入が少なく地価は下落基調にある。

地域要因の将来予測

バス便利用圏の旧集落的な既成住宅地域であり、特段の地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移するものと予測する。地縁性により需要は弱く地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅徒歩圏外に位置し、旧集落的な住宅地域であるため賃貸市場は未成熟であるところから賃貸用共同住宅を想定することは現実的でないため収益価格の試算を断念した。したがって、自己使用目的の取引が中心である市場の実態を反映した比準価格を採用し、他の標準地との均衡に配慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏に位置する住宅地域であるが需要は少なく地価は下落傾向が持続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり自らが住宅として利用する取引が中心である。画地規模は小規模であり、収益物件の想定は現実的ではない。したがって柏原市内の規模、環境等が類似した事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からバス圏にる住宅地の需要は少なく、価格はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも区画整然とした住宅地域として現状を維持してゆくものと予測する。地価は需要の減少とともに先行き不透明である。

価格決定の理由

区画の整然とした中規模の戸建住宅地域で、収益物件はほとんどなく、賃貸事例の収集は困難であり、自用目的の取引が中心である。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、前年指定基準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏の住宅地域であり、地価は安定している。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が多い住宅地域であり、最寄り駅から比較的近いところから、地価は概ね安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

最寄駅の徒歩圏に位置する小規模一般住宅地域及び共同住宅の混在する地域である。しかしながら地積の点からも、収益物件を想定することは困難である。従って収益価格は非適用とし、自用目的の取引事例が中心であることから、比準価格を妥当と判断し、代表標準地からの価格均衡を踏まえ近時の市場動向等総合勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小工場等が建ち並ぶ工業団地であり、地域要因に変動は見られない。需要は依然限定的であるが、底値感もある。

地域要因の将来予測

価格に影響を与える地域要因の変動は認められず、現状のまま推移すると予測する。市域中小企業の収益に大幅な改善はなく、地価水準は緩やかな下落から横這いの傾向を継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏を広域的に捉えて収集し適切な補修正を行って求めた。収益価格は相対的に低く試算された。当該地域は工業団地であり取引しては自らが工場、倉庫として利用するものが主である。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移すると予測するが、利便性及び居住環境が良好な当地域の地価は漸く底を打ったものと思料される。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく現状のまま推移するものと予測する。利便性が良好でかつ居住環境も良好な当地域の地価は漸く底を打ったものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域において民間の共同住宅等の利用は見受けられず、賃貸市場は成熟していないため、収益還元法の適用は断念した。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性を主たる価格形成要因とした取引事例から試算した比準価格は規範性が高いものと認められる。したがって本件では比準価格を標準とし、周辺の需給動向等を勘案し、更に代表標準地及び前年価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特に変動はなく、利便性は良いものの、需給は継続的に低迷している。

地域要因の将来予測

中小規模住宅等が建ち並ぶ一般住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。駅徒歩圏内に位置するが、低調な需要から、当該地域の地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には収益物件も見られるが、自己所有の戸建住宅の多い住宅地域で、このような住宅地の現実の市場での取引は、収益性は考慮されず、類似物件の取引価格を指標として売買されることが一般的であるため、また、賃貸市場が未熟で十分な賃料水準も形成されていないため、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来から比較的名声の高い住宅地域で、地域要因の変動は認められないものの、地価は概ね横這い∼弱含みの状態にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来から名声の高い住宅地域として成熟し、当面は現在と同様の状況にて推移すると予測する。今後は、市況は未だ低調な状況にあり、地価は概ね横這い∼やや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は自己使用中心の戸建住宅地域に存し、一部賃貸物件も見られるものの事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であり、収益価格は試算しなかった。本件需要者は、取引に当たって生活利便性や居住快適性を重視するものと考えられ、実際の市場で形成された取引価格が意思決定に際しての指標となるものと把握される。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、指定基準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変化は認められないが、駅至近の商業地域であるために潜在的需要も認められ、地価は横ばい傾向となっている。

地域要因の将来予測

近鉄河内国分駅至近の商業地域で、地域要因に特段変動はなく、顧客の減少等から商業用地需要は弱含んでいるが、駅前の希少性を有する立地条件から、地価は横ばいへと移行しつつあり、当面現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏の類似地域内における事例を選択しており、規範性は高い。一方、収益価格は、対象地上に最有効使用の賃貸用店舗兼事務所を想定して試算されており一定の規範性を有するが、郊外の駅前商業地域では自用目的の利用がほとんどであり、不動産投資市場や賃貸市場はやや未成熟で、相対的な信頼性は劣る。よって、本件では比準価格を重視して収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅の道明寺駅からやや距離があり、利便性等にやや劣ることから需要は弱含みで、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の地域要因の変化は認められず、今後も現状を維持するものと予測する。最寄りの道明寺駅からやや遠く利便性等に劣る地域のため、地価は下落傾向での推移が予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、最寄りの道明寺駅からやや遠い比較的小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が中心で貸家として供されることは稀で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、類似の住宅地域から適切かつ豊富に取引事例を収集のうえ試算されており、市場性を反映した規範性が高い試算価格である。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、交通利便性がやや劣ることから潜在的に需要が弱く、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないが、利便性がやや劣る地域であることから住宅地としての需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

賃貸共同住宅も散見されるが、快適性を重視した自用目的の取引が支配的であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、さらに、地積が小さく事業採算上合理的な賃貸住宅の想定が困難であることから、収益還元法は適用できなかった。従って、本件の主たる需要者が市場性を重視するエンドユーザーであることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特に変動はなく、需給は継続的に低迷している。

地域要因の将来予測

中規模住宅等が多い戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に特別の変動がないことから、今後とも現状を維持していくものと予測する。低調な需要から、当該地域の地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己所有の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性よりも居住快適性が重視された価格形成がなされており、取引価格を指標として価格決定されることが一般的であるため、また、共同住宅等の収益物件の利用や戸建住宅としての貸家物件はなく賃貸市場は未熟であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道背後の既成住宅地域であるが、最寄駅からも距離があるため需要は低調で地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅と工場等が混在する住宅地域であり、地価に影響を与える地域要因に変化はなく、今後も現状を維持し、地価水準は需給動向よりしばらくはゆるやかな下落基調で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は中小規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、自らが住宅として利用する取引が中心である。画地規模は小規模であることから収益物件の想定は現実的ではない。したがって、規範性に優れた事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧集落の性格を残し、丘陵地という立地から需要は弱含み。地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

近年新たに宅地分譲された地域であり、今後は周辺地域を含め中小規模一般住宅を中心とした住宅地域となるものと予測する。丘陵地にあって需要は弱含みであり地価は緩やかな下落傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、殆どの取引は自らが住宅として利用する目的で行われている。画地規模は小規模であり収益物件の想定は現実的ではないため収益価格の試算は断念した。規範性に優れた事例により求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に要因変動は認められないが、最寄駅徒歩圏外、石川以東の集落的な地域で、外部からの流入が少なく地価はやや下落基調にある。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏外で、農家住宅が多く見られる住宅地域として熟成しており、特段の地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移するものと予測する。需要は弱く地価はやや下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅徒歩圏外の農家住宅の多い住宅地域で賃貸需要は認められない状況にあり、また、敷地規模が比較的小さいため賃貸用共同住宅の想定が困難であるところから収益価格の試算は断念した。したがって、自己使用目的の取引が中心である市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。