地域要因

桜新町駅徒歩圏のマンション用地で、需要は堅調である。地価は上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

中高層マンション、事業所等が見られる住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、世田谷区内広域における、比較的規模の大きな土地取引の実態を反映した価格である。開発法は対象標準地にマンションを建設、分譲することを想定して求めた価格であり、想定要素はあるものの、ディベロッパーの投資採算性を反映した実証的な価格である。本件では、対象標準地の実態に即応した開発法の規範性がより高いと判断されることから、開発法による価格を重視し、比準価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因は大きく変動していないが、背後の商圏人口は増加傾向にあり、当地区の不動産需要に影響を与えていると思料する。

地域要因の将来予測

近隣地域は駅前商店街を構成する熟成した商業地域であるが、地域内に格別の変動要因はないため、当分は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅周辺の近隣商業地域であり、需要者は、投資目的の法人又は個人投資家や不動産業者並びに店舗又は事務所等の業務用不動産としての利用を目的とする事業者であり、収益性のみで価格が決定されていないと考えられる。したがって、同一需給圏内において広域的に事例を収集し、適切に補修正・要因比較を行った比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした閑静な住環境を維持しており、大きな価格形成要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする熟成した閑静な住宅地域であり、今後とも現在の住環境を維持していくものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向からやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

住環境良好な低層住宅地であり、取引の中心は自用目的の戸建住宅が中心となっている。賃貸需要は存するものの土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。したがって収益性よりも居住の快適性が重視されることを考慮し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東急田園都市線沿線で中層マンションが多い住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は、上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規模に留意し、マンション適地に係る事例を比較検討することにより試算した価格であり、市場性を反映している。開発法による価格は販売価格、建築工事費、開発スケジュール等、マンションデベロッパーの観点から試算し投資採算性を反映している。当該標準地はマンション地であることを勘案し、開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量し、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

甲州街道背後の住宅地であり、住環境も比較的整っており、住宅需要が旺盛であるため、地価も上昇基調が継続している。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅、共同住宅等を中心とする標準的な住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持すると予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は比較的高く、地価の上昇傾向がみられる。

価格決定の理由

標準地は普通住宅地であり、自用目的の戸建住宅用地としての需要が主となる地域である。したがって収益性よりも居住の快適性等が需要者に重視されるものと思量する。また類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集できたことから、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、共同住宅の中に畑も見られる旧来からの住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないことから当分は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

取引の中心は戸建住宅地として自己利用を目的とするものであり、居住環境が重視される。収益物件である賃貸用共同住宅も見られるが、土地価格に見合う収益性が確保できず収益価格は低い。したがって、信頼性のある取引事例により求め、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、類似性が認められる代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

用途の多様性ある路線商業地域であるが、賃料水準は繁華性がやや劣ることで、横ばい傾向にある。地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

国道246号線沿いの中層店舗兼事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域に特別な変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向からやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

交通量の多い幹線道路沿いに接する商住複合ビルが建ち並ぶ地域であり、市場性のみならず、収益性も求められる地域である。比準価格は類似地域の信頼性ある取引事例等を収集し、地域の特性等に留意した。収益価格は現在の経済状況を考慮し、賃料水準、空室率、建築費等を考慮した。したがって、収益性を反映した収益価格及び取引の実態を反映した比準価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

用賀駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も住宅地として推移するものと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は砧公園通り沿いの存し、中層のマンションが建ち並ぶ共同住宅地域。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

対象地はマンション用地のため比準価格と開発法による価格を求めた。比準価格は同一需給圏内の規模の比較的大きい事例から査定した。面大地の取引は個々の物件毎に格差があるが適切な比準手続きがなされ規範性は高い。開発法による価格はマンション分譲の投資採算性より求めた価格で主たる需要者がマンション開発業者であるとこを考えると説得力が強い。本件では両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅のほか低層共同住宅等もみられる住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境及び利便性が概ね良好な住宅地域である。住宅需要は堅調で地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅、アパート、マンション等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地は、最寄駅である松陰神社前駅への接近性は普通程度であるが、東急田園都市線駒沢大学駅も徒歩圏で利用可能である。居住環境が概ね良好な住宅地域に存するため、アパート等の収益物件も存するが、快適性等を重視する自用目的での取引が中心であり、取引市場の動向が重視される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣商業地域として、既に熟成しており、価格形成要因に大きな変動要因はない。

地域要因の将来予測

準幹線道路沿いに小売店舗、営業所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、最寄駅からやや距離があり、商圏拡大の要因はなく、当面現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からやや距離があり、沿道に比較的小規模の店舗、営業所等が見られる商業地である近隣地域の特性や店舗事務所、賃貸マンション等収益物件に加えて自営の店舗兼住宅等が比較的多い状況等を総合的に勘案して、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討を踏まえ、さらに世田谷区内の商業地の需給動向をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制・その他についても特に変化なし。超低金利傾向から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、マンションが存する住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。地価は上昇傾向を示していくものと予測する。

価格決定の理由

実需の取引が主であるが共同住宅用地としての需要も見られる地域。近隣地域、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。住宅地としての賃貸需要は存するものの自用目的の売買が中心であり、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。

価格決定の理由

収益物件として、アパート・賃貸マンション等もみられるが、居住環境を重視した住宅地で、土地価格に見合う収益性が確保できないため、収益性は低い。また、戸建住宅を中心とした住宅地であるため、取引の中心は自用目的である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東急田園都市線「用賀」駅に近い近隣商業地域で地域要因に変動はないが、地価水準は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域として、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等における取引の実態を反映しており、査定価格を十分に比較検討して決定した。収益価格は近隣商業地域にあって店舗兼共同住宅が多くテナント需要が限定的であることから、やや低位に求められた。近隣商業地域という地域の特性に留意して求めた比準価格が説得力を有すると思料する。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地価格から検討した価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

重要な変動はない。上町駅から徒歩圏内に位置する住宅地域であり、街路条件は普通であることから地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特に変化はなく、一般住宅とアパートが建ち並ぶ住宅地域として維持されるものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

当該地域は住宅地域であり、一般に、居住環境等の快適性等を重視する自用目的の取引が多く、賃料収入による収益性を重視した収益価格は低位となる傾向があり、当該標準地も同様である。比準価格は、類似地域の取引事例を採用して得られた価格であり実証的である。よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

重要な変動はない。二子玉川駅から徒歩圏内に位置し且つ閑静な住宅地域であることから地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

特段の変化もないことから、当面は、閑静な住宅地域としての現状が維持されるものと予測する。地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、瀬田等の取引事例を採用し市場性を反映した価格である。当該地域は、居住環境等の快適性等を重視する自用を前提とした住宅取得の傾向が強く、継続的な収益獲得を目的とする需要者が重視する収益価格は低位となる傾向がある。当該標準地も同様であり、居住性等を重視する住宅地域であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

重要な変動はない。駒沢大学駅から徒歩約5分の玉川通り沿いの商業地域であり、繁華性の程度は良好であるため地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

玉川通り沿いの商業地域であり、地域要因に変動は特に見られないことから当面現状を維持するが、地価水準は上昇基調と予測する。

価格決定の理由

標準地は、国道に接面し良好な街路条件を有しており、接近条件も最寄駅から徒歩圏（徒歩約5分）であり、中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域に位置することから、市場性と併せて収益性も期待することが可能な地域である。よって、不動産取引の実態に即して市場性を反映した比準価格及び想定建物から得られる賃料収入を基礎とした収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。