地域要因

周辺地域では再開発ビルの開業後、苦戦する既存店舗も見られるが、近隣地域は、顧客動線に大きな変化は見られず、賃貸需要も堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、相模大野駅と伊勢丹を結ぶコリドー通り沿いに位置する相模原市を代表する商業地域である。比準価格は、類似、近接商業地域の取引市場の実態を反映した現実的且つ実証的な価格である。一方、需要者の多くは収益性に着目した意思決定を行うと考えられることから、投資採算性を反映した収益価格の説得力も高い。したがって本件では、比準価格と収益価格をともに重視し、他の標準地の均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

特に大きな地域要因の変化は認められないが、駅からの徒歩圏域の既成住宅地であり、堅調な需要が期待され、地価水準は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、今後とも同様な周辺環境を維持していくと予想する。地域要因に特段の変化はないが、堅調な需要が期待され、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅の中にマンション等が見られる住宅地域で、賃貸アパートや賃貸マンションの貸家需要も見られるが、多くは自用目的としたものであり、したがって土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。そのため収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が主で規範性のある取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡及び市場分析結果等を踏まえて調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

相模大野駅徒歩圏に位置する住宅地で、利便性等に優れることから地価は上昇傾向にある。地域要因に特段の変更はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する、相模大野駅徒歩圏の既成住宅地域である。当面は現状の住環境を維持しつつ推移していくものと予測される。利便性を反映して地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

当該地域は、最寄り駅から徒歩圏に位置する利便性の高い住宅地域で、周辺地域には賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益性を重視した取引は少なく、自用目的での取引を中心として土地価格が形成されている。従って実証的で、より説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の生活利便性の良好な住宅地域で、宅地の需要は堅調。地価は上昇傾向にあり、地域要因に格別の変動はみられない。

地域要因の将来予測

生活利便性の良好な熟成した住宅地域であり、今後も現況の住環境を維持するものと予則する。画地規模が大きく、画地の細分化が進む可能性がある。地価水準は今後も上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

アパ−ト等の収益物件は、旧来からの土地所有者による遊休土地の活用として利用されており、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。土地価格は居住性や利便性に着目した自用目的での取引が主体で水準形成されている。従って、市場取引価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

相模大野駅南方に位置する工業地域。近年は、住宅地等への移行が見られる。不動産需要は、ほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、相模原市南区の国道16号線背後の中小規模工場のほか住宅が見られる工業地域である。地域は工場、倉庫等の賃貸需要は弱いため、収益目的の取引よりも、自営目的で不動産を取得する取引が中心である。従って、不動産市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考にし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

町田駅裏（南口）の普通商業地域であり、町田駅北口とは熟成度・繁華性に格差がある。地域要因について特別な変動はない

地域要因の将来予測

当該地域は横浜線町田駅に近い中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因について格別の変動はなく、今後も現在の商環境を維持するものと思われる。地価は今後もやや上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は町田駅に近い駅裏の商業地域に属するが、商業地域としての繁華性がやや劣り、収益物件は自己所有や利用を目的とする資産保有目的が中心である。したがって、収益価格の相対的な信頼性は劣るものと判断する。よって、実際の取引事例に基づく実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

小田急線沿線の徒歩圏の既成住宅地域。駅前再開発の完成もあり、需要は安定。地域要因に特段の変更は見られない。

地域要因の将来予測

「小田急相模原」駅からやや距離のある徒歩圏の既成の住宅地域である。駅前再開発の完了もあったが、当該地域の地域要因は熟成していることもあり、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅からやや距離はあるものの徒歩圏の既成住宅地。小規模アパート等が混在するものの、収益アパート等は地主の節税対策という側面が強く、自己使用目的の取引が中心である。したがって、同一需給圏内の多数の取引事例を検討して求めた、不動産の市場性を反映している比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、かつ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

相模大野駅前から連続する商業地であり、大きな地域要因の変化は認められない。駅周辺の開発等の影響もあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中低層の各種店舗が建ち並ぶ商業地域として熟成している。相模大野駅周辺の再開発等も完了し、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

付近は中低層店舗等が建ち並ぶ商業地域であり繁華性は普通程度である。比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり信頼性が高く説得力を有する。これに対して、賃貸市場にやや弱さが見られ収益価格の市場価格形成に対する影響は小さい。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、市場分析の結果等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業施設の集積する相模大野駅から徒歩圏に位置していることから、需要が相当程度あり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

相模大野駅から徒歩圏の住宅地で、既成住宅地として熟成しており、今後も現状を維持するものと思われる。地価に関しては、利便性もあり人気があることから強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が中心の賃貸アパートも散見される住宅地域である。賃貸重要が弱く、収益目的の賃貸市場が成熟していないため、収益価格は比較的低位に試算された。居住の快適性を求める取引が主体であることから、実証性があり説得力を有する市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地を規準した価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東林間駅から徒歩圏に位置する住宅地域で比較的熟成度の高い住宅地域であり、近隣地域の地価は強含み傾向が認められる。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、住宅熟成度も認められ、最寄り駅から徒歩圏に位置し交通利便性も優れる。現在、地価は強含み傾向にあり当面この傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は一般住宅、マンション等が見られる住宅地域であり、当該地域内においては、自己所有、自己利用を目的とした資産保有取引が主体となっている。低層住宅を主体とした居住の快適性や周辺の住環境等を優先する地域であり、市場性を反映した実証的な比準価格を標準に、収益性を反映した収益価格を比較考量し、単価と総額との関連も留意のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

背後に形成された住宅地域居住者を主な顧客層とする近隣商業地域であり、価格形成要因の変動は見られない。地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

金融機関、小売飲食店舗等を中心とした駅前商業地域であり、今後とも現状のまま推移していくものと予測する。地価は、価格形成要因の変動が特にないため、今後も横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅周辺の繁華性が相応にある商業地域で、店舗や事務所利用等、用途の多様性が認められる地域である。収益力はやや乏しい地域であるため、不動産の収益性から求められる収益価格は規範性にやや欠ける価格となる。以上より、不動産の現実の取引状況が反映された比準価格を重視し、商業用建物想定に基づく収益価格は比較考量して、単価と総額との関連に留意して、他の標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の起伏が見られる住宅地域。区画整然としているが、幅員が狭く細長い区画が多く見られ、車での移動はやや支障がある。

地域要因の将来予測

200㎡前後の規模の大きい画地や未利用地が多く、今後は敷地の細分化や宅地化が進むものと思われる。相模大野駅の再開発がひと段落し、地価は今後上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、戸建住宅地域内にあり、主な需要者は、自己所有目的の個人が中心となる。これらの需要者は、収益性よりも居住の利便性・快適性を重視するのが通常である。比準価格は、多数の事例が収集できたため精度の高い価格が得られた。収益価格は、容積率が低く高度利用ができないことから低く試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、前年の代表標準地等から検討した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅である相模大野駅から徒歩限界圏又はバス便利用の住宅地域である。相模大野駅の発展により不動産需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅のほか農地が残る住宅地域である。地域要因に特段の影響を与える要因も無いので、当面現状のまま推移すると予測する。地価水準は、相模大野駅の開発の好影響を受け上昇基調で推移している。

価格決定の理由

相模大野駅を最寄駅とする一般住宅が建つ既存住宅地域である。付近には賃貸共同住宅も存するが、自己居住目的での実需要取引が中心であるため、賃貸市場は熟成していない。このため、資産価値に見合う賃料水準が見込めなかったため、収益価格は低位に試算された。したがって、自己居住目的から求められた実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

相模大野駅から徒歩限界圏に位置する住宅地域であり、需要は安定的である。地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、周辺には空地も見られるが、宅地開発も進んでいる。当面は現在と同様の環境を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅のほかアパート等も混在する住宅地域で、周辺地域には賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益性に着目した取引は少なく、自用目的での取引を中心として土地価格が形成されている。従って実証的で、より説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、今後の市場動向、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

人の通行の多い繁華な地域で、需要は根強いのに比し、売物件は少なく、周辺には金融機関取得の取引価格の高い事例もある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は商業性の類似した表通り沿いの事例は少なく裏地的な繁華性や容積率の劣った事例も採用せざるを得なかった。地域格差はやや大で取引価格の不均衡と相俟って試算値の精度はやや劣るが、調整には周辺地価との均衡に留意した。収益価格は、店舗兼事務所の建築・賃貸を想定したもので収益性の指標の1つである。比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地規準価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は認められないが、周辺の店舗賃料は強含みであり、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、市内でも特に繁華性の高い駅前商業地域であり取引の少ない状況であるため、同一需給圏を時系列的にも位置的にも広く解して、やや価格水準に開きのある事例についても幅広く収集し十分な検討を行った。その結果、現実の不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格と対象地の案件に即応した理論的な収益性を考慮した収益価格を十分に関連付けて、さらに、指定基準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内においては価格水準の高い地域にあるが、特に変動はない。

地域要因の将来予測

店舗、事務所の賃料を押し上げるほどの要因は見当たらず、現状のまま推移すると予測する。地価水準はやや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

収益物件として機関投資家の欲しがる程度の総額を持つ物件は少ないが、1∼2階の店舗、飲食店の賃貸需要は底固い反面、3階以上の事務所としての需要は依然として弱いと思われる。以上より、市場の取引実態と収益性からの市場形成がなされる点を考慮し、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏の交通利便性が認められる住環境良好な住宅地域であり、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

既成住宅地として熟成しており、今後も現状を維持するものと思われる。地価に関しては、横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の地域であり、賃貸アパートも散見されるが、居住の快適性を重視する住宅地であることから、収益価格は低位に試算された。実証性があり説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

相模原市南区のほぼ南東端、町田市との行政界に近い住宅地域であり、最寄鉄道駅からはやや遠隔に位置する。一定の宅地需要がある。

地域要因の将来予測

ほぼ整然と区画された既成の住宅地域であり、周辺において特に大きな計画もないことから、今後もほぼ現状のまま推移していくものと見込まれる。宅地需要は概ね安定しており、地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

低層一般住宅が多く建ち並ぶ整然とした住宅地域であり、一部にアパート等も混在している。採算にあう賃貸収入が得られる期待度が低いことから、賃貸用共同住宅建設の気運は薄弱である。自己使用目的の取引が殆どで賃貸用建物建設目的の取引が極めて少ない状況にあることから、実証的で規範性が高いと認められる比準価格を標準とし、収益価格を勘案するとともに、代表標準地からの検討内容にも留意することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。