地域要因

大宮駅徒歩圏の熟成した住宅地域であることから不動産の取引需要は根強いものがあり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

既成市街地内にあって熟成度は高いことから、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例に適宜修正を行って求めたもので、不動産市況を反映した実証的な価格である。近隣地域は中規模一般住宅が多い住宅地域で、標準的使用は一般住宅であり、収益目的よりも自用目的取引が中心の地域である。このように収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地であることから、市場実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大宮駅勢圏の熟成度が高い住宅地域で、地域要因に特別な変動は見られないが、一般的要因の影響を受けて、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

大宮駅勢圏の既成住宅地域で、熟成の程度は高く、今後は既存住宅の建替え、画地の細分化等が徐々に進むものと予測される。

価格決定の理由

大宮駅勢圏にあり、アパート、マンション等の収益物件も混在するが、元本価値に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に求められた。快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、エンドユーザーによる自用目的での取引が中心となっており、これらの取引事例をもとに求めた比準価格の精度は高いと判断する。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心とした熟成度の比較的高い住宅地域であり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした熟成度の比較的高い住宅地域であり、特段の変動要因はなく当分の間、現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、さいたま市大宮区内における市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着目した理論的価格である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。対象地は自用目的を中心とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を幾分関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、以上のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

大宮駅徒歩圏内の熟成度の高い住宅地域で地域要因に特段の変化は見受けられない。需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

大宮駅東口徒歩圏内の居住環境良好な住宅地域として熟成している。大型商業施設が開業し発展しつつあるさいたま新都心駅からも近いため、今後はさらに利便性が高まる住宅地域として推移するものと予測する。

価格決定の理由

大宮駅徒歩圏内に位置する住宅地で賃貸需要も見込まれることからアパート等も多く見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は利便性の高い住環境良好な事例から試算され、信頼性の高い価格が求められた。また、同地域では自用目的の取引が中心で当該取引が価格水準を形成している現状から比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、需給動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

総じて地価は上昇基調にあるが、JR大宮駅、さいたま新都心駅等最寄の高級住宅地と比較するとやや弱い印象がある。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地として成熟しており、地域要因に特段の変化は見受けられない。行政的要因から画地の細分化もおこりにくく、今後も現在の良好な居住環境を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

行政的要因（公法上の規制）もあり、近隣地域は閑静な住宅地域で低層戸建住宅の需要が強く、自己居住目的の取引が中心であるため、収益性よりも居住の快適性・生活利便性が重視され、地価水準が形成されている住宅地域である。よって、市場の実勢を反映した実際の取引に基づく比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年価格との変動率並びに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大宮駅徒歩圏内の熟成度の高い住宅地域で地域要因に特段の変化は見受けられない。需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

旧大宮市の既成市街地で中規模住宅等が建ち並んでおり、低層住宅地域として熟成している。当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

大宮駅圏内に位置する住宅地で賃貸需要も見込まれることからアパート等も多く見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は利便性の高い住環境良好な事例から試算され、信頼性の高い価格が求められた。同地域では自用目的の取引が中心で当該取引が価格水準を形成している現状から比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、不動産需給動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大宮公園駅勢圏の熟成された住宅地であり、その希少性、利便性等から需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した住環境良好な住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、今後とも同様の住環境を維持するものと思料される。

価格決定の理由

大宮公園駅勢圏で賃貸需要も見込まれることからアパート等も見られるが、不動産取引は、風致地域に指定されていること等もあって、収益目的よりも自己使用の戸建住宅が中心である。よって、それらを反映した比準価格を標準として、収益価格を参考に、代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

さいたま新都心駅徒歩圏の住環境良好な住宅地域、駅周辺の開発が顕在化し価格は上昇。周辺の取引は減少している。

地域要因の将来予測

発展が期待されているさいたま新都心駅を最寄駅とすることから、今後も徐々に駅徒歩圏の環境良好な住宅地として熟成度を高めていくものと予測する。

価格決定の理由

大宮区は賃貸市場も比較的堅調で周辺にはファミリータイプのアパート・マンション等も見られるが、当該地域は地価が高く土地価格に見合う賃料が収受できず収益価格は低位に試算されている。よって、市場性を反映する比準価格を重視し収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大宮駅西口駅前通り沿いに位置する埼玉県を代表する高度商業地域で、稀少性が高い商業地にあり投資需要は強い。

地域要因の将来予測

百貨店、銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、埼玉県を代表する商業地である。商業地として熟成しており、今後もほぼ現状のまま商環境を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

本件標準地は大宮駅西口至近にある高度商業地域にあり、店舗、事務所需要が強い。需要者の中心は収益性を重視して投資判断を行う投資法人及び転売を目的とした不動産業者が中心である。価格判定に当たっては市場実勢を反映する比準価格とともに、収益価格も重要な指標である。よって、本件評価に当たっては収益価格と比準価格を相互に関連づけ、前年価格、代表標準地からの検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 大宮駅東口に展開するオフィス街末端部に位置し、地域要因の可視的な変化は認められない。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

 大宮駅東口の熟成した商業地域の一角に位置し、今後期待される再開発事業等の進捗により発展する可能性を内在するが、大宮駅からやや遠く人通りも疎らであり、暫くは概ね安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

 対象地は大宮駅東口で中層事務所ビルや店舗が連たんする商業地域に所在し、特に不動産の収益性が重視される地域である。典型的需要者である法人は対象不動産が将来に亘って生み出すであろう収益を重視して取引条件を決定する傾向にある。従って、本件では比準価格と収益価格を相互に関連付けるも市場性を反映した比準価格をやや重視することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

前面道路は都市計画道路として整備が進められており、区役所の移転・跡地再開発への期待も相俟って地価も上昇基調となった。

地域要因の将来予測

当該地域は中層事務所ビルが多く高度利用化が進む商業地域である。前面道路は現在、都市計画道路として拡幅、歩道整備が進行中で、大宮区役所の移転、跡地再開発の計画もあって、商業環境の一層の良化が期待される。

価格決定の理由

中層事務所ビルが多く高度利用化が進む商業地域にあり、需要者の中心は収益性に着目して意思決定を行う法人等ではあるが、大宮駅周辺の商業地では、取引の指標として市場実勢を反映した比準価格の重要性は依然高い。よって、本件評価に当たっては比準価格と収益価格を相互に関連付け、近時の不動産取引市場の趨勢を考慮し、前年価格、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大宮駅西口の事務所需要は依然強く、西口の事務所ビルは高稼働の状況が続いている。背後の土地区画整理事業も漸次進捗している。

地域要因の将来予測

当該地域は中高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域である。商業地として熟成しており、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件標準地は国道17号線沿いに中高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ準高度商業地域にある。比準価格は大宮駅勢圏の商業地に係る取引事例により求めた実証的な価格である。又、収益価格は不動産の投資採算性に着目した理論的価格であり、還元利回り等の数値も適切なもので規範性が高いものと思料される。よって、本件評価においては比準価格と収益価格を相互に関連づけ、標準地の前年価格、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

県内随一の飲食店舗が連たんする歓楽街区に所在する。格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は県内随一の歓楽街であり、格別の変動の要因はなく、当分の間、繁華性の高い商業地として地位を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映し実証的であるが、需要者の中心は収益性から意思決定を行う法人及び個人事業者で、収益性を反映する収益価格も重視される。よって、実証性を有する比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着目した理論的価格である。周辺には共同住宅等も混在しているが、その他の収益物件は戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度である。自用目的での取引が中心であるため、比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心に共同住宅も見られる比較的熟成した住宅地域であり、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅も見られる比較的熟成した住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、さいたま市大宮区内における市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着目した理論的価格である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。対象地は自用目的を中心とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を幾分関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、以上のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

大宮駅徒歩圏外の街区やや雑然とした住宅地域で、地域要因に影響を及ぼすような変動要因はない。

地域要因の将来予測

大宮駅徒歩圏外の低層住宅地域で特段の変動要因もなく、今後も現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

一般住宅・アパート等が見られる住宅地域であるが、アパート等は自用地の有効活用に係るものが殆どである。不動産の取引は自己利用目的が中心となっており、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件評価に当たっては比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年価格との変動率並びに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域で地域要因に特段の変化は見受けられない。需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした大宮駅徒歩圏内の住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

大宮駅徒歩圏内の戸建住宅を中心とした熟成度の高い住宅地域で、共同住宅も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は利便性の高い住環境良好な事例から試算され、信頼性の高い価格が求められた。同地域では自用目的の取引が中心で当該取引が価格水準を形成している現状から比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、不動産の需給動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧大宮市の既成市街地に所在する熟成度の高い住宅地域であるが、宅地供給が少なく需要超過の状態にあるため地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

生活上の利便性に恵まれ、熟成度の高い閑静な住宅地域内に位置し、相応の需要が認められることから地価は上昇傾向にある。その他、地域要因に格別の変動要因は認められず、当分の間、現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

当該地域では、一部に共同住宅等の収益物件も見受けられるが、自己の居住用住宅の建築を目的とする一次・二次取得者層を主たる市場参加者とする住宅地域である。戸建住宅地域では、収益性よりも居住の快適性等を重視し、現実に市場で発生した取引価格を取引指標として価格決定を行う傾向にある。こうした市場特性を十分に考慮のうえ、比準価格を標準とし、収益価格を斟酌のうえ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 さいたま新都心駅徒歩圏の住宅地域であり、利便性に優れる。土地供給の少ないエリアにあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 一般住宅のほか共同住宅も多く見られる住宅地域であるが、北側の三菱マテリアル跡地の有効利用が進められており、さいたま新都心駅周辺の発展と共に住宅地としての熟成度は更に高まるものと予測される。

価格決定の理由

 近隣地域及び周辺地域にはアパートも見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないとともに、居住の快適性を収益性に反映することは困難であるため、収益価格はやや低位に試算されている。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視しつつ、収益価格を幾分関連付け、更には代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

浦和駅周辺の街路整備や再開発等が進んでいるが、近隣への直接的な影響は少なく、しばらくは現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

高価格の商業地のため事例が少なく、取引事例を広域に求めて比準した。比準価格は地域格差の小さい規範性の高い事例群を中心にして査定したもので、市場性を反映した客観的、実証的な価格と思料する。一方、収益価格は収益性に着目した理論価格であるが、商業地においては投資や取引の拠り所として重要な価格である。本件では比準価格と収益価格を関連づけて、さらに代表標準地から求めた規準価格に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。利便性もあることから、土地需要が堅調で、地価も上昇傾向である。

地域要因の将来予測

坂下通り沿いに官庁関連の事務所、店舗、マンション等が混在する商業地域である。地域要因に大きな変動がないことから、今後とも現状維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では店舗や事務所などの収益物件が多く見られるものの、商業施設の集積度や繁華性にやや劣るため、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格がやや低位に試算された。一方、比準価格は、駅周辺の商業地としての市場実勢を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、類似の標準地などとの検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧中山道沿いの商業地で、地域要因は繁華性を維持しつつ安定的に推移しており変動要因は認められない。地価動向は、やや上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ比較的成熟した路線沿いの商業地域を形成しており、格別の変動要因は見当たらず、当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、既成の中層の店舗や事務所ビルの建ち並ぶ路線商業地域である。全般に土地建物一体での取引が中心であり、更地取引が少ない上、個別性が強いので客観的な土地相場の把握がやや困難な状況にある。投資目的での取引は多くはないが土地需要は立地の優位性や利便性、業務収益性を企図しての自用事業用の取引も考えられるので、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、与野駅に近い住商混在地域であり、景気回復基調の中で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、対象標準地の存する近隣地域の繁華性は高くないことから、投資家の目指す粗利回りから導き出される収益価格は低く抑えられる傾向が認められる。本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

衰退が続く古くからの小売店舗が多い路線商業地域で、地域要因に特段の変化は見られないが、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

県道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ商業地であり、価格形成に影響を及ぼす要因はなく、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は県道沿いの古くからの商業地で、自用の店舗が中心となっている。賃貸市場も成熟しておらず、集客力で郊外型店舗に劣り、収益性は低く、商業地としての地位は相対的に低下している。したがって、本件では、市場における実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、地域の動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

与野駅200mに位置する接近性が良好な幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

与野駅にほど近い商業地域であるが、価格形成に影響を及ぼす要因はなく、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

幹線道路沿いの商業地域であり、事業用地、マンション用地の取引のほか収益物件も見られるものの、需要者は不動産業者、地元企業等が中心である。したがって、市場における実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅周辺の再開発等の進捗により利便性は向上しており、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人であるので、収益性を反映する収益価格の規範性は高い。一方、採用した取引事例の適格性、比準過程の各補修正、要因比較は適正と認められるので、比準価格と収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

駅に近い既成商業地域で、当面、現況維持で推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は交通利便性に優れ利便性が高いため、商業ビル、事務所ビルなどの業務用ビル等の需要が見込める商業地域であり、収益不動産の投資目的での取引も少なからず認められる。一方で、本件取引事例についてはいずれも業務用途適地の事例を採用しており、これら試算価格の特性にも十分に留意しつつ、本件では比準価格をより重視することとし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、低金利等により投資家による不動産取引は活発であるため、商業地の地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。低金利等により投資家による不動産取引は活発であるため、商業地の地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当地域は北浦和駅近くの商業地域であり、店舗事務所ビル等がみられるが、店舗事務所ビルの集積度や繁華性の程度はやや低く、賃料や還元利回り等の査定において流動的な面を有している。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性にやや欠けるが、都心へのアクセスが比較的良好な商業地域である。地価水準は背後の住宅市場の影響度が強く当面上昇傾向が継続する。

地域要因の将来予測

県庁に近い店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、浦和駅周辺の県庁通り沿いに比較すると繁華性は低い。浦和駅周辺の集客施設向上の影響も加わり、地価は引き続き上昇を継続するものと予測する。

価格決定の理由

需要者の多くは規模が大きいため収益性から意思決定を行う法人であり、投資採算性を反映した収益価格の規範性は比較的高いものと思料する。一方、採用した取引事例は商業地の規範性を有した事例が限定的であったため、住宅背後地としての影響も的確に反映した規範性が高い事例を中心に採用せざるを得なかった。よって、より市場の実態を反映した比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

官公庁関連の施設の多い市役所通り沿いの商業地で、地域要因に特段の変動要因は認められない。地価動向は、上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いにあるが、商業中心から離れており、繁華性の程度はやや低い商業地域である。地域要因に特段の変化は見られないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、浦和駅西側の中高層の店舗や事務所ビル、官公庁等の建ち並ぶ商業地域であるが斯かる地域性の基に賃貸市場が形成されている。また、上昇傾向の地価に呼応して還元利回りは低下傾向にあるが現実の取引に於いては比準価格ベースの取引も少なくなく、土地需要は立地の優位性や利便性、業務収益性を企図しての自用事業用の取引も考えられるので、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

浦和駅における新店舗の開設や、駅を東西に結ぶ連絡通路の開設など、近時において地域要因に影響を与える事項がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、交通接近性に優れ利便性が高いため、商業ビル、事務所等の需要が見込める商業地域であり、自用・賃貸の建物が混在し、収益用不動産の投資目的での取引も見られる。しかしながら実際の取引内容を鑑みると収益価格のみで物件を取得しているとまではいえない。以上からこれら価格の特性にも留意しつつ、本件では比準価格をより重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因として変動がみられる点は特にないが、上記要因により土地価格は全般的にやや上昇傾向で推移しているものと判断する。

地域要因の将来予測

国道沿いに中層店舗・事務所ビルが建ち並ぶ路線商業地であるが、最寄駅である北浦和駅から徒歩圏に位置しマンション用地としての需要もあり、将来的には住居系も混在する地域として安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は浦和駅を中心とした商業地の事例であるが取引件数も限定的で取引状況はそれぞれ個別性が強く得られた比準価格の規範性には留意する必要がある。一方、収益価格は経済価値の根源である収益性を示すものであるが比準価格水準と比較して低位に求められた。以上を総合的に勘案して、市場を反映した比準価格を中心に、収益価格も参酌し、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便であるが閑静な住宅街として成熟しており、需要は安定している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟している。地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域はバス便の郊外住宅地域で、アパート等もみられるが、これらの収益物件は、既存地主が土地の有効利用や税金対策を目的に建築した建物が殆どで、採算性は良くなく、収益価格は低位に試算された。当該地域は自己使用目的に居住の快適性・利便性に着目して取引される住宅地域であることから、取引市場の実態得を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

与野駅から辛うじて徒歩圏内の閑静な住宅地域。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の多い閑静な住宅地域で、今後も熟成した住環境を維持しつつ安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺においては一部アパートも見られるものの、居住の快適性等が重視される自用目的の取引が中心となるため比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

中小一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地価は上昇基調を維持している。

価格決定の理由

戸建住宅のほかアパートやマンション等も混在していて、収益物件の売買もなくはないが、やはり取引の中心は自用住宅の取得である。近隣において収益性が地価に及ぼす影響は限定的であり、地価の価格形成要因は交通利便性、生活利便性等が軸となっている。本件ではこのような地域的特性を勘案しつつ、市場の取引実勢を顕現する比準価格を標準として収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR浦和駅の利便性の向上及び駅前開発動向から、地価は当面上昇傾向と予測する。

地域要因の将来予測

JR浦和駅高架下の開発による商業施設等の整備により生活利便性が向上し、需要は旺盛である。地価は引き続き上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は都心への交通接近及び生活利便性が良好で、賃貸用共同住宅も見られるが、これらは税金対策等による資産保有を目的としたものが多く、取引の実態は、優良住宅地としての居住環境の高さに着目した自己使用目的が中心で、収益性が地価形成に与える影響は小さい。よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした熟成した住宅地域であり、今後とも現状を維持しつつ安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした交通利便性の高い住宅地域であり、自己使用を目的とした取引が中心といえる。収益価格は不動産の収益性を反映する理論的な価格とはいえるものの、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることより、やや低位に求められた。よって、本件評価においては市場の実態を反映する比準価格をより重視するものとし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

閑静な住宅地域である。通勤などの利便性もある地域として住宅地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として熟成している。中規模の一般住宅が建ち並び、住環境は良好である。地域要因に大きな変動がないことから、今後も現状の環境を維持しつつ、安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では共同住宅等の収益物件が散見されるものの、その多くは既存の自己所有地に建築されたものであり、収益物件を建築するために土地取引されることは少ない。したがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。最寄駅から徒歩圏の大規模画地であるため、需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した価格である。開発法による価格はマンション分譲を想定した場合の投資採算性に着目した価格である。両価格は一致し、相互に妥当性を検証し得たものと判断される。よって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

大型商業施設が整備され、利便性が向上している。この影響から地価はここ当分上昇傾向を続けるものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心に共同住宅等も見られる閑静な住宅地である。アパートは多くは地主の資産活用、節税目的で建築されたものであり、土地取引の中心は自用目的である。近隣地域は居住環境が好転し、需要が強い地域なので、比準価格が有力な指標となっている。よって本件においては、当該比準価格を重視するが、先走りがちな取引価格を験証する有力な手段となる収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上野東京ラインの開通、浦和アトレ開業により浦和駅の利便性が向上している。景気回復基調も相まって地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。対象標準地は自己居住用建物の敷地としての利用を目的とした需要者が中心と考えられ、これらの者は収益性よりは代替性を有する土地の価格の比較を行って取引の意思決定をするものと考えられる。よって本件では収益価格は参考にとどめ、市場性を反映し実証的である比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の品等の高い住宅地域で、需要は堅調である。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅等が建ち並ぶ環境良好な既成住宅地域である。地域要因に格別の変動がないことから、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は利便性が高く、住環境が良好であることから、賃貸用共同住宅も見られるが、これらは税金対策等による資産保有を目的としたものが多く、取引の実態は、優良住宅地としての居住環境の高さに着目した自己使用目的が中心で、収益性が地価形成に与える影響は小さい。よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

文教地区として人気の高い住宅地である。浦和中心部の影響を受けながら地価は緩やかな上昇傾向が継続する。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等が建ち並ぶ、熟成度の高い住宅地である。JR北浦和駅から徒歩圏内の浦和区を代表する文教地区の一角として名声が高い。今後も現状を維持しつつ、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

熟成度の高い閑静な住宅地域のため、アパート等も混在するが戸建住宅志向が強い。そのため，取引に当っては居住の快適性、生活の利便性が主要な選択指標となっている。文教地区として人気エリアのため潜在需要も強く、実需の伴う比準価格の信頼性は高いものと思料した。本件においてもその市場性を重視した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の閑静な住宅地域である。地域要因に特段の変化はみられず、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心に共同住宅等も見られる閑静な住宅地である。アパートは多くは地主の資産活用、節税目的で建築されたものであり、土地取引の中心は自用目的である。近隣地域は居住環境が優る、需要が強い地域なので、市場の中心は比準価格が有力な指標となっている。よって本件においては、当該比準価格を重視するが、先走りがちな取引価格の験証手段として有力な収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北浦和駅徒歩圏においては、分譲マンションの建設が多くなっている。今後まとまった規模の画地においては、中高層化が進む可能性がある。

地域要因の将来予測

ここ1∼2年、北浦和駅東口徒歩圏内では分譲マンションの販売が多い。中小規模の住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、規模の大きい画地については、中高層住宅への転換が進む可能性がある。

価格決定の理由

京浜東北線北浦和駅より徒歩圏内に存し、アパート等も見受けられるが、取引の中心は、自用目的の低層戸建て住宅である。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けるとともに、代表標準地から求められた規準価格にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

与野駅の徒歩圏外に位置し空地も散見されるが、宅地開発が相変わらず見られ、住宅地としての熟成度を高めるものと予測する。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

アパート等も混在する地域であるが、一般住宅を中心とした自用目的の取引が多数であり、収益性よりも居住の快適性を重視した取引が中心となっている。したがって、市場における実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上記要因により全般的に上昇傾向を維持して推移する中にあって、徒歩圏外に位置する当地域の住宅地の競争力は相対的に乏しい。

地域要因の将来予測

周辺には未利用地も残る中に小中規模の一般住宅が建つ比較的に新しい住宅地域であるが、最寄駅から徒歩圏外に在り需要はそれほど高くなく熟成のスピードは緩やかで、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は北浦和駅勢圏東部の住宅地の事例で、駅距離や周辺住環境が類似した住宅地の事例であることから実証的で規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格も参酌し、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の共同住宅地域である。駅周辺の再開発により土地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

高層共同住宅地として熟成しており、利便性に優れた地域であることから、地価水準は引き続き堅調に推移していくことを予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅周辺の再開発事業の進捗により利便性が向上し、土地需要が高まっている地域である。開発業者の取得需要は旺盛であり、取引件数は少ないものの成立した取引には需給動向が反映しており、比準価格は実証的である。また、主な需要者が開発業者であることから、投資採算性に基づき求められた開発法による価格には規範性が認められる。したがって、両価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅周辺の再開発等の進捗により利便性は向上しており、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

浦和駅周辺鉄道高架化事業が完成し、湘南新宿・上野東京ラインの停車駅となった。また、浦和駅西口南高砂地区市街地再開発事業、駅高架下開発、駅ビル建設も進んでおり、今後も利便性の向上等が予想される。

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人であるので、収益性を反映する収益価格の規範性は高い。一方、採用した取引事例の適格性、比準過程の各補修正、要因比較は適正と認められるので、比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

店舗、事務所等の路線商業地として今後も現状維持と予測する。景気回復傾向を受け、地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用及び賃貸の店舗、事務所ビル、共同住宅等が混在している地域であるが、事務所の統廃合の影響を受け、空室が目立っている。むしろ分譲及び賃貸マンション需要が見込まれるため、地元の個人資産家やディベロッパー等が購入希望する需要が多い。投資規模が3億円程度のため、比準価格が取引の指標となっている。本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、類似の標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上野東京ラインの開通、浦和アトレ開業により浦和駅の利便性が向上している。景気回復基調も相まって地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。対象標準地は自己居住用建物の敷地としての利用を目的とした需要者が中心と考えられ、これらの者は収益性よりは代替性を有する土地の価格の比較を行って取引の意思決定をするものと考えられる。よって本件では収益価格は参考にとどめ、市場性を反映し実証的である比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。名声の高い高級住宅地域であるため、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。浦和地区でも従来から名声の高い住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺は最寄駅から徒歩圏に所在する住宅地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い地域で、一部共同住宅も存するが、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られない。利便性の劣る住宅地域であるが、景気回復基調のなかで地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。対象標準地は自己居住用建物の敷地としての利用を目的とした需要者が中心と考えられ、これらの者は収益性よりは代替性を有する土地の価格の比較を行って取引の意思決定をするものと考えられる。よって本件では収益価格は参考にとどめ、市場性を反映し実証的である比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

 大宮駅3㎞で、宅地は緩やかに増加しつつある。街路、区画等未整備であり、土地需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

一般住宅が多く見られ、アパート等もあり、農地等の宅地以外の土地も混在する。大宮駅からやや遠いので、徐々に一般住宅等が増加していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内にアパート等の収益物件が見られ、収益物件は増加傾向にあるので、新築収益物件の賃料は弱含みの横ばい傾向にある。古い収益物件の賃料は値下がりしている。近隣地域の土地取引は自用目的が殆どで、この取引が、取引水準を形成しているので、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動の要因はない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の開発は基本的に抑制されており、バブル崩壊以降、市街化調整区域への開発圧力は後退しており、市街化の進行は緩慢で、当分の間、現状維持するものと予測する。

価格決定の理由

指扇駅から2．5kmと徒歩圏外で賃貸需要は乏しく、賃貸市場は未成熟で収益性からのアプローチに適さない地域であるので収益価格の適用は断念した。比準価格は、大規模地の取引の把握ができなかったので西区市街化調整区域の同一需給圏内の中小規模住宅地の取引事例価格を適切に補修正し求めた。一手法しか適用できなかったが、地域の大規模地と中小規模住宅地の関係を適切に反映した規範性の高い比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

指扇駅北口が開設されたことにより、駅へのアクセスが向上したため、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

平成26年3月に指扇駅南北自由通路・新駅舎が完成し、平成27年5月には北口駅前広場が供用開始された。駅へのアクセス道路の整備も進められており、今後も利便性の向上等が期待される。

価格決定の理由

比準価格は、さいたま市西区内における市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着目した理論的価格である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。対象地は自用目的を中心とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を幾分関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、以上のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

指扇駅北口は、駅前広場等が整備され利便性が向上したが、南口方面に位置する当該地域は、特に地域要因の変化は見られず地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅の多い既存の住宅地域で、熟成の程度は比較的高く、今後は既存住宅の建替え等を中心に、安定的に推移していくと予測される。

価格決定の理由

指扇駅徒歩圏内に位置し、アパート等の収益物件も見られるが、元本価格に見合う賃料が収受されていない不動産市場の実態から、収益価格は低位に求められた。主な需要者は、自己利用することによる快適性、利便性等を重視すると考えられるため、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

指扇駅勢圏の熟成した住宅地域である。シルバ−タウン化が進行し不動産の取引需要はやや弱い。地価はほぼ横這いで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が建ち並ぶ街区整然とした古くからの大規模住宅団地であり、今後建物の建て替えが漸次進むものと予測する。

価格決定の理由

本件標準地は一般住宅を中心とした大規模住宅団地に存し、周辺には共同住宅も見受ける。その外の賃貸物件は所有者の転勤等の事情により一般住宅を短期間賃貸されるケースが散見される程度で、自用目的での取引が中心である。収益価格の相対的信頼性はやや低く、本件評価に当たっては比準価格を中心に収益価格を参考とし、近時の不動産市場の趨勢を考慮の上、前年価格、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通接近条件のやや劣る住宅地域であるが、西大宮駅開業から数年を経過し住宅地としての熟成の度合いを高めており需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

開業後約6年を経過した「西大宮」駅東方に位置する住宅地域である。駅周辺開発の進捗に伴う利便性の向上に伴い、住宅地としての熟成度を徐々に高めていくと予測する。

価格決定の理由

周辺部では一部に遊休資産の利活用を目的としたアパート等の収益物件も見受けられるが、自己の住宅建築を目的とする一次取得者層を主たる市場参加者とする戸建住宅地域である。戸建住宅地域では収益性よりも居住の快適性等を重視し現実に市場で発生した取引価格を主な指標として価格決定を行う傾向にある。こうした市場特性を十分に考慮のうえ、比準価格を標準とし、収益価格を斟酌のうえ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西大宮駅周辺は分譲開発等が増えつつある。西大宮駅徒歩限界圏にあることから地価は、利便性等を反映し横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

西大宮駅勢圏の既成市街地に存する熟成した住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測した。

価格決定の理由

アパート等も介在しているものの賃貸収益目的の土地取引はほぼ認められず、自己使用目的での取引が中心である。よって、それらを反映した比準価格を標準として、収益価格を参考に、代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 西大宮駅徒歩圏の環境良好な住宅地であるが、都内の主要ターミナル駅からやや遠く、土地需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

区画整然とした環境良好な中規模一般住宅地で、今後、現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内にアパートの収益物件は2棟あり、収益物件数は、現状維持と見込まれる。収益物件の賃料は弱含みの横ばい傾向にある。近隣地域の土地取引は自用目的が殆どで、この取引が、取引水準を形成しているので、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

指扇駅北口がH26年3月開設、H27年5月に駅前広場が供用開始され、バス路線も開設され利便性が向上し、指扇北口の需要が高い。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域を形成している。最寄駅徒歩圏にあり周辺の宅地化が漸次進行していくものと予測する。

価格決定の理由

本件標準地は一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域に存し、周辺には共同住宅も見受ける。その外の賃貸物件は所有者の転勤等の事情により一般住宅を短期間賃貸されるケースが散見される程度で、自用目的での取引が中心である。収益価格の相対的信頼性はやや低く、本件評価に当たっては比準価格を標準に収益価格を参考とし、近時の不動産市場の趨勢を考慮の上、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域で繁華性が高まりつつあり、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は取引事例に補修正を行って求めたもので市場性に着目した実証的な価格である。一方、収益価格については、対象地は国道沿いの路線商業地であり賃貸市場は形成されているものの収益価格主体の売買慣行までには至らない市場の実情を考慮する必要がある。よって、市場性を中心とする比準価格を標準に収益価格を幾分関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

七里駅北側地区には土地区画整理の計画があるが、近隣には整備計画がなく、面的整備が期待できない現状では地域要因に大きな変化はないと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益不動産も混在するが戸建住宅の多い地域で、近隣の不動産取引はほとんど自用住宅を取得するもので、収益物件の取引や賃貸建物を建てるための土地取引はほとんど見受けられない。そこで本件ではそのような地域的特性を踏まえて、取引実勢を顕現している比準価格を標準に、収益価格を関連付け、さらに代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

東大宮駅勢圏の閑静な住宅地域で、これまで市場取引はそれほど活発ではないが、住環境が比較的良好なため潜在需要は少なくない。将来、経済好転がさらに進めば需給が活発になると期待できる。

価格決定の理由

一般住宅が多いなかにアパートもみられるが、近隣の不動産取引は殆ど自己住宅取得の取引で、収益物件の取引やアパート等の賃貸建物を建てる目的で土地を取得する取引はほとんどみられない。そこで本件ではその地域的特性を踏まえつつ、市場の取引実勢を顕現する比準価格を標準に収益価格を関連付け、さらに代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏の住宅地域であり、居住環境も概ね良好である。特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと考察される。

地域要因の将来予測

東大宮駅徒歩圏の既成市街地に存する住宅地域であり、特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域においては、近年共同住宅の立地も見られるものの、一般住宅を中心に形成されており、自用目的の取引が中心であること、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されること等から、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との規準価格との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。都心へのアクセスがやや劣る地域ではあるが、値頃感から、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。都心までのアクセスがやや劣る地域ではあるが、値頃感から、地価は横ばい傾向で推移すると予想される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徒歩圏外の当地域は住宅地としての競争力が相対的に低下しつつある一方で、値頃感から一定の需要を維持し地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

大規模な住宅団地に近い中規模住宅が建ち並ぶ閑静な既成住宅地域である。最寄駅から徒歩圏外に立地し、特段の変動要因も認められないことから、当面地価は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例はいずれも対象公示地周辺に所在し住環境が類似した住宅地の事例であり実証的かつ規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、著しく低位に求められた収益価格は参考に留め、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

最寄り駅までバス便を利用する住宅地域で土地区画整理事業が施行中であり、事業の進捗に伴い住宅地域としての熟成度を徐々に高めていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は土地区画整理事業中の戸建住宅を中心とする地域である。アパート等も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。市場参加者は居住の快適性等を重視する地域であることから比準価格を重視する傾向下にある。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

さいたま市は浦和区等東京に近いエリアでは地価の上昇が見られるが、見沼区においては東大宮エリアを除き、地価は横ばいの状況にある。

地域要因の将来予測

最寄駅東武アーバンパークライン「大和田」駅から徒歩圏としてはやや距離がある閑静な住宅地域である。徒歩圏内と圏外とで成約期間に差がでており、今後の地価動向を注視する必要がある。

価格決定の理由

用途地域は収益性よりも居住の快適性を重視する第一種低層住宅専用地域である。取引に際しては、収益性はあまり考慮されないことから比準価格より低位に試算された。よって、収益価格は参考に留め、市場性を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し、比準価格をもって鑑定評価額とした。

地域要因

景気回復の兆しが見えるものの、郊外部では需要の盛り上がりまで至っておらず、地価動向は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域として熟成している。地域要因に大きな変動がないことから、今後も現状の住環境を維持しつつ安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺ではアパート等の収益物件が散見されるものの、その多くは既存の自己所有地に建築されたものであり、収益物件を建築するために土地取引されることは少ない。したがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや最寄駅から距離のある小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因について特段の変化はない。

地域要因の将来予測

アパートも見られる小規模一般住宅の多い住宅地域で、今後も低層住宅地としての地域性を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域においては、近年共同住宅の立地も見られるものの、一般住宅を中心に形成されており、自用目的の取引が中心であること、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されること等から、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との規準価格との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られない。東大宮駅に近い繁華性の低い商業地域であるが、景気回復基調のなかで地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、本件で採用した取引事例は地域格差が大きく説得力は劣るものといわざるをえない。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、対象標準地のように収益性を重視して取引される商業地の評価においては説得力を有する価格である。本件では比準価格と収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

バイパス沿いに存するが、周辺にて少なくともこの1年の間には特に目立った新たな事業所等の出店等は見受けられなかった。一方で業務用途立地についての地域環境は景況感に左右される面も否定できない。

価格決定の理由

低層の店舗や営業所等が存する路線商業地域であり、収益不動産の取得の動きはそれほど多くは認められない。このような状況のなかで近隣の地価は自用目的での取引が下支えしており取引事例についても、業務用途としての利用に合致しうる事例を選択した。そこで本件ではその地域的特性を踏まえ、市場での取引実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌し、さらに外の類似の標準地から求めた規準価格との均衡に考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は空地も見られる区画整理済の住宅地域である。駅から遠く利便性等が劣るが、環境は比較的良好な地域である。格別の変動要因はなく、ここ当分現状維持と予測する。

価格決定の理由

区画整理済みの郊外のバス利用による住宅地域で、アパート等収益物件も見られる。市場参加者の目線は、自用目的での取引が中心となっており、比準価格を重視しており、収益価格を指標とはしておらず、当該価格の相対的信頼性は低い。本件評価に当たっては比準価格を中心にするが、先走りがちな又は悲観的な取引価格を験証する手段として収益価格を位置付け、当該価格を参考とし、かつ、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理済みの住宅地であり、地域要因に影響を及ぼすような特段の変動要因はない。地価動向は概ね横這い傾向を維持している。

地域要因の将来予測

郊外の土地区画整理済みの住宅地で一般住宅の中にアパートも混在するがまだ空地等も見られる。今後も住宅地として緩やかに熟成度を高めていくものと予測される。

価格決定の理由

市場取引の中心は自用物件であり、比準価格は現実的で実証性が高い。収益物件は従来の土地所有者が経営する共同住宅も散見されるが、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される住宅地域の特性上、収益価格は低廉な状態が続いている。よって比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量し、前年標準地との価格動向及び代表標準地との均衡性も踏まえて検討の結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。住環境に見劣りする地域であるが、値頃感から、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。住環境に見劣りする地域であるが、値頃感から、地価は横ばい傾向で推移すると予想される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR東北線（宇都宮線）の東京駅乗り入れの影響は強く、住宅地の人気は継続するものと思料する。

地域要因の将来予測

住環境良好な区画整然とした住宅地域であり、現状では価格形成要因に影響を与える要因はなく、当面安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は東大宮駅勢圏に位置し、周辺住環境が類似した住宅地の事例のため、市場の実態を反映した実証的な比準価格であるものと思料した。近隣地域には低層共同住宅等も混在しているが、自用目的での取引が中心であり、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に周辺の地価動向にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られない。利便性のやや劣る大和田駅周辺の住宅地域であるが、景気回復基調のなかで地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。対象標準地は自己居住用建物の敷地としての利用を目的とした需要者が中心と考えられ、これらの者は収益性よりは代替性を有する土地の価格の比較を行って取引の意思決定をするものと考えられる。よって本件では収益価格は参考にとどめ、市場性を反映し実証的である比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

既存の住宅地のため、価格形成要因に影響を与える特別の変動要因はない。地価は引き続き横ばい傾向で推移する。

地域要因の将来予測

周辺には空地も見られる地域であるが徐々に戸建分譲が進捗し、近隣地域は大和田駅勢圏の住宅地として徐々に熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は見沼区に所在する代替競争関係の高い事例であり市場を反映する実証的な比準価格が得られた。戸建住宅を中心とする住宅地では収益性よりも住環境が重視されることから収益価格の信頼性はやや劣るものと思料する。以上より比準価格を標準とし収益価格を関連付け、前年代表標準地から検討した価格との均衡等を勘案して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外に位置する調整区域の当地域は需要が期待出来ず、地価は緩やかな下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

将来的な発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状を維持して推移していくものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。なお、収益性を反映する収益価格は市場性及び経済合理性等から判断してその適用を断念している。そこで本件評価においては、市街化調整区域内に存する類似の標準地の価格との均衡にも留意しつつ、取引市場を反映し適正に補修正して求めた比準価格を以て鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性の劣る路線商業地であり、特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

幹線道路沿いではあるが繁華性がやや劣り、自動車等の通過地域としての色彩が強い路線商業地域である。店舗と同様に県道沿いには住宅も多く見られ、今後は住宅市場の影響が強くなるものと思料する。商業地としての賃貸需給の熟性度が低下していることから、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、更に類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られない。岩槻インターチェンジに近く配送センター等が多い工業地域であり、景気回復基調のなかで地価は上昇している。

地域要因の将来予測

将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、本件で採用した取引事例は地域格差が大きく説得力は劣るものといわざるをえない。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、対象標準地のように収益性にも着目して取引される物流施設用地の評価においては相対的に説得力を有する価格である。本件では比準価格と収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

景気回復の兆しが見えるものの、郊外部では需要の盛り上がりまで至っておらず、地価動向は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

既成の郊外住宅地域として熟成している。中規模の一般住宅が建ち並び、住環境が良好なことから、今後も現状の住環境を維持しつつ安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺ではアパート等の収益物件が散見されるものの、その多くは既存の自己所有地に建築されたものであり、収益物件を建築するために土地取引されることは少ない。したがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。住環境に見劣りする地域であるが、値頃感から、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。住環境に見劣りする地域であるが、値頃感から、地価は横ばい傾向で推移すると予想される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

宮原駅徒歩圏外にあることから地価は、利便性等を反映し横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかに事業所等も見られる住宅地域である。未利用地も見られるが、今後は住宅地域として徐々に熟成していくものと思料する。

価格決定の理由

アパート等も介在しているものの賃貸収益目的の土地取引はほぼ認められず、自己使用目的での取引が中心である。よって、それらを反映した比準価格を標準として、収益価格を参考に、代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大宮駅周辺エリアにおける再開発等の集中や幹線道路沿いを中心とした大型店の出店等により、当駅前商業地の需要は弱含みの状態が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。ここ数年は目立った出店、企業進出等も見られないことから、当面は現状のまま推移することが予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、中低層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ宮原駅前の商業地域に存する。周辺の店舗・オフィス需要が依然として弱いことから、賃料収受を原資とした収益価格は低位に求められた。一方、周辺幹線道路へのアクセスが良好なことから、関東近県をカバーする支店需要や自社利用目的の取引も期待される。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土呂駅徒歩圏の商業地域で、目立った店舗等の進出もないが、潜在需要が強いことから、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

駅徒歩圏の商業地域で賃貸市場は形成されているが、採用する還元利回りの把握が困難であり、現実の取引においては周辺の取引事例が重視されている。従って、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との規準価格と均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外大型商業施設との競争にさらされており、駐車スペースのとれない店舗の多い当該地域は、路線商業地としての地位はやや劣勢におかれている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的価格である。収益価格は不動産の収益性を反映しており、理論値として一定の説得力を有するが、近隣地域は繁華性の劣る路線商業地で、対象標準地の画地規模が小さいことから、収益価格は低めに求められたと推察している。本件評価に当たっては、信頼性の優る比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、対象標準地の前年価格、周辺商業地・住宅地の地価水準の推移動向等にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

 産業道路の南西側背後に所在し、街路、区画も整備され、工業地の需要はやや回復し、地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例は適正に比準して比準価格を求めた。同一需給圏内の工場、倉庫の賃貸物件に空室もあり、賃料は低下傾向にあるので、収益性が劣る。よって、収益価格は現実の地価水準を反映しにくいので、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大宮公園駅徒歩圏内の住環境良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

さいたま市を代表する住宅地域であり、国際的な知名度もある。熟成した住環境良好な住宅地域であり、今後も現状を維持していくものと予測した。

価格決定の理由

大宮公園駅勢圏で賃貸需要も見込まれることからアパート等も見られるが、不動産取引は、風致地域に指定されていること等もあって、収益目的よりも自己使用の戸建住宅が中心である。よって、それらを反映した比準価格を標準として、収益価格を参考に、代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅や商業施設等へ徒歩圏内の比較的利便性が良い住宅地域で、一定の需要が認められ、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

日進駅徒歩圏内の既成住宅地域で、熟成の程度は比較的高く、今後は既存住宅の建替え、画地の細分化等が徐々に進むものと予測される。

価格決定の理由

駅や大型商業施設の徒歩圏内にあり、アパート等の収益物件も比較的多く見られるが、元本価値に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に求められた。快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、エンドユーザーによる自用目的での取引が中心であり、これらの取引事例から求めた比準価格の説得力は高いと判断する。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土呂駅徒歩圏内の住環境良好な住宅地域で、潜在的な需要が根強く、二極化傾向は見られるものの、全般的に地価は緩やかな上昇基調にある。

地域要因の将来予測

土呂駅西口の住環境良好な住宅地として熟成しており、当分の間現状維持と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は土呂駅徒歩圏で、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域に存する。比準価格及び収益価格を試算したが、収益目的の土地取引は少なく、自用目的の取引が中心であることから、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

宮原駅徒歩圏の熟成した住宅地域で、安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域内は中規模一般住宅、共同住宅が多い中に空地等も見られるほぼ成熟した住宅地域である。大きな地域要因の変動は特に見受けられず、今後も安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は比較的熟成度の高い戸建住宅を中心とした住宅地域内に存する。比準価格及び収益価格を試算したが、典型的市場参加者は自己使用目的の住宅用地を取得することを目的とした個人であり、収益性を反映した収益価格よりも、典型的市場参加者が重視する居住環境の利便性及び快適性を反映した成約価格に比準して求められた比準価格に相対的説得力があるものと判断した。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

宮原駅徒歩圏内の住宅地域であり、不動産の取引需要は根強いものがあることから、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅のほか空地も見られる住宅地域である。宮原駅へ徒歩圏内にあることから、今後は徐々に熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例に適宜修正を行って求めたもので、不動産市況を反映した実証的な価格である。近隣地域は一般住宅のほか空地も見られる住宅地域で、標準的使用は一般住宅であり、収益目的よりも自用目的取引が中心の地域である。よって、市場実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、マンション等が混在する比較的熟成した住宅地域であり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する比較的熟成した住宅地域であり、特段の変動要因はなく当分の間、現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、さいたま市北区内における市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着目した理論的価格である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。対象地は自用目的を中心とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を幾分関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、以上のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄JR駅までは距離があり交通利便性がやや劣るが、一定の需要が認められ、市況は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域で、目立った活性化要因も認められず、今後とも概ね現状維持程度に推移するものと予測した。

価格決定の理由

一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であるが、その他の収益物件は戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度である。従って、自用目的での取引が中心であるので、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 宮原駅徒歩圏の住宅地で、居住環境良好であり、地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が多く見られ、アパート等が混在する住宅地で、住宅地として熟成しているので、今後とも地域要因に大きな変化はないものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内にアパート等の収益物件が見られ、収益物件は増加傾向にあるので、新築収益物件の賃料は弱含みの横ばい傾向にある。古い収益物件の賃料は値下がりしている。近隣地域の土地取引は自用目的が殆どで、この取引が、取引水準を形成しているので、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

宮原駅徒歩圏内の住環境良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

宮原駅勢圏の既成市街地に存する熟成した住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測した。

価格決定の理由

対象標準地は宮原駅徒歩圏内の戸建住宅を中心とした住宅地域内に存する。比準価格及び収益価格を試算したが、典型的市場参加者は自己使用目的の住宅用地を取得することを目的とした個人であり、収益性を反映した収益価格よりも、居住環境の快適性や利便性を反映した実際の取引価格から比準して求められた比準価格に相対的説得力があると判断し、且つ市場分析の結果等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

宮原駅徒歩圏外にあることから地価は、利便性等を反映し横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏外の住宅地域で、今後も徐々に空地等の宅地化が進むが、その程度は緩やかなものと予測される。

価格決定の理由

アパート等も介在しているものの賃貸収益目的の土地取引はほぼ認められず、自己使用目的での取引が中心である。よって、それらを反映した比準価格を標準として、収益価格を参考に、代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 やや雑然とした住宅地域であるが、日進駅徒歩圏に位置し、相応の土地需要が認められ、地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

 周囲には農地等の宅地開発余地が残存しており、また、近年においても住宅の増加が確認されることから、徐々にではあるが住宅地として熟成度を高めていくものと予測される。

価格決定の理由

 JR日進駅徒歩圏の住宅地域であり、周囲にはアパートも見受けられるが、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないとともに居住の快適性を収益性に反映することが困難であるため、収益価格はやや低位に試算されている。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視しつつ収益価格を幾分関連付け、更には代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の特性に影響を与える要因の変動は特に認められない。なお、当該地域においては新たに「高度地区」が指定された。

地域要因の将来予測

土地区画整理済の区画整然とした住宅地域で特段の変動要因もなく、今後も郊外住宅地として熟成を深めつつ同様の傾向で発展推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心にアパート等の収益物件も散見されるが、これらは税務対策目的などから土地に対する投資採算性を必ずしも考慮していない場合が多い。取引動機は居住用の自己使用目的が支配的である。よって、市場の実勢を反映した取引事例に基づく比準価格を重視し、地価動向に留意した前年価格からの推移並びに代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近接する分譲住宅地域。地域要因に格別の変動の要因はない。

地域要因の将来予測

日進駅周辺の整備が進捗中であり、長期的にはプラス要因と考えられるが、小規模住宅を中心とする区画整然とした住宅地域として熟成しており、当面の間、現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

土地取引は、自用目的が中心であり、土地価格は、戸建住宅需要を基に価格形成されている。周辺にはファミリータイプのアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算されている。よって、市場性を反映する比準価格を重視し収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

日進駅に北口が開設される等駅周辺のまちづくりが進んでいるが、近隣地域は一般住宅の多い既存の住宅地であり、特段の影響は認められない。今後も大きな変化は無く、現在の環境を維持していくと予測している。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も混在するが、低層戸建住宅の需要が強く、自己居住目的の取引が中心であるため、収益性よりも居住の快適性・生活利便性が重視され、地価水準が形成されている住宅地域である。よって、市場の実勢を反映した実際の取引に基づく比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 加茂宮駅やステラタウンへの接近性等、比較的利便性が良好な住宅地であり、相応の土地需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

 ステラタウン等の商業施設に程近い住宅地域にあり、また、地域内には宅地開発余地が残存していることから、徐々にではあるが住宅地として熟成度を高めていくものと予測される。

価格決定の理由

 近隣地域は利便性及び居住環境が比較的良好な住宅地域であり、これらの要因が比準価格に反映されているが、収益価格については、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないとともに居住の快適性を収益性に反映することが困難であるため、収益価格はやや低位に試算されている。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視しつつ収益価格を幾分関連付け、更には代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心とした比較的閑静な住宅地域であり、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした比較的閑静な住宅地域であり、特段の変動要因はなく当分の間、現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、さいたま市北区内における市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着目した理論的価格である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。対象地は自用目的を中心とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を幾分関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、以上のように鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離を有する郊外住宅地域であり、消費税率引上げ以降、当地域の地価はやや弱い動きとなっている。

地域要因の将来予測

最寄り駅からやや距離があるが比較的安定した住宅地であり、分譲住宅の供給も多く、今後は徐々に熟成していくと予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引事例に適宜修正を行って求めたもので、不動産市況を反映した実証的な価格である。近隣地域は一般住宅のほか空地も見られる住宅地域で、標準的使用は一般住宅であり、収益目的よりも自用目的取引が中心の地域である。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内の既成住宅地域で、熟成の程度は高く、地域要因に特別な変動は見られないが、一般的要因を受けて、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で、熟成の程度は比較的高く、今後は既存住宅の建替え、駐車場等の宅地化が徐々に進むものと予測される。

価格決定の理由

最寄駅まで徒歩圏内にあり、アパート、マンション等の収益物件も混在するが、元本価値に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に求められた。快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、エンドユーザーによる自用目的での取引が中心となっており、これらの取引事例をもとに求めた比準価格の精度は高いと判断する。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土呂駅徒歩圏の住環境良好な住宅地域で、需要者の選好度も強く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模の低層住宅が多い比較的閑静な住宅地域で、格別の変動の要因は見受けられず、当分の間、現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は土呂駅徒歩圏で、中規模低層住宅が多い比較的閑静な住宅地域に存する。比準価格及び収益価格を試算したが、収益目的の土地取引は少なく、自用目的の取引が中心であることから、収益価格は低位に試算された。よって、信頼性ある取引事例によって求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理済みの郊外住宅地域で、交通接近性は劣るが熟成した住宅地域である。景気回復の期待感があるものの、地価は落ち着いている。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心にアパ−トも見受ける住宅地域で、住宅地として熟成しており、当面は概ね現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

本件標準地は一般住宅のほかアパ−ト等の混在する住宅地域に存する。その外の賃貸物件は所有者の転勤等の事情により一般住宅を短期間賃貸されるケースが散見される程度で、自用目的での取引が中心である。収益価格の相対的信頼性はやや低く、本件評価に当たっては比準価格を標準に収益価格を参考とし、近時の不動産市場の趨勢を考慮の上、前年価格、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

底堅い事業用地の需要が見込める。埼玉県経済動向調査によると、来期の設備投資には慎重な予測もされているが、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

農地等の宅地開発余地が多く残存することから、中・長期的には倉庫等の増加が見込まれるが、当面は現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格である。本件では、各事例の特徴を検討し、市場動向等を勘案して慎重に求めた。収益価格は不動産の収益性を反映した理論的価格である。周辺には倉庫等の賃貸事例も見られるが、投資目的としての賃貸市場が未成熟であり、収益価格は低位に試算されたと思料する。よって、ここでは比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

景気回復の兆しが見えるものの、郊外部では需要の盛り上がりまで至っておらず、地価動向は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

郊外住宅地域として熟成しており、区画が整備され住環境が良好である。今後も、このような現状を維持して安定的に推移するものと予測する。宅地需要が回復に至っていないため、地価水準は横ばい傾向を予測する。

価格決定の理由

近隣地域では地区計画が規定され、共同住宅の建築が制限されているため、収益物件の建築を目的とする土地取引が見られない状況である。したがって、賃貸市場の形成が認められないことから、収益価格は試算せず、自己利用目的で居住の快適性や利便性が志向され取引されていることを勘案のうえ、代表標準地との検討も踏まえて、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通接近条件の良好な住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られないが、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄り駅から比較的近距離にある、一般住宅のほかに店舗等も見られる住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

アパート、マンション等も混在する地域であるが、一般住宅を中心とした自用目的の取引が多数であり、収益性よりも居住の快適性を重視した取引が中心となっている。したがって、市場における実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は概ね横ばい傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

周辺には事業所等も見られる住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅に徒歩圏外の戸建住宅を中心にした地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

工場等も混在する住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅には比較的近いが居住環境がやや劣る戸建住宅を中心とした地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所在し、利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

区画整理は行われていない一般住宅を中心とする既存の住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅徒歩圏内の戸建住宅を中心にした既成の住宅地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所在し、利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

やや最寄駅から距離のある一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。地域要因について特段の変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、当面現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域においては、近年共同住宅の立地も見られるものの、一般住宅を中心に形成されており、自用目的の取引が中心であること、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されること等から、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との規準価格との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

辛うじて最寄り駅から徒歩圏内の住宅地域であり、地域要因に変動はなく地価は横ばい傾向となっている。

地域要因の将来予測

周辺には農地も残る中に中規模一般住宅や事業所等が建つ国道背後の住宅地域である。地域の特性に影響を及ぼすような要因は特段認められないことから当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅から辛うじて徒歩圏内の主として一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺においては一部アパートも見られるものの、居住の快適性等が重視される自用目的の取引が中心となるため比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

沿道サービス型の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で成熟しており、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

国道沿いに中小規模店舗、営業所等が建ち並ぶ既成の路線商業地域である。価格形成に影響を及ぼす要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

周囲には店舗等の賃貸物件もみられるが、商業施設の賃貸市場は未成熟で、採算面からみても賃貸収益目的での需要は期待できないと判断される。また、近隣地域及び周辺地域においては、自己使用目的での取引が中心となっている。よって本件では、現実の取引に基づき市場性を反映している比準価格を中心に収益価格を勘案し、状況類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、駅徒歩圏、かつ閑静な住宅地域であり、需要が堅調であることこから、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静かつ熟成した住宅地域。今後当分の間、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

京浜東北線、埼京線の2路線利用可能な駅徒歩圏内に存し、アパート等も見受けられるが、取引の中心は、居住の快適性を追及する自用目的の低層戸建て住宅である。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けるとともに、代表標準地から求められた規準価格にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅に徒歩圏外の戸建住宅を中心にした地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。閑静な住宅地域であるため、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。閑静な住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

閑静な既存の住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅に近い熟成した戸建住宅を中心にした地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所在し、利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域である。通勤などの利便性がある地域として住宅地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として熟成している。一般住宅が建ち並び、住環境は良好である。地域要因に大きな変動がないことから、今後も現状の環境を維持しつつ、安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では共同住宅などの収益物件が散見されるものの、既存の自己所有地に建築されたものなどであり、取引の中心は自用目的の取引である。したがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

北与野駅及びさいたま新都心駅の2駅が利用可能で交通利便性が良好であり今後も需要が見込まれる。特筆すべき変動要因も見受けられず、現状のまま良好な住環境が推移されていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした交通利便性の高い住宅地域であり、自己使用を目的とした取引が中心といえる。収益価格は不動産の収益性を反映する理論的な価格とはいえるものの、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることより、やや低位に求められた。よって、本件評価においては市場の実態を反映する比準価格をより重視するものとし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域で、需要は安定している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

最寄り駅から徒歩圏にあり、大型商業施設（イオン与野ショッピングセンター）に近い居住環境が良好な住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は都心への交通利便性が良好であることから、賃貸用共同住宅も見られるが、これらは税金対策等による資産保有を目的としたものが多く、取引の実態は、居住の快適性・利便性に着目した自己使用目的が中心で、収益性が地価形成に与える影響は小さい。よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

与野本町駅の徒歩限界圏で空地も多くみられる住宅地域で、地域要因に特段の変化は見込まれず、今後もしばらくは変化なく現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣は持家志向の強い郊外住宅地域で、不動産取引は戸建住宅を自用目的で取得するものが殆どである。収益目的の不動産取引は殆どなく、近隣の地価は収益性よりも生活の快適性や利便性等を重視した要因で下支えされている。本件ではこのような地域的特性を踏まえ、市場性を反映している比準価格を標準にして、収益価格を関連付け、さらに代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

駅から徒歩十数分にある利便性の良い住宅地域で、これまで比較的高価格の地価を維持している。当該標準地程度の規模は総額が張って需要が限定されることもあり、徐々に小口化していくと予測される

価格決定の理由

近隣には賃貸共同住宅も少なくないが、土地取引の中心は持家目的であり、賃貸建物を建てる目的で土地を取得する例は極めて少なく、近隣の地価は収益性ではなく生活の快適性や利便性等を重視した要因で下支えされている。本件ではこの地域的特性を踏まえ、市場性を反映した比準価格を標準にして収益価格を関連付け、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。閑静な住宅地域であるため、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。閑静な住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺には畑や空地等も残る中に一般住宅が建つ住宅地域であるが、やや郊外に位置することより今後の進捗速度は緩やかに推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い地域で、一部共同住宅も存するが、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏の住宅地域であり、居住環境も概ね良好である。特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと考察される。

地域要因の将来予測

最寄駅である埼京線の南与野駅から徒歩圏にあり、一般住宅、共同住宅の中に空地等が見られる住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

都心への通勤等の交通利便性が比較的良好であることから、賃貸用共同住宅も見られるが、収益目的の土地取引は例が少なく、居住用としての自己利用目的による取引が中心の住宅地域である。従って、現実の取引市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に代表標準地より求められた規準価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成度が高く、都心への交通利便性も良好な住宅地域である。大宮地区の人気エリアの一角であり地価の上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

JR大宮駅勢圏の熟成度の高い住宅地域である。供給が限定的で潜在需要が強いため、地価水準は上昇傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

JR大宮駅から徒歩圏内で居住の快適性が重視される戸建住宅地であり、共同住宅等の収益物件は限定的であり、大宮駅近郊の収益物件と比較すると賃貸市場が未成熟のため比準価格より低位に試算された。自用目的での取引が主であるため、規範性の高い取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地から求めた規準価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

本町通り沿いの低層店舗を中心とする商業地域である。地域要因は変動はない。

地域要因の将来予測

最寄り駅から徒歩圏にある既成の路線商業地域である。地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の小売り店舗や営業所の建ち並ぶ既成の路線商業地域である。賃貸経営により収益獲得を目的とする投資需要はあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ、低位に試算された。よって本件では、取引市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を関連づけ、一般的要因等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺は幹線道路沿いに位置する路線商業地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いの商業地域に所在し、低層階を店舗または事務所等の業務用途、上層階が共同住宅及び事務所としての利用が中心となっている。但し、地域自体の商業繁華性が際立てて高いとはいえなく収益価格は比準価格と比較してやや低位に試算された。従って、本件においては市場における実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌しつつ、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

幹線市道「与野中央通り線」に面した標準地で、与野本町駅が徒歩約5分弱にあり、中央区役所も至近にあって利便性の良い地域であるが、与野中央通りには一般住宅も多く、商業環境が熟成するには時間を要する。

価格決定の理由

市内商業地取引では、中心部の高額取引が目を引くが、中価格帯の商業地取引はまだ少ない。本件ではやや広域に事例を求めたためかやや開差が生じたが、5価格の中庸を比準価格としたもので市場の実勢を概ね適切に反映している。収益価格は周辺の賃貸動向を基に試算したもので、土地の収益性を顕現する理論的な価格である。本件は収益物件であり、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生産緑地等から戸建住宅等への宅地化が進捗し、地価水準は引き続き緩やかな上昇傾向が継続するものと思料する。

地域要因の将来予測

浦和駅から徒歩圏外の既存住宅地であり、未利用地も多いが徐々に宅地化が進み、地価は当面緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

未利用地も多く、有効利用に向けて宅地化が進んでいるが戸建住宅が主でありアパート等の収益物件は限定的である。収益目的として土地利用をする物件は収益に見合う賃料水準が形成されず、アパート経営を想定した収益価格の規範性は低いものと思料した。よって、現実の取引市場を反映した規範性有する取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地から求めた規準価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はなく、引き続き地価は緩やかな上昇傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

徒歩圏外であるが環境良好な住宅地域であり、価格形成要因に特段の要因変動はなく、当面地価は緩やかな上昇で推移するものと予測される。

価格決定の理由

市内、都内通勤者向きを中心とする低層共同住宅等も混在しているが、自用目的での取引が中心であるので、市場の実態を反映する比準価格を標準とし、収益性を反映する収益価格を関連づけて、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

区画整理による整然とした住宅地域である。住宅地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業施行中の郊外住宅地域である。事業の進捗にしたがって住宅地域として熟成しつつあり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺ではアパート等の収益物件が混在しているが、既存の自己所有地に建築されたものなどであり、取引の中心は自用目的の取引である。したがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案のうえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、指定基準地などとの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上野東京ラインの開通、浦和アトレ開業により浦和駅の利便性が向上している。浦和駅周辺の地価上昇が当該地域にも波及している。

地域要因の将来予測

将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。対象標準地は自己居住用建物の敷地としての利用を目的とした需要者が中心と考えられ、これらの者は収益性よりは代替性を有する土地の価格の比較を行って取引の意思決定をするものと考えられる。よって本件では収益価格は参考にとどめ、市場性を反映し実証的である比準価格を重視し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

一部に空地等も存する住宅地域である。

地域要因の将来予測

周辺は一般住宅を中心としてその他一部未利用地等も存する住宅地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い地域で、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと考察される。

地域要因の将来予測

南浦和駅の駅前商業地域であるが、価格形成に影響を及ぼす要因はなく、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、現実の取引市場において成立した取引事例を基礎とした実証的な価格であり規範性を有する。収益価格は賃貸店舗事務所ビルを想定して求めているが、やや低位に求められた。従って、現実の取引市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、低金利等により投資家による不動産取引は活発であるため、商業地の地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は南浦和駅西口の駅前商業地域であり、店舗事務所ビル等がみられるが、店舗事務所ビルの集積度や繁華性の程度はやや低く、賃料や還元利回り等の査定において流動的な面を有している。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上記要因により全般的に上昇傾向を維持する中にあって、特に人気のある武蔵浦和、浦和駅徒歩圏に位置する当地域の住宅地の需要は依然として高い。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした住宅地域である。最寄駅以外に浦和駅徒歩圏にも位置しており、同駅の利便性向上や駅前再開発等への期待もあって今後とも現状を維持しつつ発展的・安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は最寄駅は異なるが、周辺住環境及び価格水準が類似した住宅地の事例であり実証的かつ規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格も参酌し、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する、熟成した既成住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られないため、当面現状維持と予測する。景気回復傾向を受け、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅への接近性に優れ、都心への通勤等の交通利便性が良好であるため、戸建住宅以外にもアパート等の賃貸用共同住宅が見られる。しかしながら、市場の実態は自己利用目的の取引が中心である。よって、現実の取引市場を反映した比準価格を重視するが、先走りがちな取引価格の有力な験証手段となる収益価格を十分関連付け、代表標準地から求められた規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便であるが区画良好な住宅地域で、需要は安定している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

区画整然としたバス便の住宅地域である。地域要因に格別の変動がなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄り駅からバス圏にある郊外の住宅地域で、アパート等もみられるが、これらの収益物件は、既存地主が土地の有効利用や税金対策を目的に建築した建物が殆どで、採算性は良くなく、収益価格は低位に試算された。当該地域は自己使用目的に居住の快適性・利便性に着目して取引される住宅地域であることから、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。閑静な住宅地域であるため、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。環境良好な住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徒歩圏外の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。地価水準は緩やかな上昇局面が継続するものと予測する。

地域要因の将来予測

浦和駅から徒歩圏外であるが幹線道路に近く住宅需要の堅調な地域である。価格形成要因に特別の変動はないが、地価は当面緩やかな上昇局面が継続するものと予測する。

価格決定の理由

浦和駅周辺の利便性向上に伴う人気の高まりから潜在需要は比較的高い。居住の快適性が重視される住宅地域であり、アパート等を想定した収益物件は限定的である。そのためアパート経営を想定した収益性は取引に際してあまり考慮されておらず、取引においても自用目的が中心となっている。本件においてもその市場性を重視した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

さいたま市の住宅地では、駅徒歩圏の住宅地において、若干の地価上昇が認められる。対象標準地は徒歩圏ではないものの、地価は若干上昇している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。最寄駅よりバス便の地域であるが、区画整理済みの環境良好な住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

一般住宅とアパート等が混在する住宅地域で、当面、現状のまま推移すると予測する

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅とアパート等が混在する住宅地域だが、収益を目的とした取引は極く僅かで、自用の住宅地を買受ける取引がほとんどである。地価を形成する主たる要因は居住の快適性や交通・生活利便性であり、本件ではこのような地域的特性に鑑み、市場の取引実勢を顕現する比準価格を中心にして収益価格を関連付け、さらに代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅は中浦和駅であるが、武蔵浦和駅へもほぼ同距離のため、近年利便施設の集積が進む同駅勢圏における地価上昇要因の影響を受けやすい。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした旧浦和市内でも人気の高い既成住宅地域であり、今後とも現状を維持しつつ発展的・安定的に推移するものと予測する

価格決定の理由

採用した取引事例はいずれも対象公示地周辺に所在し住環境が類似した住宅地の事例であり実証的かつ規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格も参酌し、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、行き止まりも多く、街路条件がやや劣る。地域要因に特段の変動要因はみられないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い地域で、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅まで徒歩圏内にあり潜在的需要は多く、住環境良好な地域であり当面緩やかな上昇傾向が継続するものと予測する。

地域要因の将来予測

学校等の公共施設、中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。価格形成要因に格別の変動要因も見られないが、北戸田駅・武蔵浦和駅等の再開発の好影響もあり地価は緩やかな上昇傾向が継続している。

価格決定の理由

小規模アパート等混在するものの収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。同一需給圏内の比較的時点の新しい事例から規範性ある比準価格が求められたので、これを標準として収益価格を関連づけ、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

区画整然とした環境良好な住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅に比較的近い熟成した戸建住宅を中心にした地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所在し、利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価は緩やかに上昇傾向にある。地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見られないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

主として一般住宅多くが建ち並ぶ住宅地域である。周辺においては一部アパートも見られるものの、居住の快適性等が重視される自用目的の取引が中心となるため比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅周辺の再開発等の進捗により利便性は向上しており、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

武蔵浦和駅徒歩圏内の小規模一般住宅が多く見られる住宅地域である。駅周辺の再開発事業等により発展的傾向が継続しており、今後も同様の傾向を維持するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅に徒歩圏内の戸建住宅を中心にした既成住宅地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所在し、利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内において、特別の変動要因はなく、地価は概ね横ばいである。

地域要因の将来予測

郊外住宅地域として熟成しているが、街区の配置が雑然としており、住環境はやや劣る。特段地域要因に変化はなく、当面現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

採用した取引事例は対象標準地と規模や住環境が類似した住宅地であり、市場を反映した実証的な価格である。郊外住宅地域においては、収益性よりも居住の快適性が重視されることから、収益価格の重みは低いと判断される。以上より、比準価格を重視し、収益価格を斟酌のうえ、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

一般住宅の他農地等の混在する住宅地であるが、需要は比較的多く、今後は農地等の宅地化が徐々に進むものと判断される。

価格決定の理由

駅までバス便利用の戸建住宅を中心にした地域であり、節税目的のアパート等も見られる地域である。取引市場の実態は、収益目的の不動産取引は少なく、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。従って、現実の取引市場を反映した比準価格を重視するが、先走りがちな取引価格の験証手段として位置付けられる収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

中浦和駅の徒歩圏にあって共同住宅もみられる住宅地域で、比較的利便性が良く、今後も現状を維持していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等の収益物件が混在しているが、市場取引では収益を目的とした取引は極めて限られており、自用の住宅地を買受ける取引がほとんどである。地価を形成している主たる要因は居住の快適性や生活利便性であり、本件ではこの地域的特性を踏まえて、市場の取引実勢を顕現する比準価格を中心にして収益価格を関連付け、さらに代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

武蔵浦和駅周辺開発の進展による商業施設の充実が見込まれることから、住宅地としての熟成度は高まるものと予測される。

地域要因の将来予測

武蔵浦和駅周辺開発が進展するに従い、近隣地域における居住の快適性が徐々に向上していくものと見込まれる。

価格決定の理由

再開発が進む武蔵浦和駅を最寄駅とする地域であるが、駅からやや距離があることから、収益目的の取引は少ない。取引の中心は自用目的の住宅取得と思われる。市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地から求められた規準価格に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

岩槻駅から徒歩圏の住宅地域。中規模の一般住宅が多く、住環境は良好。需要は一次取得者が中心だが、買い替え層も見られる。地価水準は横ばい。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、地域要因の大きな変更は見られず、当分の間現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は一般住宅のほか、アパート等の収益物件も立地するが、節税目的で建てられるケ−スが多く、収益価格は低位に試算される傾向にある。地域内では自用目的の取引が中心であり、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

岩槻駅東口前にビジネスホテルが今年2月初めに開業の見込み。

地域要因の将来予測

岩槻駅周辺の商業地域の繁華性に変化はなく横ばい状態が続くものと予測される。

価格決定の理由

商業地ゆえに同一需給圏内の類似地域等に存する多数の取引事例を収集することに限界があったが、収集できた事例は規範性があり比準価格の信頼性は高いと思料する。一方、当該地域は商業繁華性がやや弱いため、必ずしも収益性だけに重点が置かれて価格形成がなされる地域ではないこと及び多数の類似する賃貸事例の収集に限界があったことから比準価格と収益価格を比較考量し、代表標準地との規準価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に目立った地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

標準的使用等に変化はなく現状を維持してゆくものと予測される。

価格決定の理由

低容積率の住宅地域に存するため収益価格の試算を断念し、比準価格のみの試算となった。取引事例は、数多くの事例の中から規範性のあるものを選択し、適切に比較考量し得た。市場の実勢を反映した比準価格の信頼性は高い。よって比準価格を重視し、代表標準地との規準価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

東岩槻駅からバス便利用の住宅地域であり、可視的な変化は特に見られない。引き続き地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

空地が有効活用されることにより、徐々にではあるが戸建住宅地域として熟成していくものと予測される。地価水準は引き続き横ばい傾向で推移しており、当面は現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は東岩槻駅、岩槻駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。収益価格は対象標準地に共同住宅を建築して賃貸することを想定して試算した理論的な価格である。当該地域における土地取引の中心は、自用目的であり、収益性による地価が形成されていないため、収益価格の規範性はやや劣る。本件においては、比準価格を重視し、収益価格を幾分関連付け、更には代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の農家集落地域で特に目立った地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域では、市立和土小学校を近くに位置し農家集落地域である。行政的な制約から当面は現状のまま推移していくものと予測される。地価は長期的下落基調で推移してきたことにより底値を探る展開にある。

価格決定の理由

収益価格については市街化調整区域で賃貸市場が未成熟であるため、試算を断念した。比準価格は岩槻区内の広域的見地に立って信頼性高い多数の資料を用いて試算した。よって、市内市街化調整区域内の代表標準地との均衡を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり評価決定した。

地域要因

岩槻駅東口前にビジネスホテルが今年2月初めに開業の見込み。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地ゆえに同一需給圏内の類似地域等に存する多数の取引事例を収集することに限界があったが、収集できた事例は規範性があり比準価格の信頼性は高いと思料する。一方、当該地域は商業繁華性がやや弱いため、必ずしも収益性だけに重点が置かれて価格形成がなされる地域ではないこと及び多数の類似する賃貸事例の収集に限界があったことから比準価格と収益価格を比較考量し、代表標準地との規準価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

徒歩圏に属し利便性に優れていることから、需要は安定している。

地域要因の将来予測

まだ、空き地等も残ることから、徐々にミニ開発により宅地化が進むものと思料される。

価格決定の理由

賃貸住宅の供給過剰を受けて賃料は低下傾向にあるが、アパートを中心とした賃貸市場は比較的安定している。ただ、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。本件評価に際しては快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視しつつも収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

田畑と農家住宅、一般住宅の混在する地域。生活利便性が劣り、地価水準は下落傾向。

地域要因の将来予測

農家住宅と戸建住宅が混在する地域として成熟しており、市街化調整区域であることからも、当面は現状のまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

適正な造成工事費を求めることは困難であるため、原価法の適用を断念した。また、農家集落地域であるため、アパートや戸建ての賃貸住宅の供給や需要は希薄であり、十分に規範性のある賃貸事例を収集することは困難であったため収益還元法の適用を断念した。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

岩槻駅よりバス便利用の住宅地域であり、可視的な変化は特に見られない。引き続き地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も安定して推移していくものと予測される。地価水準は引き続き横ばい傾向で推移しており、当面は現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、建築協定により共同住宅の建築が規制されているため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は岩槻駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自用目的であり、居住の快適性等が重視される。本件においてはこれら要因を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

徒歩圏に属し利便性に優れていることから、需要は安定している。

地域要因の将来予測

既成市街地内に存することから、徐々に建て替えが進ものと思料される。

価格決定の理由

賃貸住宅の供給過剰を受けて賃料は低下傾向にあるが、アパートを中心とした賃貸市場は比較的安定している。ただ、収益還元法については用途地域が第1種低層住居専用地域内で適用が現実的でないため、及び後述の非適用の理由などにより採用は見送った。本件評価に際しては快適性を重視する住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえて比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

東岩槻駅よりバス便利用の住宅地域であり、可視的な変化は特に見られない。引き続き地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も安定して推移していくものと予測される。地価水準は引き続き横ばい傾向で推移しており、当面は現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、指定容積率が低く共同住宅の建築が現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は東岩槻駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自用目的であり、居住の快適性等が重視される。本件においてはこれら要因を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

徒歩圏に属し利便性に優れていることから、需要は安定している。

地域要因の将来予測

まだ、空き地等も残ることから、徐々にミニ開発により宅地化が進むものと思料される。

価格決定の理由

賃貸住宅の供給過剰を受けて賃料は低下傾向にあるが、アパートを中心とした賃貸市場は比較的安定している。ただ、収益還元法については用途地域が第1種低層住居専用地域内で適用が現実的でないため、及び後述の非適用の理由などにより採用は見送った。本件評価に際しては快適性を重視する住宅地域であるので、代表標準地との検討を踏まえて比準価格をもって鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

岩槻駅よりバス便利用の住宅地域であり、可視的な変化は特に見られない。引き続き地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も安定して推移していくものと予測される。地価水準は引き続き横ばい傾向で推移しており、当面は現状維持で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、建築協定により共同住宅の建築が規制されているため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は岩槻駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自用目的であり、居住の快適性等が重視される。本件においてはこれら要因を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に目立った地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

標準的使用等に変化はなく現状の住環境を維持してゆくものと予測される。

価格決定の理由

自用の戸建住宅が中心の既存住宅地域で、価格形成における収益性のウェイトは相対的に低い。規範性の高い賃貸事例を数多く取集するには限界がある。一方、取引事例は、数多くの事例の中から規範性のあるものを選択し、適切に比較考量し得た。市場の実勢を反映した比準価格の相対的信頼性は高い。よって比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に散見される空き地にロードサイド店舗が開業し、路線商業地として熟成していくものと思料する。

地域要因の将来予測

区画整理が施行中であるが、岩槻区への聴取から周辺は概ね終了している。幹線道路沿線に空き地が散見され、路線商業地域として熟成していくものと思料する。当面、地価水準は現状のままで推移するものと思料する。

価格決定の理由

典型的需要者が個人投資家であることに鑑みれば収益価格を重視して鑑定評価額を決定すべきであるが、幹線道路沿いの路線商業地は個別性が強く、また比較的広範囲に点在する傾向にあり、資料の収集及び分析並びに各価格形成要因の比較は困難である。よって、十分な資料に基づく市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準に収益性を反映した収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

面的整備がなされていない郊外住宅地域である。農地等の空地が徐々に宅地利用され住宅地として熟成を高めていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする地域である。アパート等も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。市場参加者は居住の快適性等を一番考慮することから比準価格を重視する傾向下にある。よって、本件においては、比準価格を重視するが、先走りがちな、あるいは悲観的になりがちな比準価格の験証手段となりうる収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

景気回復の兆しが見えるものの、郊外部では需要の盛り上がりまで至っておらず、地価動向は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

区画整理済の郊外住宅地域として熟成しつつある。地域内には住宅が建ち並んでおり、住環境も良好なことから、安定的な推移が見込まれる。地価水準は横ばい傾向を予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、アパート等が見受けられるが、自己所有地に建築されるケースが多く、その他収益物件も土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格がやや低位に試算された。従って住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案して、比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

区画整理は行われていない既存の住宅地域であり、近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現状のまま安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅徒歩圏内の戸建住宅を中心にした既成住宅地域であり、共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。最寄り駅から徒歩圏内に所在し、利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外に位置する市街化調整区域の農家集落で、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域の集落で、駅から遠く生活利便性が劣るため賃貸市場が形成されていない。また宅地の用途変更等も行政上厳しく規制されていることから収益目的の土地取引は皆無であり、収益価格の試算はできなかった。このような地域的特性に鑑み、本件では比準価格をそのまま採用し、見沼区の市街化調整区域内にある類似の標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価はやや上昇傾向にある。地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見られないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

主として一般住宅多くが建ち並ぶ住宅地域である。地域周辺においては一部アパートも見られるものの、居住の快適性等が重視される自用目的の取引が中心となるため比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

大規模土地区画整理事業が進捗中（H29年3月換地処分予定）の地域内にあって、住宅地としての熟成も確実に進んでおり、地価の変動率も大きい。

地域要因の将来予測

大規模な土地区画整理事業により街路等の街区整備がほぼ完了し、周辺には店舗等の利便施設の新設も多く見られることから、今後は住宅地として徐々に熟成が進み発展的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は埼玉高速鉄道浦和美園駅勢圏の区画整理事業地内の住宅地の事例で、周辺住環境が類似した事例であり実証的かつ規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を標準に、収益価格も参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られない。東浦和駅に近い住商混在地域であり、景気回復基調のなかで地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、本件で採用した取引事例は地域格差が大きく説得力は劣るものといわざるをえない。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、対象標準地のように収益性を重視して取引される商業地の評価においては説得力を有する価格である。本件では比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に変動はなく、地価は横ばい傾向となっている。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見られないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建の分譲住宅団地であり、アパート等の収益物件は殆ど見当たらず、自己使用目的の取引が主体となる地域である。したがって、市場における実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域である。通勤などの利便性がある地域として住宅地に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

区画整理済の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動がないことから、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺では共同住宅等の収益物件が混在しているが、既存の自己所有地に建築されたものなどであり、取引の中心は自用目的の取引である。したがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺は一般住宅、共同住宅、未利用地等が存する住宅地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅、共同住宅がみられる住宅地域で、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺は郊外の既存住宅地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い住宅地域で、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺では大規模な土地区画整理事業が進むが、当地域への影響は緩やかであり、顕著な価格の上昇には至っていない。

地域要因の将来予測

近隣地域北側の駅に近いエリア一帯は土地区画整理事業が進行中の住宅地であるが、近隣地域はこれに含まれず、街路整備等の計画もないことから、当面は現状を維持して価格も横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は埼玉高速鉄道浦和美園駅勢圏の住宅地の事例で、周辺住環境が類似した住宅地の事例であり実証的かつ規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を標準に、収益価格も参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便地域ではあるが、住環境に優れた地域である。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

小規模の一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域である。地域要因に特段の変化は認められないが、今後良好な住宅地として徐々に熟成していくものと予測される。

価格決定の理由

周辺にアパート等も見受けられるが、換地を取得した地主による有効利用に基づくものが多く、収益目的の土地取引は少ない。最寄駅よりバス便地域であるため、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。従って、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地から求められた規準価格にも留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

上記要因により全般的に上昇傾向を維持して推移する中にあって、徒歩圏外に位置する当地域の住宅地の価格は微増に留まっている。

地域要因の将来予測

周辺には空地も残る中に中小規模一般住宅が多く建つ住宅地域であるが、最寄駅から徒歩圏外に所在するため住宅地としての熟成のスピードは緩やかで、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は北浦和駅勢圏（最寄駅東浦和駅を含む）の徒歩圏外の周辺住環境が類似した住宅地の事例であることから実証的で規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視され本件では著しく低位に試算された。以上を総合的に勘案して、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。