埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区南平野３丁目２３番３(岩槻駅・東岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


81,000円

2017年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区南平野３丁目２３番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を81,000円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区南平野３丁目２３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区岩槻区南平野３丁目２３番３
住居表示 
価格81,000円/㎡
交通施設、距離東岩槻、1,600m
地積200㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小泉努氏による調査レポート

不動産鑑定士小泉努
価格81,000円/㎡
個別的要因東側で市道に接面しており、方位において優位性が認められる。市場における競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因東岩槻駅からバス便利用の住宅地域であり、可視的な変化は特に見られない。引き続き地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測空地が有効活用されることにより、徐々にではあるが戸建住宅地域として熟成していくものと予測される。地価水準は引き続き横ばい傾向で推移しており、当面は現状維持で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東武野田線沿線を中心に形成されるさいたま市岩槻区、同見沼区、春日部市の住宅地域である。需要者は岩槻区在住の自用目的の一次取得者が中心であるが、大規模画地に関しては分譲目的の建売業者も想定される。南平野地区は区画整理が施行済であるが、東岩槻駅よりバス便利用圏にあり、需要は弱含みながらも安定的に推移している。中心価格帯は土地は面積150㎡程度で1，300万円前後、新築戸建住宅は総額2，800万円前後と判断される。
一般的要因景気は緩やかな回復が続いており、消費者マインドは持ち直しの動きも見られる。但し、海外経済の動向及び為替市場の動向に留意する必要がある。

片岡靖氏による調査レポート

不動産鑑定士片岡靖
価格81,000円/㎡
個別的要因住宅地の需要者が着目する主なものは接面道路方位、幅員等である。当該標準地の方位は東で、競争力は普通である。
地域要因特に目立った地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測標準的使用等に変化はなく現状の住環境を維持してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね岩槻区の東武野田線沿線の住宅地域で、需要者の中心は同区に居住する30代の一次取得者である。最寄駅からは遠いが、コンビニや衣料品店などの生活利便性施設が近くにある、区画整然とした住宅地域であることから需要はある。需要の中心となる価格帯は180㎡前後の土地で14百万円∼17百万円である。新築戸建住宅では30百万円前後である。
一般的要因岩槻区の人口はほぼ横ばい傾向。不動産取引件数・価格とも若干の下落傾向にあるが、岩槻駅西口の住宅地などの価格は上昇している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度962637
北緯 139度6962154

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)七里駅(地価相場 170,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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