埼玉県さいたま市岩槻区浦和区高砂3丁目28番1(岩槻駅・東岩槻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


515,000円

2016年01月01日に行った埼玉県さいたま市岩槻区浦和区高砂3丁目28番1(埼玉県さいたま市浦和区高砂3−10−4)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を515,000円/㎡としました。

埼玉県さいたま市岩槻区浦和区高砂3丁目28番1の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県さいたま市岩槻区浦和区高砂3丁目28番1
住居表示高砂3−10−4
価格515,000円/㎡
交通施設、距離浦和、650m
地積467㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東13.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岸田博氏による調査レポート

不動産鑑定士岸田博
価格514,000円/㎡
個別的要因代替競争関係にある不動産との市場性に特段の優位性を有する個別的要因ない。
地域要因繁華性にやや欠けるが、都心へのアクセスが比較的良好な商業地域である。地価水準は背後の住宅市場の影響度が強く当面上昇傾向が継続する。
地域要因の将来予測県庁に近い店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であるが、浦和駅周辺の県庁通り沿いに比較すると繁華性は低い。浦和駅周辺の集客施設向上の影響も加わり、地価は引き続き上昇を継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR京浜東北線沿線で概ねさいたま市の圏域に存する普通商業地域の範囲である。浦和駅利便性向上を受け、主たる需要者は地元に精通した事業者等が中心である。事務所需要は横ばい状態が継続しており、貸事務所の平均募集賃料は支払賃料ベースで2,500円/㎡∼3,000円/㎡、保証金は6∼10ヶ月が標準的で、建物及びその敷地の需要の中心は総額で3億∼5億円程度である。
一般的要因財政再建に向けた消費増税の影響等のため、消費抑制機運の高まりが徐々に強くなり、不動産市場への参入に関しても不透明感が根強い。

岡田充司氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田充司
価格516,000円/㎡
個別的要因標準的な形状、規模の画地であり、個別的要因に目立った変動要因は認められない。市場における競争力の程度は中位である。
地域要因官公庁施設が近在する県庁通り南側の商業地で、地域要因は繁華性を維持しつつ特段の変動要因は認められない。地価動向は、上昇傾向が続いている。
地域要因の将来予測県庁に近い中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域を形成しており、概ね成熟した商業環境にあるが格別の変動要因は見当たらず、当面現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、さいたま市にあって、JR京浜東北線北浦和駅∼南浦和駅にかけての市街地中心部の商業地域を圏域とする。需要者は店舗・事務所、支店等の開設、拡張、移転を目的とする企業や事業者が中心である。景気の回復傾向を反映して地価動向は上昇傾向にあるものの賃料水準は概ね横這い基調にある。中心価格帯は200∼300㎡程度の規模で1億円∼1.5億円程度であるが、個別性や取引事情等に左右されがちである。
一般的要因景気の緩やかな回復基調が続く中、金融緩和と株価上昇を背景に不動産投資意欲は活発だが地域間の温度差がみられ地価も2極化の傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」:3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9498608
北緯 139度6941913

参考:該当物件周辺マップ

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参考:近隣駅の地価相場

岩槻駅(地価相場 188,000円/㎡)東岩槻駅(地価相場 117,000円/㎡)七里駅(地価相場 170,000円/㎡)豊春駅(地価相場 165,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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